小区内丢车失物 物业该不该赔偿？
停在小区里的车被偷了，除了报案之外，找物业公司交涉往往是当事人的第一反应。理由也很简单：车停在你的管理范围内，我还付了停车费，车丢了你当然得赔。那么，如果业主发生了诸如此类的事情，究竟该如何维权呢?
主持人：本报记者李升
嘉宾：甘肃策横律师事务所苏苍虎
甘肃策横律师事务所王蕾
爱车停车场失窃物业公司担责两成
案例一：2007年6月，刘某向小区物业公司交纳了3200元停车费，物业公司出具的发票上写着此款是“2006年4月至2008年4月的停车管理服务费”。2008年1月21日，刘某将车停放于小区物业公司经营管理的北京市宣武区牛街西里一区112号车位，后该车被盗。刘某认为物业公司收取停车服务费，对于车辆丢失应承担责任，遂向法院起诉，要求物业公司赔偿车辆损失费19万元，车辆购置税损失1.6万元。物业公司辩称，其没有与刘某对车辆保管进行约定。物业公司收取的3200元是车位租赁费，不是保管费。停车场有监控设备，24小时专人值班，因此对刘某车辆的丢失没有过失和侵权，不同意赔偿刘某的损失。
北京一中院审理认为，刘某与物业公司虽未向法院提供书面合同，但依据刘某向物业公司交纳的停车服务管理费的发票，可以认定双方存在事实上的服务合同关系。刘某在接受物业公司的停车管理服务时，物业公司应认真履行停车管理义务和职责，现刘某将车停放在物业公司经营的停车场内接受停车服务期间，该车辆丢失，物业公司未能证明其已经尽到相应的管理服务义务，故物业公司作为车辆管理服务人，应承担与此相应的民事责任。最终，法院判令物业公司赔付刘某全部损失的20%，即赔偿刘某4万元。
车窗停车场被砸车主物业各说各有理
案例二：5月5日早上，住在济南章丘的阳光花园东区的王先生去车库开车的时候，发现汽车副驾驶的车窗玻璃被砸坏了，里面被人翻得乱七八糟，还丢了不少东西。而在王先生汽车的周围，好几辆车窗玻璃也都被砸坏。看着被破坏的车窗玻璃和被翻得乱七八糟的汽车，车主们都很气愤。根据该小区龙大物业管理有限公司阳光花园东区物业副经理统计，十六七辆车受到不同程度损害和车内财物被盗。据车主们介绍，绝大部分被破坏的车辆都是停在自己的车位上，并且，车主们都按时缴纳物业管理费。他们认为，损失应该由物业负责赔偿。物业解释说：“按照山东省物业管理条例和济南市物业管理办法，物业管理费当中不含车辆管理费，所以，具体的解决措施，需要下一步再研究。”事情发生后，车主们已经报了警，民警也来到现场进行了勘察。
1车辆小区内被盗索赔关键看合同有无约定
主持人：车停在小区里丢失，物业该不该承担责任?
苏苍虎：业主的车辆在小区内被盗或受损后物业管理公司是否承担赔偿责任，关键要取决于双方的合同约定。若业主与物业管理公司签订了物业服务合同，约定了物业管理公司对车辆的保管责任，同时业主交纳了停车费，并办理了相关的车辆出入库手续，则业主与物业管理公司签订的物业服务合同中即包括了车辆保管的内容。根据《合同法》第374条的规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”
因此，物业公司是否承担车辆丢失的责任要取决于《物业服务合同》是否对车辆的保管进行了约定，如果约定了车辆保管的义务并交纳了车辆管理费，物业公司就要承担相应的责任，相反如果没有约定车辆保管的内容，也没有交纳车辆管理费的，物业公司则可以在物业合同约定的范围内减轻或免除自己的责任。
王蕾：还需要注意两类情况。一类情况是，物业公司除收取物业费外，和车主之间有书面或口头合同约定另行收取车辆保管费用、车辆占地使用费、车辆管理费等，则认定双方成立的服务合同中有相应的保管的义务，但是不能完全认定为就是保管合同。因为合同成立后，车主和物业公司之间并没有进行车辆的交接，车钥匙也是掌握在车主手中，车主随时可以将车辆开离车库而无需物业人员同意。所以这个服务合同中的物业公司的注意义务不能完全等同于保管合同中保管义务人的注意义务。如果车主能够证明车辆是在小区内丢失的，物业公司就应当按服务合同负相应的违约赔偿责任，而不论物业公司是不是有过错。另一类情况是，双方的服务合同中没有约定保管责任，此时就是单纯的服务合同。这种情况下物业公司只要尽到基础的安保义务即可。如果物业公司没有尽到这个基础安保义务，如保安人员离岗等，应酌情赔偿车主车辆的损失。物业公司对自己免责事由负有举证义务，如果物业公司已经尽充分注意义务的，则不予赔偿。
2收了保管费，车辆被划物业赔
主持人：车辆在小区内被划伤或车内财物丢失，物业有责任吗?
苏苍虎：这类事件在法律上的责任关系是比较明确的，首先要看有没有合同约定，如果约定收的是保管费，赔;如果仅是租赁，收取车位费，难赔。业主委员会与物业管理公司签订的合同中，停车费如果包括服务费，在找不到肇事者的情况下，物业公司须承担连带责任。物业是否应担责，应先确定业主和物业公司之间有没有合同约定，如果有，则要明确物业对车辆承担何种义务。如果物业公司承担保管义务，收费的性质就是保管费，这种情况就要承担赔偿责任;如果合同约定物业仅提供停车场地租赁，不承担对车辆的保管义务，收费的性质是车位费，物业对车辆被剐蹭不需要承担赔偿责任;如果没有合同约定或约定不明确，则要结合其他情况来看。此外，还要看双方是否有过错，比如车主是否在指定的位置停车等。
王蕾：判断物业公司是否违反安全保障义务，除根据法律规定和物业服务合同约定外，还应当结合业主缴纳的物业费水平、物业公司的安保能力等予以综合考量。物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业公司也不应承担赔偿责任。需要提醒广大业主的是，在缴纳相关物业管理服务费用时，要明确了解自身享有的权利以及停车的风险，同时采取必要的措施加强对车辆停放安全的防范。此外，如果还有车辆停放在车位受损的其他情况，在具体的案件中，物业公司是否已履行了自身的义务，要根据物业合同的约定以及案件的具体情况来加以判断。
3物业费不包括停车费涨停车费需向住户公示
主持人：物业费包含停车费吗?兰州市又有何相关规定呢?
苏苍虎：物业费不包括停车费，物业管理费具体情况应根据双方签订合同内容的具体条款为准。物业公司是受开发企业或业主委员会的雇佣和委托，对业主停车进行管理服务的，因此收取停车费的主体并非物业公司。住宅小区的停车费的性质，既不是土地使用费，也不是保管费，而是分“停放费”和“租金”两种。依照《物权法》规定，小区内的车位属全体业主所有是毋庸置疑的，但为了满足业主的停车需求，物业公司可依照合法程序规划停车位。业主既要遵规停车，又要平衡无车业主的利益，交费停车也是合理的。但停车费并不是租赁场地的费用，而是给物业的“管理费”或“服务费”，用于支付管理、维护停车安全的费用。也就是说，虽然停车位归业主所有，但并不意味着停车可以不花钱。
王蕾：2012年11月16日出台的《兰州市机动车停放服务收费管理办法》专门针对停车收费的问题作出了规定，其中，不得收取机动车停放服务费中有两种情形：各类停车场(住宅区除外)停放时间不足10分钟的车辆;进入住宅区停车场停车不足30分钟的车辆。按照我国《物权法》相关规定，地上公共的道路用作停车用的，其所有权归全体业主共同所有，但地面停车还牵扯到管理成本，而法律法规并未对此有相关规定。但小区物业涨价之前要经过当地物价部门的审批，之后需向住户公示审批文件，不得擅自调价。
4物业看管不力致车辆受损业主可诉讼
主持人：对于车辆在小区内丢失和损坏的问题，业主维权应当注意哪些问题?
苏苍虎：发生此类事件，车主应当及时报警。如果涉嫌故意损害财物的犯罪，公安机关应当立案侦查;如果涉嫌违反治安管理处罚法，公安机关可以进行治安处罚。车主可以根据公安机关的调查结果，以肇事者为被告提起侵权诉讼。如果发生此类事件的原因是物业公司看管不到位，或小区内监控存在死角，车主也可以以物业公司为被告提起诉讼，要求物业公司承担相应的赔偿责任。此外，如果车主投有相应的保险，也应向保险公司报案，看是否符合理赔条件。
王蕾：尽管在与业主没有特别约定的情况下，物业公司对业主财产没有保管义务，但物业公司必须履行其承诺的义务以及最低限度的安全防范义务。我国《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”已经施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
作者：李升
