物业费诉讼时效从何时起算？
案情简介
周某于2014年3月1日收房，并于2019年缴纳了2014年3月1日-2018年12月31日的物业费。交费标准为正常标准的八折交费。2019年由于A物业公司服务达不到要求，入住的业主都是按标准的八折缴费，而周某住房还一空置未入住，其重要原因是由于A物业公司降低了物业管理标准，且不按业主委员会要求进行整改，业委会的整改方案A物业公司也迟迟不予落实，故周某空置房理应按八折标准的八折交费。同时周某主张2019年的物业费追诉已超过诉讼时效，理应不受法律保护。2019年1月-2019年12月的物业费理应在三年内追诉，即在2022年12月前某某物业公司应提出诉讼。而本案于2023年7月26日受案，2019年1月至2019年12月的物业费显然不应支持。
法院判决
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：周某缴纳物业费的标准问题。本院评析如下：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条及第九百四十四条第一款的规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，A物业公司提供了物业服务，周某作为小区业主，应向A物业公司缴纳拖欠的物业管理费。关于周某提出房屋空置因素，物业公司存在降低服务标准的问题，结合A物业公司被列入《开福区2021年第二季度住宅物业服务评价“黑榜”》的事实，一审法院已基于A物业公司物业服务的瑕疵及空置因素酌定周某按80%的标准支付2018年12月31日至2021年12月31日期间的物业费并减免违约金并无不当，本院予以维持。针对周某认为物业费已过诉讼时效的问题。物业服务具有公共性、整体性、连续性，物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效一般从最后一期物业服务合同履行期届满之日起计算，故本案诉讼时效并未经过，周某的该项意见，本院不予采纳。针对周某认为一审法院适用简易程序违法的问题。经审查，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条规定依法适用普通程序独任审理，而非简易程序，不违反法律规定，周某的该上诉理由不成立。针对周某认为一审法院回避答复违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条规定“人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次......”一审法院在周某申请提出的三日内作出决定，并无不当。
须指出的是，物业服务具有公共性、整体性、连续性，物业服务提供者收取物业费用于整体物业设施的维护保养及小区秩序的正常运行。业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还损害其他正常交费业主的利益。同时，物业公司更应按照合同的约定，加强与业主的沟通，加大对小区的服务管理，换位思考，及时高效的为业主解决实际问题。
法眼看法
司法实务中虽然对于物业费的诉讼时效如何起算存在不同观点，从本案来看，长沙市中院认为物业费系同一债务分期履行，应从最后一期起算，但此观点仅仅表示当时的实践观点，后续可能会跟随社会实践出现变化，且不同法院可能存在不同的做法，故物业公司应及时保留催缴证据，减少争议。
关于物业公司的催收记录，目前司法实践采用的是“到达主义”，这就要求物业公司不仅要保存送达记录，还要尽量保证相关催收文件送达到业主，具体可以参照浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》第16条第2款规定“物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式;仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。”
注：物业费诉讼时效起算时间在实务过程中具有两种观点：
1、【物业费诉讼时效适用一般诉讼时效的规定，应分段分别起算】
物业费的债务系定期重复给付的债务，而非同一债务分期履行，不适用《中华人民共和国民法典》第一百八十九条同一债务分期履行诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算的规定，而适用《中华人民共和国民法典》第一百八十八条一般诉讼时效的规定，即自诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算三年。
2、【物业服务具有连续性，故物业费系同一债务分期履行，应从最后一期起算】
物业服务系物业服务企业对业主日常生活的服务保障，服务时间具有延续性，业主在接受服务的同时应当支付相应的物业费。故物业费属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
