业主因业委会成立时未入住拒交物业费败诉
基本案情
平顶山市某物业管理有限公司诉称，某物业公司于2012年9月底在市房产局物业主管等部门的现场监督下，通过公开招投标形式中标取得了对平顶山市新城区某小区的物业管理资格。某物业公司与某小区业主委员会平等协商，双方于2012年9月30日依法签订了《某小区物业服务合同》，对业主和物业服务企业之间的权利义务进行了明确约定。根据《物业管理条例》第三十五条和最高院相关司法解释的规定，业主委员会代表业主与选聘的物业企业签订的物业服务合同对业委会范围内的所有业主和物业使用人均具有约束力。因此，在某物业公司履行了合同约定义务的前提下，业主应当按照合同的约定和相关规定及时缴纳物业费。该小区绝大多数能按照合同约定及时缴纳物业费。但张某作为某小区的住户，经某物业公司工作人员多次催促却拒不缴费，自2012年10月至今已累计拖欠物业费本金5071元，至2014年10月底的违约金8874元，使某物业公司的管理和服务工作受到了严重影响。为维护该公司的合法权益故诉至法院，请求张某支付物业费及违约金共计13945元。
被告张某在案件调解中称，业委会与物业公司签订合同时自己并未入住，且未参与业委会选举和投票，不应受其约束。物业公司在履行管理责任时候多有疏漏，管理不到位，物业收费不合理。
平顶山市新华区法院审理后认为：业主委员会代表业主与选聘的物业企业签订的物业服务合同对业委会范围内的所有业主具有约束力，某物业公司与张某之间的物业服务合同关系明确。某物业公司按照物业管理服务合同约定给张某所居住的小区提供了物业管理服务，且每月每平米1.14元收费标准符合发改委、房管局指导价标准，张某应当按照规定给付物业费。张某所居住的房屋面积为164.742平米，故某物业公司要求张某支付自2012年10月至2014年9月30日期间拖欠物业费4506元(1.14元×164.742平米×24个月)的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，合同约定逾期交费，从次月起乙方按日千分之五向欠费业主收取违约金标准过高，宜参照中国人民银行公布的同期同类4倍贷款基准利率分别自2013年10月起至2015年3月底(合同一)，2015年元月至2015年3月底(合同二)起计算，过高部分不予支持。
2014年12月31日作出民事判决：一、张某于本判决生效十日内支付平顶山市某物业管理有限公司拖欠的物业服务费4506元及违约金，逾期违约金参照中国人民银行公布的同期同类4倍贷款基准利率，其中2253元自2013年10月1日起至2015年3月31日止(合同一)和2253元自2015年元月1日起至2015年3月31日止(合同二)计算。二、驳回平顶山市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件解析
业主委员会，是指依照法定程序成立，由物业管理区域内全体业主投票产生的业主大会的常设组织，代表全体业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
一、业委会与物业公司签订合同是否必然对业主有约束力。
《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。”根据上述规定，业主委员会与物业公司依法签订的物业服务合同对全体业主具有必然约束力。本案中，物业公司履行了合同义务，对小区进行了妥善管理。张某作为业主享受了物业管理公司提供的服务，应该缴纳相应的物业费。案件调解过程中张某以业委会未能取得本人同意为由擅自与物业公司签订物业服务合同对自己没有约束力显然是不成立的。
二、物业公司没有尽到管理责任与业主以物业公司没有尽到管理义务为由拒交物业费的厘清
物业管理服务具有公共性，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持，公共设施设备的维护，正常生活秩序的运行所必需的费用。如果个别人不交纳物业服务费，将损害大多数业主的利益。因此，业主在遇到涉及自身权益的事情时，应理性维权，如果一味不交物业费，反而适得其反。根据我国《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相关证据后到法院起诉。法官在判案时除了《物业管理条例》等相关法律，主要根据双方当事人签订的物业合同来审理。如果业主与物业公司在签订合同时就物业服务的标准、事项进行了详细约定，可以避免以后发生扯皮的情况。业主在签订时应该仔细了解内容，如有不满意的，经双方协商可以要求修改;有条件的小区居民可以选择口碑好、负责任的物业公司。本案中，如果业主认为物业公司没有尽到管理责任，可以在物业合同中明确约定或者取证后合理维权。
