物业官司该怎么打？法官建议业主强化证据意识
正义网北京8月3日电(见习记者 单鸽)业主是否能以物业提供服务不达标为由拒缴纳物业费?业主委员会的知情权有哪些?业主又该如何维权?北京市第一中级人民法院8月2日发布的《涉物业纠纷审判白皮书》,对以上问题进行了详细解答。
业主是否能以服务不达标为由拒缴物业费?
《涉物业纠纷审判白皮书》(以下简称白皮书)中的典型案例显示,在国投文化公司以欠付物业费为由将中海投公司起诉到了法院,要求中海投公司支付欠缴的物业管理费330万元。中海投公司认为,国投文化公司提供的物业服务没有达到标准,因此拒绝支付物业费。经过审理,一、二审法院均未支持中海投公司的答辩理由,判决其支付物业费。
“此案如此判决,是我们考虑到了物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益。”北京市第一中级人民法院的法官解释说,物业企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的,如果因为只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝缴纳全部物业费,这样的做法有悖于利益平衡原则。
现实生活中,如果个别业主不按时缴纳费用,物业企业由于经费紧张而降低了服务质量,服务质量下降又使得业主心生不满拒绝缴费。如此一来,就会形成恶性循环,愈加不利于社区的安定。
“物业费纠纷目前仍然是涉物业纠纷的主要类型,而物业费的支付以及抗辩权的行使,归根结底,就是物业收费标准以及服务标准的问题。”法官表示。
记者了解到,目前实务中存在着“两个标准”相分离的现象。当物业企业起诉业主索要物业费时,一般只涉及物业收费标准,几乎不涉及服务标准。现如今的司法审判实践中,存在的一个缺陷就是缺乏与收费标准相对应的准确、精细的物业服务标准。“因此,很难衡量两者之间的利益关系。”法官说,“其实我们也在建议相关职能部门对标准做一个立法上的规定。”
而为了尽量减少因标准缺失带来的不便,从司法审判角度来说,法院一般会要求物业企业就其具体服务标准对业主尽到说明、告知的义务,而业主如果认为服务不达标,要说明不达标的具体情形。
“特别需要明确的是,不能因为只要物业服务不达标,就应当酌减物来费。”法官认为,酌减物业费不过是企业承担违约责任的一种形式。如果只要物业服务不达标就酌减物业费,实际操作中就容易诱使业主拖欠物业费。“所以,审判实践中也需要区分物业服务不达标的情节轻重,作具体的处理。”
业主委员会是否具有原告资格?
北京市昌平区一小区物业管理委员会与某物业企业签订了《物业管理服务合同》,约定由该物业企业为小区提供物业服务。该物业企业就小区内各项费用的收支情况进行了说明,并按规定对物业服务项目收支情况进行了公示。后来,业主委员会向法院提起诉讼,要求物业公司公布包括建设用地规划许可证、竣工验收报告、对外广告合同等在内的各项资料。
法院审理后认为,物业企业就小区内装修费、供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明,并对物业服务项目收支情况进行了公示,应视为物业企业已经履行了公示义务。对于业主委员会要求的公示文件,因物业企业否认持有上述文件,在缺乏证据佐证的情况下,法院无法支持业主委员会的诉讼请求。最终法院一、二审判决均驳回了业主委员会的诉讼请求。
“业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼,法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料,业主委员会主张要求公开、查阅的,法院也应当准许。”法官告诉记者,“但是,物业企业对相关信息负有披露义务并非毫无限制,物业企业仅对涉及业主合法权益有关的信息负有披露义务。
“业主委员会不具有独立的财产,无法自行承担民事责任。其实,在我国的立法中对业主委员会的法律地位,采取了较为模糊的态度。”法官介绍说。
但是,在司法实践中,如果业主委员会具备合法的手续和授权,对于特定的事项也具有原告的资格和诉讼地位。这主要是是因为当业主的公共权益受到侵害时,需要一个机构来代表全体业主形式诉讼权利,业主委员会就承担了这样一个角色。
“赋予业主委员会诉权,可以提高纠纷解决的效率和效益,防止业主以相同的诉讼请求和理由起诉,既避免群体纠纷,也节约了司法资源。”法官表示。
业主面对纠纷如何维权?
白皮书显示, 2013年至2017年6月,一中院共审理各类涉物业纠纷案件1373件,其中2013年362件,2014年217件,2015年345件,2016年294件,2017年截止到6月30日已受理155件。
白皮书认为,涉物业纠纷多发,不仅在于立法上的不完善以及司法上对于部分法律适用问题存在着争议,社会层面的诸多问题也对其发出了挑战。
一方面,我国现阶段物业服务的社会意识不强,“质价相符”的价格机制还未完全形成;另一方面,物业企业的准入也缺乏科学性,有关房屋政策的调整也导致了涉物业纠纷处理的困难。面对如此困境,各方要如何应对?
回归到我国物业管理现行的法律法规,记者注意到,其实具体的规定并没有有效的契合社会经济发展的要求,可操作性也不强,关于业主自治管理的条款多为原则性条款,强制性的规范偏多。“物业管理的法律法规在很大程度上依附于物权法的建筑物区分所有权制度,没有解决业主自治管理中的具体问题。”法官建议,政府相关管理部门进一步加强调研,逐步予以完善。
而对于企业来说,要想可持续发展必须依靠商业信誉和实力,依照约定履行合同的义务。因此,法官建议,物业企业也要明确,其本身是为小区业主提供服务的企业,而非管理企业。对于欠缴物业费的业主,物业企业应避免采取断水、断电等措施,避免把矛盾激化。
“业主在面对纠纷时,也要强化自身的法律和证据意识。”法官建议道,例如,在房屋保质期内注意对房屋问题的保修留存相关书证以及视听资料等证据,及时通过物业企业寻找开发商在质保期内得到妥善的维修,并可以尝试通过政府相关部门介入,寻求第三方进行相关鉴定。
依法成立业主委员会,发挥业主委员会的作用,将业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定,也是业主保护自身的途径。
