物业公司、养老等业务未来或单独上市

　　毛大庆表示，中国的房地产市场将有三个问题长期存在，即人口拐点、城镇化速度下降、社会总库存量去化。

　　“休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。万科不仅要建好房子，更要追求和城市共同成长。”1月16日，万科总裁郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示。去年9月份，郁亮在与媒体的见面会便以“住宅地产、消费体验地产和产业地产”重新诠释了万科“城市配套服务商”的定位。此次亮相的万科松花湖度假区，则可以视作万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。

　　此外，万科高级副总裁丁长峰透露，今年一季度末万科将完成商业地产资产的整合并成立独立的商业地产公司，目标是建立一个统一的万科商业地产品牌，并形成一套统一的工作标准和系统。同时，丁长峰表示，“住宅市场在中国还是有非常好的发展，拿发达国家对比来讲，我们的产品质量服务差距还是非常大的，住宅地产还是会有非常广阔的前景，但是像以往那样高速成长且不动脑筋就赚钱的时代过去了”。

　　发力度假物业

　　据悉，和传统的度假物业不同，松花湖度假区融合了大量的运动和亲子教育元素。郁亮认为，全民健身意识的兴起，将以运动为主题的休闲度假模式带来广阔市场。1月6日，北京正式向国际奥委会递交了申办2022年冬奥会的报告。这无疑将为中国冰雪运动的发展，尤其是群众冰雪运动的普及和提升带来新的契机。

　　而在刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿元的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。郁亮在万科集团2014年终述职会上则提出2015年万科“要转型，有增长。”并鼓励大家勇于尝试新业务。

　　事实上万科有这样的战略转型和想法比其对外宣布的时间要早很多，丁长峰表示，万科在过去的四五年之间一直在对新业务进行探索，“当然这些新业务的探索创新主要以各地公司为主，因为一线最懂得客户的需求。”

　　“松花湖度假区真正的动工是在2013年，只用了一年半的就建成了。这代表万科对于新业务投资的决心，公司在没有想清楚之前，会花很多的时间研究，但是集团决定了一件事情，我们便会迅速的去执行。” 丁长峰称。

　　此外，接近万科的人士称，万科松花湖度假区短期内并不会配套住宅等传统业务，公司希望先把滑雪度假这块业务做好，再开发住宅，应该说滑雪度假才是这个项目的核心。而此前万达在长白山的滑雪度假项目，则是以住宅开发为核心，滑雪场等设施只是配套项目。

　　商业地产独立经营

　　作为万科商业地产新上任的负责人，丁长峰表示，万科年内会成立一家独立的商业地产公司。

　　“万科已经营业的，在建的和规划中的购物中心有25个，目前确实到了一个需要进行整合的时期，万科在这方面的投资也是巨大的，差不多200多亿元。所以我们初步计划是在一季度末成立一家独立的商业地产公司，6月底完成这25个商业中心资产的错位，目标是建立一个统一的万科商业地产品牌，并形成一套统一的工作标准和系统。”丁长峰还称，“万达的商业地产确实做得很棒，但应该说，传统的思路并不适合万科对于商业地产的发展”

　　实际上，丁长峰认为，移动互联在过去两年的大发展，给万科提供了弯道超车的机会。其指出，重资产的回报是没法解决的，因此万科需要打通国际资本才可以在商业地产上找到未来发展的道路。

　　至于万科其他业务的发展，丁长峰表示，度假、养老业务现在占比较小，还处在培育期，等找到商业模型后，也会独立出来成立事业部。北京万科总经理刘肖则称，万科将来的养老业务应该是以服务公司为主体，未来会单独上市。

　　“市值管理是万科未来非常重要的内容，在住宅贡献的1500亿元市值以外，我们还要考虑十年以后，万科可能做一万亿元的市值，那传统的住宅业务占多少，两三千亿元，那么五六千亿元的市值由哪些业务种类承担。花样年旗下的彩生活去年上市创造了资本市场的神话，未来万科的物业上市市值一定会超过彩生活，因此物业肯定会作为重要的创造市值的业务独立发展”。丁长峰称。

　　房地产面临三大问题

　　而在郁亮与丁长峰谈论万科休闲度假物业与商业地产的同时，刚刚与丁长峰对调岗位的万科北京区域首席执行官毛大庆则更多地阐述了对市场的看法。

　　他表示，中国的房地产市场将有三个问题长期存在，即人口拐点、城镇化速度下降、社会总库存量去化。

　　毛大庆称，中国人口的拐点已到来，20岁到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑，而这意味着支撑房地产市场的主要购买力人口正在大量减少;同时，虽然我国城市化率仅50%多，还有很长的路要走，但很多年轻人已经在城市占用着城市的房子，农村则多剩下小孩和老人，剩余人口并不多，这使得城镇化很难再有新的大高潮，对城市购房需求的增加影响也有限;而上述两个问题又使得社会总库存更加难以消化，目前房地产总库存很大，有指标的土地加上开发商拍下但尚未开发的土地加起来变成楼盘，已足够卖好几年的，更不用提每年新增的土地供应，楼市去库存形势严峻。“因此2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”毛大庆表示。

　　此外，因深圳多家房企房源被锁引发的房企政商关系问题，毛大庆认为，“首先的确需要交朋友，但我们交机构和机构之间的朋友，不是跟哪个人做兄弟。万科跟北京市建委，跟北京市规划委之间都建立了很好的关系。这一点跟企业负责人本人有很大的关系。我会帮政府很多忙，尤其是重要的时候。当房地产市场变化或者有问题的时候，我会非常主动提建议，告诉政府可能出现的问题和危险，而且前提是要中立，不能受万科利益的影响。同时，建立政商关系，还得靠你自己的实力。忘掉原来那套搞关系方法，让政府觉得你是一个行业里头公正的人。这是最好的政商关系，也是最安全的”。