随着我县(昌黎县)城市建设步伐的不断加快，新的住宅小区应运而生，人们的住房条件得到了较大改善。作为对小区进行日常管理，为业主提供服务的物业管理公司随之产生，同时物业管理纠纷也逐渐增多。由于此类纠纷影响面较大，如处理不当，就产生不良社会后果，物业管理行业的健康发展就会受到影响。现就昌黎法院民一庭接触的物业服务合同纠纷案件的情况进行如下分析。

　　一、案件呈现的特点

　　1、案件数量上升快。由于新的住宅小区不断建成，小区的管理服务大多数通过物业管理公司来完成，物业公司与业主间的纠纷时常发生，加之百姓维权的意识不断增强，致使物业纠纷案件呈现逐年增长的趋势。

　　2、案件的被告多数为业主。由于物业管理主要是小区内部的绿化、安保、环境、卫生等与业主日常生活相关的服务，主要纠纷是业主认为物业服务存在瑕疵，故拖欠物业公司物业费。

　　3、案件标的小。由于物业纠纷主要是物业费的拖缴，所以标的较小，主要是1000元-3000元之间的案件居多，但是部分案件欠费时间较长，一般在两年以上。

　　4、案件处理难度大。物业管理公司的服务水平与业主要求存在一定差距，一般业主对抗辩的理由证据不足，因为其对物业管理服务存在瑕疵主要来自亲身感受。物业公司知道业主没有证据证明相关事实，在纠纷的处理上一般不做让步，致使双方矛盾加大，且这类案件涉及同一小区的多户家庭，容易引起群体纠纷，案件处理的难度较大。

　　二、案件形成的原因

　　1、法律规定不健全，存在漏洞。物业管理行业在我国起步较慢，但是发展速度较快，法律规定存在一定的滞后性，许多问题的处理无法可依，致物业管理公司与业主之间的纠纷不能得到很好的解决。虽然出台了《物业管理条例》以及《物权法》，但是仍存在小区管理中哪些是物业管理负责，哪些是业主自身负责，哪些是居委会负责，责职不明，出现问题时相互推卸。

　　2、房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷。部分物业服务纠纷是由于房地产开发企业所建的房屋的墙体、屋面存在漏水致业主家具受损、装璜受损。大部份物业公司与业主签订的前期物业服务合同是在其与房地产开发企业签订的房屋销售合同的同时签订的，所以业主认为物业公司与房地产开发企业是一家。加之部分房地产开发企业当初为销售房屋故意作虚假宣传，夸大物业管理的服务范围，特别是外地开发商，房屋销售完就走路，结果业主入住后，发现多方面配套不到位，或是原来的承诺没兑现，为后来的物业管理公司与业主发生矛盾埋下隐患。

　　3、物业公司服务人员的素质有待提高，服务存在瑕疵。物业管理公司大多数是非专业人员，部分年龄较大，对相关的物业管理知识不够了解，责任心不够强，人员更换较频繁。如对小区卫生不能做到经常化打扫或打扫不及时;对小区的安全管理不到位，安保人员流于形式;对小商小贩进入小区管理不严;对小区绿化管理不到位;有时遇到涉及业主权益的纠纷不敢管，最终造成与业主间的矛盾，最终业主们以拖欠物业费来表达对物业管理的不满。

　　4、业主委员会产生不规范，且不能真正发挥作用。有些小区的业主委员会是怎么产生的业主均不清楚，业主相应的知情权、选择权不能得到实现，所以业主易对业主委员会的行为产生合理怀疑，对业主委员会与物业管理公司签订的合同一般是不予认可。部分小区业主委员会不能充分行使对物业管理公司履行合同的监督，物业管理公司存在违约行为时不能及时交涉，真正代表业主维护其合法权益。

　　5、部分业主恶意拖欠物业费。由于部分小区业主长期居住在老居民区，以前并没有物业管理，未交纳过物业费，现初入小区思想观念未能得到更新。有些业主对物业管理要求过高，对家庭失窃，房屋质量，都归于物业管理的范围，特别是对物业管理的轻微的瑕疵就大作文章等，当出现这类情况时就拒付全部物业费。

　　6、部分业主买房后长期不居住或将房屋出租给他人。部分业主认为自己长期不居住在小区，就拒付物业费，或在房屋了租他人时，其以与承租人约定了物业费由承租人承担，以引来对抗物业公司，不交纳物业费。

　　三、物业服务合同纠纷如何应对

　　1、建立健全物业管理相关方面的法律法规。这样不仅可以促进物业管理规范化运作，而且对物业管理行业中的不规范行为可以做到严格依法查处，促进物业管理行业健康、有序、规范地发展，更好为业主服务。

　　2、加强对物业管理人员素质的提高。管理人员应当持相应的技术证书上岗，定期对物业管理人员进行培训不断提高服务业务水平。加大考核的力度，对于服务意识差，工作责任心不强，不能适应岗位的一律要求下岗，以免引起业主的逆反心理，造成矛盾的激化。

　　3、加大物业服务范围的透明度。对于物业管理服务项目，收费标准要向小区业主开设公布栏公布，接受监督。特别在签订的物业服务合同中尽可能将双方的权利和义务明确，不能出现含糊不清，过于原则的条款，以便双方发生纠纷时，才能有据可依，以防纠缠不清。

　　4、物业管理公司与业主间要加强沟通协调，妥善处理矛盾纠纷。物业管理公司和业主要经常保持联系，物业管理公司要经常主动与业主进行沟通，了解业主对物业服务中存在问题提出意见和建议，以更好地改进服务中不足。业主在遇到问题时也要主动与物业管理公司联系，提出自己的想法，物业管理公司要耐心进行解释，如双方发生纠纷要先行友好协商处理，或通过其他调解组织进行调解处理，避免双方矛盾激化。

　　5、业主增加法律意识，依法维护自己合法权益。物业服务纠纷案件业主往往由于没有充分证据来反驳物业管理公司的诉讼请求，所以败诉占大数。业主平时要注意加强对法律知识的学习，对相关的规定有所了解，同时要注意收集固定相关证据，这对其在与物业管理公司纠纷的协调处理，增加法码，也才能有效保护自身的合法权益。

　　6、加大物业服务诉讼纠纷的调解工作。对于物业纠纷案件涉及面广、对象多。在审理时应着力从调解方式处理问题为主，以钝化双方的矛盾纠纷为目的，通过对双方进行思想疏导，法制宣传，解决认识误区，使双方清楚认识到自身存在不足，多做调解工作，谨慎判决。审理中不能完全拘泥证据规则，要多到现场看看，多听取各方面的意见。判决时要查明事实，明确责任，避免处理不当引发更多的矛盾纠纷，影响社会和谐稳定。

　　(昌黎法院民一庭 刘明)