业主家中失窃，物业公司哪种情况下需担责
家中遭窃，5万余元财物不翼而飞，愤懑的业主与物业公司因赔偿责任多次争执甚至对簿公堂。近日，贺兰县人民法院通过两通电话巧妙化解了这起财产损害赔偿纠纷，为原告业主与被告物业公司厘清了他们之间的争议。
【案例回放】
事情要从一起入室盗窃案说起。此前，刘某家中遭入室盗窃，价值5万余元的金银首饰不翼而飞。案发后，刘某迅速报警，经公安机关侦查后确认盗窃事实，但需要调取小区监控视频用于案件侦查办理。
然而，当刘某找物业公司调取视频监控时，物业公司既不提供也不解释。刘某对此感到十分愤懑，认为物业公司未能履行安全保障义务，应当全额赔偿自己的损失，而物业公司则以“入室盗窃属于刑事案件，物业并无责任”为由拒绝赔偿，双方争执不下，诉至贺兰法院。
案件承办法官梳理双方提供的照片、视频等关键证据资料查明，案发时物业公司在小区出入口及单元楼门口等重要区域并未安装视频监控设备，而且单元门禁、周边防护栏等安全防护设施也存在明显瑕疵，物业公司对此予以承认。
矛盾的核心在于：在此情况下，物业公司到底该不该赔偿刘某损失?
案件事实清晰，焦点也已明确，调解是化解纠纷的最好方式。承办法官第一通电话打给了物业公司，向该公司负责人详细讲解民法典、物业管理条例中的相关法规，明确指出物业公司虽并非直接侵权人，但在履行物业服务过程中存在瑕疵，未充分尽到安全保障义务，应当承担相应责任。物业公司的负责人态度随即转变，表示愿意承担部分责任。
第二通电话则联系了刘某，转达物业公司当前阶段的和解态度，并结合人民法院案例库中类似案例，耐心分析入室盗窃案件中业主应承担的主要保管责任，劝导刘某依法理性维护自身权益。
两通电话后，双方分歧逐渐缩小，态度缓和。随后，当承办法官准备组织双方“面对面”调解时，刘某主动来到贺兰法院提交了撤诉申请，表示已与物业公司达成和解，为这起纠纷画上圆满句号。
【法官说法】
业主在小区内遭遇失窃，物业公司承担责任的界限在哪里?为此，记者采访了贺兰县法院德胜法庭何文婷法官。何文婷表示，如果服务存在瑕疵，那么物业应当承担相应责任。
根据民法典第942条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业管理条例第35条第二款又明确，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
“也就是说，如果物业未能尽到这些义务，例如保安人员长期脱岗、门禁系统长期损坏未修、监控设备缺失或失效，导致盗窃事件发生，那么物业就存在违约或过错，需承担相应的法律责任。”何文婷强调，但物业的责任并非无限。其安保义务通常限于“合理范围”内，即物业公司只需采取一般预防措施，而非确保绝对安全。如果盗窃是因业主自身疏忽(如未锁门)或第三方犯罪行为直接导致，且物业已尽到基本安保职责，则物业可能不承担责任。此外，如果要物业承担责任，业主还需提供充分证据证明损失金额及物业的过错行为。
谈及如何赔偿相关损失，何文婷表示，尽管物业公司并非盗窃行为的直接实施者，但根据法律规定，其未采取合理措施保护业主财产安全，应当对犯罪嫌疑人未能退还部分的损失予以补偿。这体现了法律对于物业公司责任的合理划分，既考虑到物业公司并非盗窃行为的直接实施者，又强调了其在安保义务履行不到位时应当承担的相应责任，以保障业主的合法权益。
法官提醒各位业主，遇到此类情况时，应首先固定证据，包括自身损失的证据(如报警记录、财物购买凭证)和物业违约的证据(如监控记录、维修记录、沟通记录);然后可先与物业协商，若协商无果，可向业主委员会、街道办事处或住建部门投诉，必要时通过诉讼途径解决。
