换物管，究竟谁说了算？
日前，有微博名为“凹凸之道”的爆料者在微博上透露，成都万科城市花园业委会要在5月31日解除与成都万科物业公司的合同。
万科物业要和自己人分手了么?此消息一出，瞬间在业界引起了巨大反响。
买得好，还要住得好，不仅楼盘建筑品质要好，物管也很重要。万科物业一直是业内标杆，万科城市花园更是万科进入成都的首个项目，意义非凡。为了解事件真相，记者带着疑问火速电话连线了万科城市花园业委会的庹大江副主任。
庹大江在电话中向记者表示，万科物业和成都万科城市花园的物业合同将在今年5月31日到期，本届业委会和万科物业在新合同拟订沟通中存在分歧，因此业委会在4月27日发出通知，将在5月12日—29日召开业主大会，对于是否继续选择万科物业将由业主表决。电话中，庹大江对万科物业提出了收费和其他费用与物业共管，将收支明细公示;小区公共收益如停车费、广告费等应归业主所有;物业需对亏损作出回应等多个要求。
但业委会提出的表决事项却遭到了部分业主的反对，不少业主更是自发签名倡议：(1)不同意业委会提出的物业服务合同在2016年5月31日到期后无效的提议;(2)提议业主大会表决按现合同约定内容及物管费标准续聘万科物业。
截至5月10日，已经有2080余位业主在倡议书上签字，而小区业主总数为3486户。记者在项目现场还看到了物业公司致全体业主的一封公开信。该公开信表示，业主如果表决通过了业委会通知的提议，物业公司或将被迫退出小区物业管理服务。公开信同时表示，如果业主同意物业公司继续留下来，将承诺三年期内不涨价。
矛盾焦点
一、新增合同修订内容是否合理?
据记者了解，业委会向万科物业提出修改的合同内容包括：业主缴纳的所有物管费及小区其他收入全部进入业委会设立的共管账户;小区所有费用收支由业委会审核并批准后执行;物业除了提取物管费用10%的酬劳资金外，其他所有收益都要用于业主;如果物业公司的服务管理做得很好，得到了业主的肯定，可以酌情在10%酬劳资金的基础上增加奖励等。
万科物业相关负责人对记者表示，业委会在合同中约定的共管账户内容应当由业主表决决定并达到法定比例后方能有效，作为物业公司不能单方面决定并代表业主同意。该负责人称，小区由专业物业管理公司提供物业管理服务，业主应当按照合同约定向物业公司缴纳物业管理费，而不是缴给业委会的共管账户。如果业主没有表决同意由业委会管理全体业主每年上千万元的物业服务资金，那谁来监管和保障资金安全?物业公司不能依法垫资，无法保障物业管理工作及时展开。
二、业主大会表决内容是否合法?
记者在《关于召开万科城市花园2016年第一次业主大会会议的通知》中看见，此次会议的议题只有三个选项：1、2013年6月1日锦江区万科城市花园第三届业主委员会与成都万科物业服务有限公司签订的《成都万科城市花园物业服务合同》到期无效;重新签订物业服务合同。2、2013年6月1日锦江区万科城市花园第三届业主委员会与成都万科物业服务有限公司签订的《成都万科城市花园物业服务合同》到期无效;公开选聘物业服务企业。3、其他意见:。
由此可见，无论业主选择议题1还是议题2，城市花园和万科物业的合同关系都将在5月31日终结。对此，四川蜀文律师事务所刘小利律师提醒说，如果业主希望万科物业能够继续留任，那就必须在第三项选择的空白处明确写明“希望和前任物业公司续签合同”。刘小利律师还表示，《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，只有投票达到这两个条件，才能更换物业公司。
三、相关费用是否公开?
对于业委会提出的物管费用花费没有公开这一质疑，万科物业负责人表示，每年度公司都会邀请川内排名前五的专业审计公司进行审计。每个季度，公司都会书面向业主公开财务报告，每一笔物管费的去向，业主都可以公开查询。
该负责人还表示，今年初，物业服务中心就要求第四届业委会对小区2015年度的财务情况进行审计，但业委会至今没有进行。随后记者来到小区物业服务中心前台，看到了该物业服务中心内确实书面公开了该小区2016年第一季度的财务报告。
业主声音
物业公司的好坏和业主的切身利益息息相关，为此记者特意走访了曾就任第四届业委会主任的代女士，并在小区中随机采访了几位业主，聆听了他们对此次事件的个人看法。
代女士：不同意更换物业公司
我作为第四届业委会主任，上任不久就自动离职了。有一部分原因是当初上任和参与小区事务的初衷与业委会相违背，无法正常和万科物业开展对接工作。
我个人是反对更换物业公司的，一是业委会要求小区物业费和其他一切收入与物业共管不太合理;二是业委会并没有做出预案，也没有把修改的合同告知所有业主，一旦合同终止，万科撤离，受损的是所有业主。
同时万科物业也存在不足之处，比如服务有所退步，要真正站在业主的角度为业主谋利，不推卸责任，加强与业主的沟通，广泛征求业主意见。目前万科在做出积极的改进，我们也不能全部否定。我认为一个金牌企业要一如既往地坚持品质和服务才能走得更长远。
胡先生：万科物业有需要改进的地方
业主并不想赶走万科物业，总体上还是满意的。但目前万科也存在不足，近几年服务确实不如以往了，收走了公共收益却没有提供相应的管理和服务水平，路边停车没有很好地规划，安保质量也有所下降，并且我认为物管人员的配置和维修基金的使用也存在相应不足。万科要多吸纳业主意见，进行积极的沟通，做出有效地回应。
张女士：不一味追求低价物业管理公司
我们并不知晓业委会提出续签的条件，找业委会要，对方也不给。业委会代表全体业主，应该听取业主们的意见，而现在成了业主们被代表了。万科物业是大公司，如果它都管理不好小区，业主们对其他的公司更加不放心。我们对服务质量、安保系数还是有要求的，并非低价公司的就是好!
王先生：好的管理公司可以提升物业价值
我是2002年就入住万科城市花园的最早一批业主，我对好物业最深的感受就是房屋的使用寿命可以延长。2008年四川汶川特大地震的时候，我的房屋墙面出现裂缝，而此时房屋已经过了建筑质保期，但万科物业直接把全小区的每一户都重新粉刷了一遍。我有一套45.7平方米的公寓，当初买成11.8万元，去年找评估公司估价市值55万元，可以在银行贷款40余万元。与周边楼盘相比，万科物业的品牌价值让房屋价值升值大概20%左右。
武先生：合同失效后我们由谁来管?
我也是小区的最早一批住户，在小区已经居住了14年，总体来说万科物业的管理还是很规范，多年来的服务也让我们满意，业主和物业公司之间也产生了深厚的感情。希望万科物业能够继续与业主们合作。同时，我也很担心因为这件事情，小区的生活和安全受到影响，将由谁来负责?
新闻追踪
了解到部分业主的观点后，记者也再次通过电话和万科城市花园业委会副主任庹大江进行了沟通，庹大江在电话里向记者表示，后期将在充分尊重业主意见的基础上决定如何处理该事件。截至记者发稿时，各方仍在为更换物管一事“纠结”，但记者在这里需要提醒的是：无论事件最终结果如何，希望当事各方都能依法依规依理，秉持理性、客观的态度面对问题并寻求积极有效的解决方法，毕竟更换物管事关全体业主的共同利益，尊重广大业主的意愿，维护广大业主的利益是业委会和物管方都应该坚守的根本。
对于此次事件后期的发展，本报也将持续关注!
王奕然 本报记者 周小洁
作者：周小洁
