竞买法拍房，拖欠的物业费该由谁承担？
司法拍卖取得房屋产权后却得知，该房产竟拖欠3年物业费，这笔物业费该由谁来承担。
案情简介
2022年11月，王某经司法拍卖竞拍得一处房产，原房主为李某。2023年1月，王某在取得该房屋产权证后，到该房产的物业服务公司办理物业相关手续。物业公司要求王某支付该房产已拖欠3年的物业费。王某认为其刚刚取得房产证，之前的物业费与其无关。经多次催要无果，物业公司将王某与原房主李某一并诉至法院。
法庭上，原房主李某提交法院《拍卖公告》，其中第八条载明“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确交费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”
李某认为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。竞买人可以到相关部门咨询涉案房屋的情况，未咨询的竞买人视为对标的物现状的认可，责任自负。故其已对涉案的物业欠费不具有任何偿付责任，该欠付责任应由竞买人即新房主王某承担。
王某认为，《拍卖公告》第八条载明的“水、电、物业等欠费由买受人承担”不合法、无效。物业费是李某欠的，应由李某支付。请求法院判决驳回物业公司对其的诉讼请求。
法院审理
法院审理认为，本案争议的焦点是：在案涉房屋已被法院拍卖的情况下，应由原业主还是现业主支付物业服务费。
第一，李某与物业公司签订的物业服务合同，对“收费标准”“应于每年4月20日前预先交纳一年度的物业费的交纳时间”“空置房物业费如何交纳”“转让前的交清义务”进行了约定。案涉房产欠付物业费已达3年，即2020年1月1日至2022年12月31日。也就是说，在2019年4月20日前，李某就应预交2020年度物业服务费。李某违约迟迟不交，物业公司怠于催要，而导致欠付物业费达3年。现因拍卖变更业主，据此免除李某合同义务有失公平合理性。故对李某以房产已经拍卖、所欠物业费不应由其负担的主张，法院不予采信。根据合同相对性原则，李某应当向物业公司支付所欠物业服务费。
第二，案涉房屋的《拍卖公告》等文件明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行了解并承担。王某自愿参与竞拍，应视为其对《拍卖公告》等上述条件的接受和同意。其参加竞拍前理应自行了解、核实案涉房屋的物业服务费等欠费情况。王某参与竞拍并取得案涉房屋产权，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任。
根据民法典第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”
故王某在《拍卖公告》载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，明知且同意承担该物业费交纳义务，应构成债务加入。对王某抗辩其在取得房产证之前的物业费不应承担交纳义务的主张，法院不予采信。王某就李某所欠上述物业服务费应承担连带清偿责任。
第三，根据本案实际情况，原、被告双方均认可所诉期间案涉房产处于空置状态，法院对物业公司所诉2020年1月1日至2022年12月31日期间物业费按照六折认定计收。
法官说法
近年来，法拍房新产权人清欠物业服务等费用的纠纷较多，是原产权人负担，还是新产权人债的加入或债的转移，观点不一。本案中，原产权人李某违约迟迟不交物业费，现因拍卖变更业主据此免除李某合同义务有失公平合理性，根据合同相对性原则，原产权人李某应当向物业公司支付所欠物业服务费。
竞买人即新房主王某自愿参与房产竞拍，应视为其对法院《拍卖公告》内容的接受和同意。根据民法典的规定，王某在《拍卖公告》载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，明知且同意承担该物业费交纳义务，应构成债务加入，王某就原业主李某所欠物业服务费应承担连带清偿责任。
