物业纠纷篇之物业维修基金纠纷的调解处理
编者按：新时期预防化解社会矛盾、努力构建和谐社会必须要把法治思维、法治方式与群众路线、群众工作紧密结合。多年来，我院和上海市司法局、上海市律师协会一起坚持合作，编写出版《社区常见法律纠纷调处手册》系列丛书，并赠送全市基层人民调解组织，这项工作着眼于基层社会矛盾化解和社会治理创新的现实需求，顺应了将法治思维、法治方式与群众路线、群众工作相结合的时代要求。
(一)物业维修基金纠纷概述
物业维修基金是用于物业公用部位、公用设施维修保养的专项费用，被称为小区物业的“医疗保险金”。物业维修基金属于全体业主所有，由业主团体的代表——业主委员会具体实施管理。因物业维修基金引发的纠纷主要表现为因开发商侵占或物业公司违规使用和侵占所引发。
按照法律规定，开发商应按比例拨付所开发房产的维修基金，会同业主购买商品房时所交纳的维修基金，纳入专门账户管理。但有个别开发商存在维修基金拨付不足，挪用、侵占维修基金，以及拒不向业主委员会移交维修基金的情况。对此，业主或业主委员会可向有关行政主管部门反映或依法提起诉讼，要求开发商纠正其违法违规行为。
物业公司作为业主聘请的“管家”和物业维修基金的实际使用者，一般而言，不应直接控制掌握维修基金账户，但应谨慎做好维修基金实际使用支出的账册报表。然而实践中，不少物业公司直接掌握控制着维修基金，并在使用支出时擅自作主。还有些物业公司动用维修基金弥补物业管理费的不足，或者在解除物业管理合同后拒不移交维修基金及其收支明细账册。《物权法》明确规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金应当经专有部分占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。因此，物业公司的上述行为，均违反了维修基金的法定使用条 件和程序，应责令物业公司限期改正或补正手续。如果侵占、挪用行为造成了业主的损失，物业公司应承担赔偿责任。
(二)物业维修基金纠纷调解处理的原则
1、完善维修基金使用的审查、批准和监督手续
有些小区因维修基金直接由物业公司掌管而发生纠纷，故在调解处理这类纠纷时，要从源头上加以引导和规范，使维修基金的审查、批准和监督进入良性轨道。具体而言，维修基金归全体业主所有，通常需经业主委员会批准，委托物业公司实际操作使用。由于这笔基金是长期存在的，而物业公司只是受业主委员会委托在一定期间内管理物业，为防止物业公司的短期行为，或是因解聘物业公司而影响这笔基金的安全，维修基金一般不应由物业公司直接掌管，必须由业主委员会负责该基金的管理。而从业主委员会角度出发，其负有公布维修基金支出的义务。业主对维修基金的使用享有知情权和监督权，业主有权要求业主委员会公布维修基金支出情况，并有权就某些问题向业主委员会质询。以上是正确调解处理这类纠纷的几项原则。
2、依维修基金的使用范围和程序合理确定责任
《物业管理条例》规定了维修基金的使用范围，在调解处理因维修基金使用发生的纠纷时，首先应明确维修基金的实际运作是否“专款专用”。即使当事人通过协议变更使用范围，如果违反了维修基金的法定用途和专有属性，变更应属无效。其次分析物业公司使用维修基金是否遵循了规定的程序。具体而言，在业主委员会成立前，物业公司应提出维修基金的使用计划并经当地房地产行政主管部门审核;业主委员会成立后，物业公司应提出维修基金的年度使用计划并经业主委员会审定，如果手续有欠缺但用途正当，应告知补办手续。三是看物业公司有无挪用维修基金的行为。有些物业公司动用维修基金弥补物业管理费，侵害了业主对维修基金的共有权，混淆了物业管理费收缴的法律关系与维修基金交纳与使用的法律关系，应由物业公司予以返还，并向有关房地产行政主管部门报告。
3、开发商欠交维修基金的应当及时补缴
在前期物业管理中，物业公司由开发商选聘，业主通常向物业公司办理入住手续，并交纳维修基金。实践中，由于缺乏有力监督，加之物业公司与开发商之间存在千丝万缕的关系，开发商延迟交纳物业维修基金的情形屡有发生。业主得知后或者小区业主委员会成立后，往往会因向物业公司或开发商主张权利而引发纠纷。在调解处理这类纠纷时，首先要明确开发商存在交纳维修基金的法定义务，建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和上海市《商品住宅维修基金管理办法》规定了开发商交纳维修基金的相关内容和具体标准。如开发商未及时足额交纳维修基金，则侵害了小区全体业主的利益，应敦促开发商及时补缴物业维修基金，并按要求存入金融机构。开发商拒不交纳的，业主、业主委员会或调处人可向房地产行政主管部门报告。
(三)有关物业维修基金纠纷的案例
1、物业公司撤离时应将节余的维修基金移交给业主委员会
某小区业主委员会与物业公司签订了《物业管理服务合同》及《关于维修基金的管理和使用》的补充合同。在合同履行期间，物业公司曾就收取的房屋维修基金报业主委员会审核，请示处置。业主委员会答复物业公司将该笔基金单独立账，按补充合同的约定使用和支付。2000年7月，物业管理合同期满，双方未续签合同，但物业公司仍继续对小区进行管理。2001年4月，物业公司自行停止物业管理并离开小区，双方未办理交接手续。物业公司撤离后，业主委员会委托会计师事务所对维修基金的收付情况及物业公司代管的维修基金收付情况进行审计，结论为代管的维修基金尚余十几万元。业主委员会遂起诉至法院，要求物业公司移交剩余维修基金并支付利息及返还物业管理资料。物业公司则不同意业主委员会的诉讼请求，认为其已将维修基金用于小区的维修中。
法院认为，根据法律规定，维修基金属于全体业主共有，物业公司动用维修基金应当经过业主委员会同意。现在根据审计报告，物业公司在管理小区期间，尚有维修基金留存，其应当将此归还业主。而其中的利息亦属于维修基金的孳息，理应一并归还。据此，法院判决支持了业主委员会的请求。
2、经业主委员会授权支出的维修基金个别业主无权要求退还分摊款项
周某系上海市杨浦区殷行路某小区业主。某物业公司系该小区物业管理单位，朱某系该小区物业管理经理。张某、李某系业主委员会主任、副主任。2004年2月，周某从建设银行《上海市商品住宅维修基金购房人年度结存单》中发现，物业公司、朱某、张某、李某违规支出维修基金6万余元，其中按周某的物业建筑面积分摊金额为100元。周某认为，该款应从物业公司收取的物业管理费及能耗费中支付，不应当从周某的维修基金账户中扣除。周某遂向法院起诉，要求该物业公司、朱某、张某、李某退还周某维修基金账户人民币100元。物业公司及朱某、张某、李某辩称：房屋的维修基金是全体业主所有，并由业主委员会行使管理权，并非周某个人所有，故周某不符合原告的主体资格，请求法院驳回其诉请。
法院认为，根据法律规定，专项维修基金虽属业主所有，但并非为单个业主任意支配使用，而是由业主委员会代表全体业主进行监管并代为行使相关权利。本案争议的专项维修基金是物业公司经业主委员会同意后使用，应视为全体业主授权业主委员会审核同意。单个业主对此有异议，可依据《物业管理条例》的有关规定，经多数业主同意对业主委员会的处理形成决议。现周某对使用专项维修基金有异议，但在未经多数业主同意的情况下，以个人的名义提起诉讼，属主体不适格。据此，法院裁定驳回周某的起诉。
