房屋质量有问题 能否拒交物业费？
【案例简介】
被告石某等三人是某小区的业主，房地产登记簿记载房地产权登记核准日期为2007年9月28日。2006年6月，原告某物业管理有限公司受第三人某房地产开发有限公司委托对小区进行物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》。2007年9月19日，三被告办理物业进户手续，在楼宇验收交付书上签字，承诺按预售合同约定的标准缴纳物业管理费，并向原告支付同年10月至12月的物业管理费821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停车费1200元。2008年12月25日、2009年12月16日，原告分别向三被告以挂号信方式要求三被告支付欠缴物业管理费，但三被告未履行缴费。
2009年1月19日，三被告委托律师向第三人发出律师函，函称因三被告自2007年12月18日入住购置房屋，该房屋存在诸如厅过道裂缝、冲淋房水管破裂、过道及书房墙面渗水起泡等质量问题，虽经第三人派人维修但未彻底解决。 2009年2月27日，第三人向三被告出具情况说明，称因房屋装修问题，现未修复，该房屋的物业管理费及停车费现暂不支付，待装修问题解决后，该房屋业主将物业管理费及停车费一并付清。装修问题未解决期间，该房屋业主依旧使用原停车位。
因三被告自2008年1月起开始不支付物业管理费，原告经多次发书面催款通知，但三被告仍不支付。物业公司诉至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费共计7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。法院经审理作出判决，三被告支付原告自物业管理费7600余元和自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。
【裁判理由】
三被告提出的第三人出具情况说明对原告具有约束效力的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。根据前期物业合同及现行的物业服务合同的相关约定，三被告负有按时向原告交纳物业费的义务，原告按约定履行了物业合同相关义务，三被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行。考虑到三被告房屋存在质量问题的实际情况，法院酌情对三被告承担逾期利息起算时点予以适当调整。至于三被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向第三人主张权利。
【律师观点】
交纳物业管理费是业主的法定义务。三被告不能因装修瑕疵而拒付物业费，亦不能以第三人出具的情况说明为盾牌而不履行义务。有关房屋质量问题，双方可按合同约定协商予以解决。
如果某业主自身的合法权益受到了侵害，必须弄清楚“侵害方”是谁?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，应属建房开发商的责任，物业公司可告知业主正确的解决途径或协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失。
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前期物业服务合同可以约定期限吗?
解答：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
在承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料?
解答：根据物业管理条例的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料。
时报记者 刘纯
