业主欠缴物业管理费用属实 物业索要为何被法院“叫停”？
提示：明明业主欠缴物业管理费用属实，但物业公司在索要过程中所采取的方法却往往被法院“叫停”。这到底是为什么?
物业以拒绝维修小区设施要挟欠费业主
【案例】一处小区由于比较破旧，许多线路已经老化，加之一些业主私搭违建、乱堆放杂物等，导致极易发生火灾。为此，业主委员会曾多次要求物业公司对已经生锈、失效的消防栓等灭火设施加以维修和更换。但物业公司却表示，由于部分业主长期拖欠管理费用，致使其相关支出早已捉襟见肘，甚至难于维持小区基本工作运转，更不用说维修、更换消防设施。物业公司此举，实质是想以隐患为筹码，逼迫所有业主缴清管理费用。不料，虽然业主欠费属实，法院仍于2015年9月11日作出判决，支持了业主委员会的诉求。
【点评】的确，物业公司难辞其咎。一方面，《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”即对小区内共用消防设施进行维护管理，是任何物业服务企业的强制性法定义务，不得以任何理由、任何方式加以推诿，包括以部分业主拖欠管理费用为借口。另一方面，维护共用消防栓等灭火设施与欠费是两个完全不同的法律关系。对于后者，物业公司完全可以通过正当途径来维权，因为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”
物业以断水电株连同楼业主
逼迫业主缴费
【案例】李小琴等59人与郭某是同一小区同一单元的业主。由于郭某入住三年来一直没有缴纳过物业管理费，即使经物业公司多次催促，也一再置之不理。物业公司为通过大家对他施加压力，遂关闭了整个单元的水、电。面对大家的质问，物业公司又以整个单元的水、电总开关被捆绑在一起，其行为实在是无奈株连之举而推诿。李小琴等59人提起诉讼并提出先予执行申请后，法院当即作出了裁定，让物业公司立即恢复供电供水。2015年10月2日，则作出了由物业公司赔偿李小琴等损失的判决。
【点评】物业公司的做法的确不当。一方面，物业服务合同与供用电、水合同是两个完全不同、且完全独立的合同。物业服务合同的双方当事人是业主与物业公司，而供用电、水合同的双方当事人分别是业主与供电公司、业主与供水公司。故即使出现法定或约定的断水断电情形，有权利采取断水断电措施的也只是供电公司或供水公司，而不是物业公司。更何况郭某拒绝缴纳物业管理费，根本就不是断水断电的法定事由。另一方面，在绝大多数业主已经缴费的情况下，物业公司不管出于什么原因、基于什么理由，不加区分地对整个单元断水断电，都无疑是对大家合法权益的恶意侵害。而《侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”
物业要求业主委员会
为业主欠费担责
【案例】一家小区的业主委员会与一家物业公司签订的《物业服务合同》中，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费由各业主依据各自的居住面积，按1.2元/㎡的标准缴纳。时至2015年11月1日，因《物业服务合同》到期，而一些业主没有按期缴费，甚至有的根本就一直没有缴纳过，加之物业公司自身一再催收未果，物业公司遂以业主委员会是合同的当事人为由，向法院提起了诉讼，要求责令业主委员会一次性付清业主所拖欠的所有物业管理服务费并承担相应的滞纳金。法院经过审理，判决驳回了物业公司的全部诉讼请求。
【点评】物业公司确实无权要求业主委员会承担相关责任。《物业管理条例》第十五条第(二)项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第(二)项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其与业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。只有业主才应当承担包括缴纳物业管理服务费在内的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则已进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”(颜梅生)
