小区广告收入应该归谁？看看法院怎么说
3月15日，辽宁省沈阳市中级人民法院公布2015年十大经典案例(文末附该案案例)，其中一个案例称，当地一小区物管私自占用26万余元小区广告收入，法院最终依法判决26万元广告费归全体业主共有。每天回家，你注意过电梯里的那些广告吗?有记者日前走访了广东省广州市内多个居民小区，对于这些电梯广告的收益与支出，多数市民表示“毫不知情”。
现在，广告真可谓是无孔不入。小区外墙面、电梯、楼道等比比皆是，而广告的内容也是五花八门，对小区业主来说一般都不会过问这些事，至于广告收入多少、如何使用对于业主来说更是以事不关己的态度对待。小区广告收入归业主的案例，让小区业主们惊讶的是，原来小区广告收益也有我一份。这恐怕让很多业主对小区内的广告不再视而不见。
这个判决是有明确法律依据的：根据物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分(电梯、外墙面、共有绿地等)享有权利，承担义务。所以，物业服务企业(物管)无权自主决定小区公共部分如何使用，必须经业主大会或业主委员会讨论决定并征得相关业主同意。
“法律不保护躺在权利上睡觉的人”是一句古希腊的法律谚语，意思是法律不保护那些自己拥有权利却疏于维护和管理的人。
小区广告收益归业主这个判例无异于给全国的小区业主普了一次法。①
案例全文：
沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案
裁判要旨:
物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。
案件索引:
一审:辽宁省沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决(2013年11月6日)
二审:辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第37号民事判决(2014年1月22日)
再审:辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中审民终再字第136号民事判决(2015年1月26日)
基本案情:
沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会(以下简称业主委员会)诉称，沈阳凯莱物业管理有限公司(简称凯莱物业公司)系开发商安排的物业公司，该物业公司未能提供良好的物业服务导致园区环境、卫生、安全秩序等方面恶化，也给园区的房产造成严重损失。尤其在未经业主同意的情况下，擅自将广告费私自使用。在业主委员会多次催要无果的情况下，起诉至法院。请求:1.判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费(以财务账为准);2.判令凯莱物业公司赔偿业主的房产损失费45万元(每户500元，共90户)。
凯莱物业公司辩称，1.业主委员会无起诉资格。该委员会所有成员及顾问，全部欠缴物业服务费。所以该业主委员会整体资格已终止，其再以业主委员的名义诉求也随之无效。2.凯莱物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。因此公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分，体现了取之于民用之于民的原则。3.关于业主委员会要求赔偿房产损失的请求，该项诉求与事实是严重不符，更无法律依据。综上，请求驳回业主委员会的诉讼请求。
法院经审理查明，凯莱物业公司系业主委员会所在小区的前期物业服务公司，A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日，B区从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定:在合同期内，由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定，其低于实际物业运行成本，故为保持园区良好运作，管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。
2012年11月16日至今，A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2012年1月11日，沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书，业主委员会成立时间为2011年12月14日，任期5年。2013年10月28日，沈阳市大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表，内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12475158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园AB区进行物业服务以来共收到广告费266100元。从2004年至2012年，每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计，并出具审计报告。
裁判结果:
辽宁省沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决认为，业主委员会具备起诉资格。楼道、电梯内属业主的共有部分，在其内设立广告所得收益依法属于全体业主，凯莱物业公司在无全体业主授权的情况下私自与广告公司签订合同并收取收益的行为显然不应当得到法律的支持。
但是凯莱物业公司提供的每年度审计报告、物业费收支情况表以及开发商出具的每年经营性补贴明细表，均能够证明凯莱物业公司的经营性收入(包括广告费)减去成本费后在加上开发公司的补贴后仍处于亏损状态。因此，凯莱物业公司已经尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。
至于凯莱物业公司提供的物业服务是否存在不当造成了房产贬值。业主委员提供的证据均不能证明对房产造成了贬值。故对业主委员会的此项诉讼请求不予支持。一审判决:驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的诉讼请求。
宣判后，业主委员会不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持业主委员会的诉讼请求。
凯莱物业公司二审期间辩称:同意一审的判决，请求维持原判。
辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第37号民事判决:驳回上诉，维持原判。
业主委员会仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院作出(2014)辽审一民申字第981号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审本案。
辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中审民终再字第136号民事判决:一、撤销本院[2014]沈中民二终字第37号民事判决和沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决。二、沈阳凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会园区公共区域广告费收入266100元。三、驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的其他诉讼请求。
裁判理由:
法院生效裁判认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为:1.凯莱物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属。2.凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用。3.业主委员会主张的房屋价值损失能否得到支持。
关于凯莱物业公司收取的公共区域的广告费用的性质和归属的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此鹏利花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。
关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位，但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予以支持。因业主委员会未主张凯莱物业公司占用广告费用期间的利息，故对此不予处理。
关于凯莱物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务，不应当返还的主张。因凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，其资金的用途并不能改变其行为的性质，且虽然凯莱物业公司提供了该公司的审计报告，证明其经营一直亏损，但该审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途，同时根据前期物业管理合同的约定，对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付，因此凯莱物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据，故对于凯莱物业公司的该项主张，不应予以支持。
关于业主委员会要求凯莱物业公司赔偿业主房屋损失的问题。因业主的房屋属于物权法规定的业主专有部分，由业主各自享有所有权，因此其房屋是否贬损属于业主个人主张权利范畴，业主委员会无权代替业主行使权利，且业主委员会也未提供充分的证据证明凯莱物业公司的物业服务造成了业主房屋的贬损，因此对于业主委员会的该项主张，不应支持。②
①来源：人民法院报第二版| 作者：李方向
②来源：沈阳市中级人民法院法官，韩鹏
