对标华为 绿城服务赴港上市估值近百亿
本报记者 沈浪 杭州、上海报道
日前，绿城服务集团有限公司(简称绿城服务)已在港交所披露了招股说明书，按照招股说明书推断，该公司或将于3月完成上市。而此前已有彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)等三家登陆港交所的物业管理公司，谁将会是行业内第一家营收超百亿的物业服务公司?
一位业内分析人士指出，国内很多行业现在都在受互联网的影响，开始将眼光放在互联网+上。“房地产也如此，国内物业服务已经潜行20年，正在被互联网所改变，而这些物业管理公司也在学Uber、学华为，逐渐向平台服务商转型。”该名分析人士指出，国内物业管理高达千亿的市场容量，未来房地产将由开发向服务转型。
2015年，绿城服务的经营性收入达到33.03亿元。而一名接近绿城服务董事会人士告诉21世纪经济报道记者，绿城服务估值将在50亿-100亿人民币，而未来5年，随着该公司平台战略的实施，市值或超过百亿，融资规模10亿左右，市盈率或达到20-40倍。
园区增值服务抢跑千亿蓝海
2014年6月，彩生活上市前后，物业管理行业进入野蛮生长时期，O2O概念的物业管理公司迅速崛起。据第三方研究机构数据显示，目前物业服务市场规模达到千亿，但整个市场十分分散，行业集中度低。根据中国指数研究院数据，2014年行内有超过7万家物业管理公司。例如绿城服务最大的客户是绿城房产集团，占比其业务总额的5.6%。
而作为杭州地区最大的物业管理服务公司，绿城服务拥有200多个服务项目，在杭州地区的市场占有率仅有5%，但在杭州城西一带市场占有率高达20%之多。
绿城创始人宋卫平今年上半年出售绿城股份(3900.HK)之后，全力转向了绿城管理集团与绿城服务集团，欲打造全产业链服务。
一名接近绿城董事会的人士透露，在宋卫平的规划中，绿城服务将组建绿城园区生活联盟，目前绿城物业全国管理的园区有1000万人，逾40万户。到2023年希望服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。
宋卫平初步的服务产品设计是：1000万人中，为每个人提供几千元的服务价值，希望可以获得500-1000元/人的微薄利润。预计绿城服务集团8年后产生50亿-100亿经营利润，而资本市场对服务、社区O2O，一般估值在30倍左右，则100亿利润的市值可能在2000亿-3000亿。
21世纪经济报道记者观察发现，抢跑物业服务蓝海的特点就是发力互联网+。但在业务细分上，绿城服务有所不同。根据招股说明书披露， 进入上市资产包的有物业管理、顾问咨询与园区增值服务。
截至2015年9月30日，绿城物业的总在管合同建筑面积为7400万平方米(不包括已订立前期合同但未交付的建筑面积8000万平方米)，大部分位于杭州大本营及长三角城市。其中，23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。盈利情况方面，2014年收入22.05亿元，同比增长32%;净利润1.49亿，同比增长81%。收入分布方面，2015年9月30日数据，物业管理服务占72%，园区增值服务占7.9%。
2015年绿城物业管理服务的毛利率仅为8.6%，顾问咨询毛利率为36.8%，园区增值服务为45.8%。
21世纪经济报道独家获悉的一个数据是，绿城服务园区服务营业收入2015年同比增长70%。在绿城服务1月底举办的一个内部论坛上，21世纪经济报道记者获悉，绿城服务今年与明年增长目标都是在70%以上。
从收入上来看，绿城服务的园区增值服务较高，达到了1.56亿元(2015年9月底)，然而其中的收入并不完全来源所谓的社区O2O平台，或将有一大部分为智慧物管服务平台和智慧硬件管理平台两项业务所涉及的软件和硬件费用。
东方证券房地产行业首席分析师竺劲分析指出，社区做互联网金融，可行度非常低的。彩生活等都在介入社区电商、社区银行。但电商是附着在零售和物流之上，物业公司所拥有的只有本身物业以及跟物业派生的家政的需求，所以很大程度上目前能够看到的社区可能是一个比较难变现的入口。竺劲指出，彩生活正努力把物业管理的成本降低，在这个基础上慢慢孵化生态圈。
对标华为
物业管理公司大部分提出对标Uber、华为等。万科物业负责人朱宝全曾在易居沃顿房地产研修班授课时，谈及物业服务的目标是做共享经济，Uber化，物业是天然的存量经济市场。但物业的数字化基础太薄弱，做起来更有挑战。Uber连接了乘客和司机，但不负责造路、修桥、定交规、培训司机，而物业服务做的事情比Uber更Uber，是把业主与商业、物业管理、维修、服务等连接起来。
绿城服务就明确提出，未来的对标企业是华为。绿城服务管理团队认为，两个公司的企业文化也差不多，并且正在面临同样的转型。企业文化上，第一代管理团队要求低调务实、亲和力强;第二代管理团队可以把员工服务提到议事日程，第三代管理团队的要求，则增加了既能搞定业主，员工也要有创新思维。
然而，华为在通讯电子行业是垄断角色，但物业服务行业生态不一样，绿城服务面临的竞争对手，就是万科的睿服务。
万科睿服务是开放平台，集合信息技术与万科物业25年的经验积累，万科物业的市场化是一个希望让更多用户体验物业服务之美好的过程，旨在帮助物业行业改善业主口碑。
目前万科物业服务的社区，十年以上的超过14万套，资产价值比周边同类型高的比例超过90%。据朱宝全透露，过去三年万科物业有72个项目与业主协商涨了物业费，并且以高比例获得业主大会通过。
作为绿城服务实际控制人的宋卫平，早已为绿城服务画下一张蓝图：做城市的、城镇的、乃至城乡的生活服务商，培养一支足够受人尊重的队伍，做一件非常有意义的事。
觊觎业内首家百亿公司
上述几家上市或者准备上市的物业管理服务公司，梦想都是成为平台服务商，以专业的物业管理去替代小区业委会的自管。而绿城服务更提出了要成为业内首家百亿公司。
在前述绿城服务召开的内部会议上，一名绿城服务管理人员透露，物业管理已进入品质管理时代，例如万科、龙湖已经进行过多次品质改进提升、品质迭代。绿城也做了很多举措。
上述业内分析人士则指出，绿城服务要做行业老大，相对而言有其优势。由于只做平台服务商而没有增值服务，彩生活的客户没有粘合度，而绿城服务的增值服务体现在园区服务上。
绿城服务园区增值服务包括资产管理服务与金融服务、生活管理类服务等，例如绿城精选中的拎包入住，这一业务指标的制定今年已达到6000万指标。
此前，绿城物业服务管理团队接受21世纪经济报道记者采访时透露，园区增值服务2015年收入近2000万元，预计今年爆发性增长。提高优势地区的市场份额。“如果有1000个小区，连租车平台都可以搭建起来了。”上述接近绿城服务董事会人士指出，未来绿城物业的增值服务空间想象非常大。
克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，上述四家物业服务公司，绿城服务实际毛利空间低于中海物业的11.8%，并趋近于彩生活，平均单位面积实际毛利(元/平方米/年)则以中奥到家的6.63为最高。因此四家公司谁能最先做到百亿，还有赖于增值服务的增长水平。
不过，站在公司整体层面来看，绿城服务利润水平略优于中海物业，整体利润率为6.8%，高于中海物业的6.1%。从单位面积的利润贡献上来看，绿城服务的单位面积贡献利润为2.90元/平方米/年，高于中海物业的2.31元/平方米/年。
根据克而瑞研究中心的一份研究报告显示，2014年，彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务四家盈利及成本对比，收益方面绿城服务以22.05亿元居首，毛利也以绿城服务3.63亿元为首，净利润则以彩生活1.5亿元为最高，绿城服务以1.49亿元紧随其后。
作者：沈浪
