再造一个社区 物业4.0的雅居乐样本

　　时代周报记者 温斯婷 发自广州

　　在寻求新业绩增长点的强烈欲望下，雅居乐正在进行一场“拆墙”行动。

　　5月6日，雅居乐集团旗下雅生活集团物业新产品及雅管家APP在广州全球首发，正式宣告雅居乐物业全面市场化。雅居乐控股集团副总裁兼雅生活集团总裁叶翔认为，物业管理已经进入4.0时代，而雅管家物业4.0的核心理念，即是把权益回归业主，让物业管理真正进入良性可持续发展状态下的商业增值模式。

　　“我们不仅要拆掉阻碍社区发展的墙，我们更要拆掉人与人之间心中的墙。”叶翔在其近1个小时的演讲中最后总结道。

　　在发布会上，“物业4.0”“工匠精神”“生态圈”被多次提及，雅居乐意图将雅管家APP打造成一个全能型创新移动社区O2O平台。在概念满天飞的当下，这样一个自我定义为全面开放的平台，如何构建自己的生态闭环，挖掘社区价值从而实现商业盈利，是外界更为关注的话题。

　　“在我们的方向、目标和价值理念定下来之后，这个产品只会越来越完善，绝不会是昙花一现的商业模式。”叶翔在接受时代周报记者采访时表示。

　　打通线上线下

　　尽管2015年被雅居乐集团主席兼总裁陈卓林视为“最糟糕最难过的一年”，但也正是在这一年，雅居乐在探索产业多元化发展的道路上迈出了坚实的一步。

　　2015年，雅居乐成立了雅生活服务集团，意图在深耕地产、商业、酒店、教育等固有领域的同时，以社区服务为最终落脚点构建一个全新服务平台。该平台将集结旗下物业、网络科技、旅游、园艺、装饰、家居、广告设计等产业舰队，通过互联网平台，实现多元社区产业管理，并以此作为雅居乐新的业务增长点。其中，物业服务板块将是雅居乐重点发力的领域。

　　数据显示，拥有24年物业服务经验的雅居乐物业已经形成8大管理区域，管理范围覆盖全国40座城市和地区，服务团队约1万人，管理各类物业的总建筑面积近5000万平方米，服务业户逾70万户。

　　在雅居乐看来，物业管理走向专业化，服务走向个性化、多元化，制定市场与业主需求同步的价格联动机制成为物业管理行业发展的必然选择。因此，直接跨过1.0-3.0阶段，雅居乐此次发布的“雅管家”，将借助物业4.0概念，倡导线上线下相结合。

　　官方资料显示，线上以APP平台为主体，结合网站、微信功能，引入各类商家;线下将对旗下小区进行智能化改造，包括升级雅空间、设置社区管家、安吉拉(雅生活自主研发的线下自助终端设备)等。在完成智能化改造的基础上，雅居乐还将让业主享受到电商、金融、医疗、智能家居等衍生服务。

　　据叶翔透露，截至去年年底，雅居乐物业管理营收规模是12亿，预计今年年规模可以突破15亿-16亿。“我们希望这个产品能快速地实现业务拓展，今年争取实现20个亿的规模，未来每年能实现5000万-1亿的面积的递增，同时将这种模式在全国范围内进行复制，通过3年的时间，不仅是在物业管理上，同时在社区物业的多元化运作上有能够实现稳步增长。”

　　据了解，雅管家平台将首先在雅居乐海南清水湾项目进行推广。

　　分拆上市不是首要任务

　　随着“智慧社区”“互联网+”等概念的兴起，曾经不受重视的社区物业已被业内普遍认为将是万亿级乃至更大的市场。

　　相关数据显示，目前物业管理行业在管的物业面积是165亿平方米，市场容量约250亿平方米，随着政府把与物业有关的大量服务型项目推向市场、推向社会，还有100亿平方米左右的市场空间可以去开拓。

　　而想在这个市场中分一杯羹的，远不止雅居乐一家。就在去年下半年,金科物业服务也开始了4.0体系的打造，以智慧社区运营体系为核心，进行智慧社区建设。和雅居乐类似，金科以自己出资的方式，意图通过带动效应和平台整合，将社区生意的蛋糕做大。目前，金科已经完成了社区O2O的初步试点。

　　截至目前，已经进入或宣称进军社区O2O房企已有花样年-彩生活、龙湖、万科、绿城、佳兆业、保利地产、新城地产、远洋地产等多家房企。

　　尽管潜力巨大，但作为房企新的战略高地，物业市场同时也面临着巨大挑战，而社区O2O要实现真正的盈利仍有一段很长的路要走。

　　在克而瑞信息集团房地产行业分析师朱一鸣看来，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

　　叶翔向时代周报记者坦言，推广过程中困难不可避免，但烧钱式的推广并不是打开雅居乐物业商业模式的正确方式。

　　“广州雅居乐是我们的研发基地，我们在调试期间做了很多测试，发现现在的客户，保护意识都很强，你让他下载一个APP，他会很谨慎。你要让他们知道，这款APP是专门为他们设计的。”叶翔对时代周报记者说，“我们在广雅做推广，早期是比较困难的，但逐渐地覆盖率开始增加，目前在广雅的用户已经过万。”

　　将物业板块资本化正在成为众多涉足社区物业的房企的优先选项。

　　彩生活是第一个“吃螃蟹的人”。2014年6月，彩生活从主营房地产开发的母公司花样年控股独立出来，最终实现在香港挂牌上市。通过内生与并购进行扩张，彩生活在管物业建筑面积、管住宅社区数量和覆盖城市逐步增长。截至5月6日，彩生活市盈率高达29.75，远超其母公司花样年的4.11。

　　作为第二家分拆物管平台在港上市的房企，中海物业自去年年底在港交所挂牌上市后，截至5月6日，其市盈率已达31.45，总市值超过36亿。

　　除上述两家房企之外，包括万科、万达、保利等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。

　　叶翔强调，分拆上市并不是现在雅居乐考虑的首要问题：“我们并不是为了上市来做这个事情，首先把产业优化了，我们把业绩做好了，上市是水到渠成的事情。”