随着房地产行业的快速发展，物业服务与老百姓的生活越来越紧密。因此，物业服务企业与业主之间的纠纷逐年增长。一楼业主该不该交电梯费?二楼业主用水该不该交加压费?房屋空置不住物业服务费是不是应该打折?因房屋质量问题导致延期交房，期间的物业服务费该不该交?邻居违法搭建，是否可以因此拒交物业服务费等等一系列与业主生活息息相关的物业服务类问题困扰着广大业主，甚至物业服务企业。

　　物业服务典型纠纷

　　案例一：房子空置两年，物业服务费该怎么收?

　　2014年10月，家住城阳区的刘女士从居住了10余年的楼房搬进新居。小区绿化好，保安服务好，卫生打扫也及时。但是，入住不到1个月，物业的工作人员就告知欠了两年多的物业服务费，让抽空到物业服务中心交费。

　　刘阿姨心想自己刚刚搬来住了没几天，怎么就要交费了呢?看着高额的收费明细，更是不解了，2012年10月到2014年12月的物业服务费8000多元。没住为什么要交物业费?因此，刘阿姨就认准了物业服务费不能交，物业催了几次一直没有解决，而且越来越生气。直到2015年3月，刘阿姨收到了法院的电话，通知去法院取传票。物业公司主张物业服务费、违约金，共计10000多元。

　　案例二：物业用房去哪儿了?

　　崂山区某小区业委会蒋主任反映，2010年，小区公告栏张贴了拍卖公告，业主们才发现物业办公用房居然被登记在个人名下，并被司法拍卖。那么物业办公怎么办?物业用房到底是哪些呢?小区业主代表，在崂山区城建档案管的查询结果，依据规划不仅物业办公用房所在的一楼，包括一直由开发商出租给幼儿园使用的一楼、二楼都应该属于物业用房。业主们的权益被侵犯，所以，通过各种渠道提出异议。因业主的异议，拍卖被停止，但对物业用房的错误登记相关部门仅仅予以查封，迟迟未得到纠正。全体业主所有的物业用房该如何维权?

　　业主如何依法维护合法权益?

　　关于物业相关的法律问题，记者采访了本报《城阳新闻》律师服务团成员，山东清泰(城阳)律师事务所袁永吉律师。袁永吉律师认为，业主要合法维护自己的权益，需了解几个基本的法律概念。

　　1、《前期物业服务合同》《物业服务合同》：建设单位需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业(管理单位)负责物业的管理工作，签订《前期物业服务合同》，合同主体是建设单位与物业服务企业，合同内容涉及全体业主。成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》。业主大会可以选聘新的物业服务企业;即使业主大会同意与原物业服务企业续签委托服务合同，也可对原委托服务合同做出一定的修改，即对《前期物业服务合同》修改后形成新的《物业服务合同》。业主在购买房屋时，即可了解物业服务企业、物业服务费等相关情况。

　　2、物业服务企业：是具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。在物业管理区域内，物业服务企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的行为，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业服务企业素质及管理水平的高低，直接影响到业主的生活和工作环境。

　　3、业主大会、业委会：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50% 时，或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。

　　4、物业服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

　　5、物业的承接查验：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　6、物业用房：《青岛市物业管理条例》第三十五条建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米。物业用房应登记在全体业主名下，物业用房由谁管理及收益分配，应与其他业主共有部分的管理、收益分配一同写入《(前期)物业服务合同》。

　　空置房屋物业费应减免

　　针对刘女士的问题，袁永吉律师认为房屋不能因空置而不交物业服务费，应依据《(前期)物业服务合同》的约定交纳物业服务费。但是，对于符合条件的房屋，物业服务费应该减免。

　　空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，实际上区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中，而物业服务费就是要维持、保证共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业服务费缺乏来源或者减少，共用部分的正常运行、使用、维修和保养就难以得到维持和保证。

　　为规范青岛市空置房屋物业服务收费，青岛市相关行政部门发布通知要求于2014年1月1日起，对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的(含一年，起始时间自2013年1月1日起计算)，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认(原则上以水、电、气均未使用为衡量标准)后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准(含电梯运行费)的80% 交纳;对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90% 交纳。

　　案例二中蒋主任及业主们的困扰，袁永吉律师分析：对于2000年左右开发的商品房，物业用房权属纠纷频频发生。究其原因，上世纪90年代末国务院及地方的《物业管理条例》对物业用房的配置已经有了明确的要求，但是，对于登记备案及管理有所欠缺。对于错误登记，应该依法撤销。

　　案例中的问题如果依据规划该房产属于物业用房的话，房产登记部门不应当登记到个人名下，对错误登记行为应该予以撤销。小区业委会可向法院提起诉讼，状告登记产权人，以该产权人损害了第三人利益，要求法院确定产权证无效，要求相关部门变更产权。也可直接状告国土房产部门，要求撤销国土局的错误登记。

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　　[律师咨询台]记者 赵伟华