业委会起诉物业公司要求终止前期物业服务合同案例分析
【分析解答】
根据我国《物权法》的规定，物业公司的选任和解聘的权利依法归属于权利业主享有，由业主大会和业主委员会依法行使。因物业管理公司发生的纠纷，属与业主委员会的权限范围，业主委员会依法享有诉讼主体资格，同时，《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。"关于物业管理公司与业主之间的权利义务关系，以及物业管理权的移交期限，应该按照物业服务合同的相关规定处理。
【案情回放】
业主们入住海景花园后，对物业服务公司的管理水平与服务质量提出了质疑，有的表示了强烈不满。海景花园召开业主大会，选举产生了业主委员会，召开业主代表大会，决定由业主委员会负责通过公开招标方法选聘新的物业服务公司，并向房管局、街道办提交了请求更换物业服务公司的报告。通过公开招标，业主委员会、业主代表大会表决决定.选聘了新物业服务公司。但是在新物业服务公司与原物业服务公司办理物业移交手续时，遭到绝交，双方为此闹得很不愉快。房管局主持召开了物业管理纠纷协调会议，并形成会议纪要，规定期限移交物业管理。原物业服务公司以前期物业管理投入的财产和资本未理顺为由拒绝移交，并向法院提起诉讼，要求确认业主委员会与业主新物业服务公司之间订立的物业管理委托合同无效。但在业主委员会向法院起诉后，原物业服务公司撤诉。业主委员会向法院起诉，请求判令原物业服务公司与开发商签订定的前期物业管理委托合同终止，限期移交物业管理权及其相关物业资料，并退出小区等。就在诉讼进行之中，业主“占领”了物业管理办公室和保安房，实现“业主自治”。
法院认为：业主委员会经业主代表大会授权，有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、调解的结果对全体业主具有约束力。因此，业主委员会作为诉讼主体是适格的。一审法院判决原物业服务公司与开发商签订的前期物业委托合同终止，原物业服务公司应退出小区，并向业主委员会移交物业管理权。原物业服务公司不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
【案例分析】
本案中，对于服务质量差的前期物业服务公司，业主委员会有诉讼主体资格的，因为业主委员会是经全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案，是业主大会的执行机构。业主委员会经业主大会授权，有权对关系业主利益的事宜对外代表业主起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。所有说，本案业主委员会有权代表业主选举新的物业服务公司，在原物业服务公司拒绝移交物业管理时，有权向向法院起诉原物业服务公司。在本案中，业主委员会与新的物业服务企业签订了生效的物业服务合同，根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同终止，前期物业服务将企业管理的有关资料移交给业主委员会。
【专家提示】
业主人住后，如果对开发商原先选定的物业服务公司的服务不满意，业主代表大会选举产生的业主委员会可以通过招标等方式，选定新的物业服务公司，并向房管局、街道办通告更换物业服务公司相关情况。如果原来的物业服务公司拒不移交物业管理权的话，业主委员会可以向法院起诉原物业服务公司，要求其移交相关的物业管理资料，退出小区。但在法院作出有效判决前，不能采取本案中的过激措施——“占领”物业管理办公室和保安房，强行赶走原物业服务公司，实现“业主自治”，以免触犯法律，承担相应的法律责任。
【关联法条】
《物权法》第76条
《物业管理条例》第26条原标题：前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会依法维权
