法院缘何成为“垃圾”物业的“追款机”
“如果法官住在这样的所谓“高端美墅区”，面对垃圾物业服务，他会继续交物业费吗?”
近日，上海市青浦区西郊湖岸美墅小区一位业主收到了法院的一审判决书，判决该业主以八折支付物业费，并对违约金不予支持。这不是个案，该小区多数业主都已陆续收到法院传票。虽然八折的结果在物业服务合同纠纷领域已经算是为数极少的减免案例，但是多年来饱受垃圾服务之苦的业主面对这样的结果，不禁心凉到了骨子里，并将矛头直接指向了审判人员。
“小区公共设施全部瘫痪不能使用，监控设备公然拆除，导致小区整个安防系统不能运转，上百棵名贵树木莫名其妙失踪，大部分公共绿地被侵占，河道长期没有清理已经被堵成了死水……如此严重的不作为加侵权破坏公共设施行为，如此严重的违约和侵权，物业公司居然理直气壮的索要物业费，法院居然还支持打个八折收取物业费?法院的人是眼不见心不烦，但是你也不能闭着眼睛瞎判案啊。”
上海市青浦区西郊湖岸美墅小区
西郊湖岸美墅又称绿地国际山庄，位于崧泽文化遗址所在地上海市青浦区赵巷镇国际别墅区。根据业主提供的原始材料，该楼盘的开发商是上海绿地云峰置业有限公司。小区前物业公司上海警虹物业，是云峰集团旗下子公司。据反映，物业服务合同纠纷始于2009年，与警虹物业的不作为甚至违规渎职有关。业主们曾多次与物业公司负责人协商，希望改善物业服务状况，但均无果。为了保证居住安全与权益，业主们多次信访、举报相关责任人，并向政府、媒体等寻求帮助，不仅始终没有改善迹象，反而侵害业主权益的现象越来越多。曾有记者在2016年初报道：“上海绿地国际山庄自2007年交付使用至今，8年余间，公共设施严重受损，公共绿地遭到毁占，上百棵名贵树木莫名失踪，业主被盗事件频发。此外，公建配套会所被开发商擅自低价转让给私人并改变用途，小区业委会成立持续受阻，小区似已呈破败之势”。后来，业主们顶住重重压力，在2014年6月成立了小区业委会，并催促物业公司进行交接，最终该小区物业在2015年1月移交给业委会。
当初高价购买该区房屋的业主们，无一不是看中了开发商的业内地位，以及宣传的优质物业服务。据了解，小区的物业费标准大大高于《上海市物业分等服务收费标准》中最高等级和类别对应的收费标准。小区物业被换后，业主们较为舒适安静的过了近一年。从2015年底，陆续有业主们成为被告，被物业公司要求支付2014年物业费。业主们并不在乎这点物业费，更在乎的是此中的公平正义与法治人心。可是，虽经业主联合提供了多种证据以证明物业服务的缺失，但最终法院还是支持支付八折物业费。
更加可气的是，相当一部分业主在诉讼阶段竟然没有收到开庭材料、传票就被缺席判决，最基本的答辩权利都没有，但到了判决书生效后，在执行阶段才收到法院的通知。另外，相当一部分业主15天的答辩期没到，就被缺席开庭缺席判决了。业主本就对已出判决结果心有不平，综合几家业主的审判过程竟然发现如此巨大的法院程序漏洞，叫业主如何相信司法?法院似乎为了帮助物业公司追款无视业主的诉讼权利，为了片面追求效率放弃了程序公正。
“如此神速的审判，倒真如自动取款机。”这就是诉讼给业主的直接感受。
业主们纳闷了，虽然物业服务瑕疵在所难免业主要有必要的容忍度，可是所谓的“优质、高标准物业服务”，看到的仅仅只是派个大爷坐在门卫室?法院就这样帮着物业公司做它的“追款机”?法院追求的程序公正在哪里?业主的合法抗辩还有吗?
一、物业服务合同纠纷的司法现状。
西郊湖岸业主们的遭遇和面对的裁判结果，与全国几乎绝大多数物业服务合同纠纷的来龙去脉类似。物业服务合同纠纷中，绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费的案件。该类案件标的较小，很多法院都将之放入速裁庭予以处理，可是该类案件具有独特的复杂性和特殊性：
(一) 引发物业纠纷的原因呈现多样化，但以拒交或欠交物业费为主因，业主多为案件的被告，且败诉多。
通过案例检索发现，物业公司状告业主支付物业费的案例中，法院判决结果均是业主向物业服务公司交纳物业服务费，几乎没有判决驳回物业公司的诉讼请求。业主作为原告的案件中，没有一例业主完全胜诉的案件，业主起诉物业公司赔偿损失的案件多为败诉，起诉物业公司提供物业管理服务不合格或者起诉物业服务多收费案件中多为部分胜诉。
(二)业主抗辩理由主要是物业公司提供的物业服务存在质量瑕疵或服务缺失，不符合法定或约定标准。
(三)业主在诉讼中处于弱势，举证能力低下。而物业公司几乎只要提交物业服务合同与催缴证明，就可以证明提供了物业服务，就可以主张物业费，举证责任分配相对不公。
(四)案件标的额小，但涉及面广，影响大，具有群体性纠纷的潜在因素，处理不好可能激发暴力性事件。
(五)以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，对判决结果不满意的程度高，判决后难以执行。业主们对物业费审判结果的骂声此起彼伏，判决难以执行的事例比比皆是。
二、有无突破司法现状的对策?
(一)现行法律规范
全国范围内，调整物业服务合同纠纷的法律法规、司法解释，主要包括《合同法》、《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。后者规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、行政法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该条规定，在物业服务企业未消除履行瑕疵或者另行履行前，业主可以行使不安抗辩权或者先履行抗辩权拒交或少交纳物业费。
在上海，《上海市住宅物业管理规定》、上海市物价局、市房屋土地资源管理局《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》、上海市高级人民法院民事审判第一庭《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》等，都属于调整物业服务合同纠纷的相关规范。
上海市高级人民法院民事审判第一庭《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第15个问题为：业主在什么情况下，可以对物业管理费的交纳行使抗辩权?
答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。
如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
第16问：业主行使抗辩权不成立或部分成立的，滞纳金该如何确定?
答：依本《解答》第15条第2款之规定，业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。
滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。
物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。
(二)存在的现实问题
根据前述法律规范和司法审判实践，业主们的问题来了：
1、 业主要提出哪些证据才可以证明“物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定”?
2、 物业公司某部分服务不尽责，比如业主楼内安防门禁系统长期无法使用，经多次找物业协商也没人前来修理，给业主造成了很多不便。此时，业主难道还不能拒交全部物业费?而是要费尽心思算出此部分应扣除多少费用，之后屁颠屁颠的跑去物业公司说：“我来交物业费。楼下那个门禁坏了，我已经扣除了相应的物业费。”这样的情形，物业公司的人当时不跟你理论到底、争的脸红脖子粗才怪。而这样的沟通，业主在诉讼中又该怎么样证明?
3、 业主行使抗辩权成立的标准是什么?
4、 业主行使抗辩权成立的先例存在吗?
5、 物业公司瑕疵随处可见，多数案例中业主都提交了物业服务瑕疵的初步证据，可是仍然没有获得任何物业费减免，这是为什么?
6、 为什么几乎很少要求物业公司对自己的物业服务标准、等级和类别、以及提供的具体物业服务进行举证?为什么不要物业公司对自己没有物业服务瑕疵进行举证?比如门禁系统坏了，物业公司哪怕是提交几次催人维修(结果还是没有维修)的证据，业主们也可以心理好受点啊。再比如，物业公司承诺24小时监控和巡逻，物业公司哪怕只是提供下监控记录和偶尔派人巡逻的记录，业主们也知道小区至少还是有物业服务。悲哀的是，交了物业费，可是业主们却几乎从来看不见物业公司干了啥，打起官司来法院也少过问物业公司干了啥。
7、 既然“法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费”，那么为什么几乎很少有如此确定的物业费?如果换做是主审法官就在涉案小区，与被告业主同属受害者，是否折扣会更大?或者判决驳回物业公司诉讼请求?如果需要感同身受就可以有相对公正的结果，估计主审法官要被业主请回家住几天了。
业主们的这些问题是长期矛盾的积累体现，也是对国家司法结果的质疑。长此下去，将有损司法权威，引发民心不稳，值得所有人深思!
(三)是否可以尝试一些改善对策?
法院在审理物业服务合同纠纷时，应特别注意法律效果与社会效果的统一。物业公司违反物业服务合同的约定能否成立，首先应确认物业公司的服务标准。同时，应对物业公司的违约状况进行分类，可以判断物业公司的责任，对业主提出的物业公司违约抗辩能否成立做出判断，并进一步做出处理。
1、 法院主动摸清纠纷涉及的业主数量。
纠纷涉及一家还是涉及多家，如果是多家不交物业费，都在齐声呛责物业服务不到位，那物业公司的服务瑕疵必不仅仅只是小瑕疵这么简单。
2、合理分配举证责任。
物业纠纷中应特别注意运用公平原则合理分配举证责任，不能简单的适用“谁主张、谁举证”，要按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款的规定进行举证，再在业主与物业公司之间进行举证的不断翻转。物业公司起诉业主追索物业费，而业主以物业公司未履行或未完全履行服务义务进行抗辩时，物业公司应当首先确认自己的物业服务标准，再承担其依据物业服务合同履行了服务义务的举证责任。可是物业服务合同纠纷中，要求物业公司进行如此举证的非常少。
3、对物业公司的违约状况分类定义、分设证明标准，并在争议难调时进行实地调查。
物业公司的对某项物业服务内容违约，可以区分为轻微违约、严重违约和根本违约。这三者各怎么定义，要取得什么证据才可以达到证明目的，在物业公司和业主争议难调时法院是否可以做实地调查?这些都需要司法系统给出具体明确的答案，为各方参与人员提供操作指引。
4、明确业主、物业公司抗辩权成立的标准，审查抗辩是否偏离诚实信用原则。
在物业服务合同中，业主行使抗辩权的主要形式有：(1)物业公司违约或者违规收费的抗辩。(2)物业服务存在瑕疵的抗辩。(3)物业服务合同关系已经终止的抗辩。(4)经过诉讼时效的抗辩。这些抗辩开始于主观感受，但一定要终结于现实的客观证据与标准。
物业公司行使抗辩权的主要形式有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少、甚至停止提供所有小区物业服务。(3)各种形式的催缴物业费。物业公司的这些抗辩权已经有限制性规定，可在有些情况下，某些无良物业公司偏离诚实信用原则，经常向业主发出无法留下证据或无法举证的骚扰，让人心神不宁惶恐终日，这时就不仅仅是抗辩权的问题，而是可能涉及刑法的问题了。
如果业主提供的证据证明物业公司提供的物业服务质量确实存在不达标的事实，而物业公司又不能提供证据证明自己为改善服务质量采取了什么努力措施，则建议法官可以突破司法现状，利用司法自由裁量权，根据物业公司的违约程度，大胆作出扣减、乃至全减物业费的判决。
5、全面衡量何种裁判给社会的消极影响更小，不要老是一副“牺牲少数人利益，维护社会和谐”的心态，要敢于突破司法现状。
法律不能因为维护权利、主张权利的人是少数，就否认其权利的正当性。明明可以认定物业公司违约，不要认为其他业主交了物业费，判决这个业主不交物业费，就会对交了物业费的业主不公平。更不要认为，判决一个业主减免物业费，会造成大多数已经交纳物业费的业主要求返还物业费，不利于社会的稳定。长期如此，物业公司可能会倚仗自己的强势地位，肆意侵害业主的合法权益。而业主必将产生抵触情绪，其与物业服务公司之间的矛盾势必会不断升级，从而影响社会和谐。
三、对物业服务合同纠纷现状的寄望
(一)对物业公司与业主的关系
《说文解字》中解释到：“讼，争也。”可见，诉讼源于争夺。“自有生民以来，莫不有讼。讼者，事势之所必趋，人情之所不能免也。”物业公司可能争夺的是物业费，业主则可能争夺的是公道人心。公道人心自在每个人的心里，因此业主面对物业侵害，一般是消极的以拒绝交纳物业费来对抗，积极主动的作原告提讼的案例十分少见。而物业公司则多会作为原告起诉业主，要求交纳物业费。
笔者始终主张物业公司和业主尽量少讼或无讼。物业公司应当努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不能只收费不服务，也不能多收费少服务。作为业主，在享受到物业服务的同时，应当及时交纳物业费，否则既不利于物业公司提供持续稳定的高质量服务，也将损害其他业主的利益。
(二)对物业公司
人心皆是肉长，所以心里才有爱、有怨、有恨、有柔韧的弹性。转念想想，为什么业主就是爱那家物业公司，就是不爱、甚至怨恨这家物业公司呢?为什么业主会觉得对这家物业公司无法容忍呢?业主为什么之前一直交物业费后来才拒绝交纳呢?为什么业主长期单独的诉求无法得到物业公司的满足呢?为什么多数业主开始联合说物业公司服务有问题时，物业公司还不开始采取积极措施改善服务状况呢?为什么物业公司每天干了什么活儿，不对全体业主定期进行公示呢……
好多好多的为什么，等着物业公司去解答。一家物业公司如果想发展壮大，或者说求得持续稳定，这些问题必须向业主做好交底。如果这些问题不解决，一味的主张物业费，可能诉讼结果支持了物业费，却也将丧失自己的生存之本。
(三)对现时的业主
大家想象一下，开篇提及的涉案高端别墅：小区安防和消防设备被拆全部功能丧失，监控室被拆除，弱电房被拆成了空壳，门禁系统被破坏殆尽;号称美墅，却环境脏、乱、差，室外防腐木扶栏和地板严重破损一碰即破，垃圾桶长期无人及时清理，路灯不亮，排水不畅;公共会所被非法圈地违建，人防工程变私产被大肆乱拆乱建，各类建筑垃圾堵塞道路破坏草地毁损树木，业主不仅汽车通行不畅，有些地方甚至连走路也要侧身通过;大量非小区业主随意进出小区，小区多户业主接连被盗损失严重;小区大量珍贵树木不知所踪，绿地草皮不再杂草丛生;垃圾房中堆纸壳卖钱、房外堆垃圾苍蝇乱飞无人清理臭气熏天……你感受如何?
扶栏一碰就破，不再具有防护作用
弱电房，弱电设备被拆，房子被扩建后遭废弃
小区消防设备全部被毁，绿地被毁
垃圾房里堆满了纸板， 垃圾房外堆满垃圾，建筑垃圾随处可见
河道堵塞成死水，防腐木扶栏破损严重一碰即破，安全隐患严重
容忍是有限度的!有些物业瑕疵根本就不是瑕疵问题，而是根本性违约问题。摆在西郊湖岸小区业主面前的现实难题是：业主提供了一堆证据，法院虽然也觉得物业服务有问题，认为业主不交物业费属于“事出有因”，可是始终不予认定物业服务存在严重问题，不足以达到应大部分减收或者免收物业费的事实。现在，历经千辛万苦成立的业委会已经开始积极主动起来，对原物业公司提起损害赔偿之诉，并申请对后续还未开庭的部分物业费诉讼中止审理，还有系列针对侵害小区业主利益的案件将陆续层现。
(四)对现时的司法
除开司法程序上的问题，判决结果似乎始终缺少公平正义。物业丢下烂摊子撤离拍屁股走人，面对业主提交的一堆证据，法院竟然判决支持物业公司有权对其管理期间的物业费按八折收取?这样的结果，貌似宣告物业公司可以啥都不做，坐着收物业费就行，收不上来拿着物业服务合同找法院帮忙，法院是有求必应，而且结果绝对“棒棒滴”。
类似的判决结果是全国很多业主的噩梦。业主感观中的“垃圾”物业服务水平，何时可以逃出被法院判决支付全部或大多数物业费的结局?法院成了物业公司的“追款机”吗?如果法院认定了物业公司的侵害事实，认定了业主的抗辩理由成立，那就是对现实司法现状的绝对突破，将可能对全国各地的类似案件产生系列联动反应。
冰冻三尺，非一日之寒。破冰之旅，期待上演!
原创作者：丰收四季(笔名)
