封闭小区住宅开超市惹怒众邻 物业调解不成遭殃
核心提示：近日，市民孙女士向本报热线反映：光谷大街新星宇和悦小区二期1楼的一位业主把住宅房改成了超市，导致楼上的业主拒交明年物业费，让物业公司很无奈。
新星宇和悦小区居民私自在居民楼内开超市。
透过窗户可清晰看见超市货架。
近日，市民孙女士向本报热线反映：光谷大街新星宇和悦小区二期1楼的一位业主把住宅房改成了超市，导致楼上的业主拒交明年物业费，让物业公司很无奈。
封闭小区里
住宅房被改成超市
孙女士说，她是高新开发区光谷大街新星宇和悦小区赢时物业公司的客服主管，新星宇和悦小区2期的业主于2014年11月1日办理入住。今年1月20日，小区2期1栋2门104室的业主在装修时就陆续往家里搬了很多货架和水果架子，由于小区是封闭式管理，物业公司的工作人员曾告知业主：不允许业主把住宅改为商用，却遭到该业主拒绝。
26日上午，记者来到新星宇和悦小区看到，小区2期1栋2门1楼南侧每家都有花园，104室的业主在1楼的院子里摆放了“新颖超市”的灯箱，院内的窗户前堆放了不少已经拆开的包装盒，透过窗户能看到屋内摆满了货架。货架上摆放了啤酒、零食等货品。由于小区是封闭小区，需刷门禁卡、通过单元门，才能进入超市。
住宅开超市
居民意见不一
住在小区2期的一位不愿透露姓名的业主说：“小区原本是封闭小区，但是这家超市开业后，小区的门禁卡也经常莫名出现故障，外来人员可以进入小区到超市买东西，我购买新星宇和悦小区的住宅，是按照封闭小区的服务标准交物业费，如果小区变得不再封闭，我也不会再交物业费。”他详细分析了“民宅商用”对小区居民的害处：一是造成外来人员增多、身份复杂，影响小区安全;二是会影响小区卫生;三是加快了住宅楼的损耗，比如门禁卡使用频率高，会减少小区公共设施的使用年限;冬季如长时间敞开单元门，将对楼道内管道造成影响。
小区1期的一位业主说：“1期的住宅没有超市，在2期的住宅内有家超市，挺方便的，买东西也可以‘足不出户’。”
业主拒交物业费
物业公司左右为难
提及104室超市营业后对小区造成的影响，赢时物业公司的客服主管孙女士表示，物业公司面临左右为难的窘境。小区2期1栋2门楼上的业主们因对楼下业主开超市不满意，都向物业公司提出拒交明年的物业费。小区2期1栋的住宅都是大户型，楼上有25层，每层有3户，每户都有100多平方米，物业费是1.6元/平方米，每户每年的物业费能达到2000多元，如果楼上的业主们都拒交物业费，物业公司就相当于少收15万元多的物业费。
孙女士说：“小区1期的业主们刚办理入住时，也有业主找到物业公司提出想开幼儿园或麻将馆，但物业公司说明小区为封闭小区，不能开营业场所的原因后，业主都能配合物业公司。104室的业主在装修时，物业公司就发现了他往房内搬货架，物业公司向他说明情况后，该业主依然‘我行我素’。1月20日开始陆续进货，直到在屋内的货架上摆满了商品。开始营业后，104室的业主还在院子里摆了一个灯箱，我们才得知他已经办下了营业执照。”
物业公司提出解决方案
却遭业主拒绝
说起物业公司将要面临的损失，孙女士无奈地说：“物业公司害怕1期的业主也会‘跟风’改变小区内住宅的用途，那样会更加难以管理。物业公司希望好好和104室的业主沟通解决问题，说服他不开超市。物业公司向104室的业主提出了解决方案：剩余的货品，可以由物业公司帮他处理掉。但是遭到104室业主的拒绝，他的理由是在1楼购房就是为了开超市，房子是他自己掏钱买的，想拿来干啥就干啥，进货已经投入了很多钱，超市也不能说不开就不开。目前，物业公司也没有找到更妥当的解决办法。”
律师：住宅改商用
需征询邻居同意
26日下午，记者针对赢时物业公司碰到的难题咨询了刘继业律师事务所的谢律师。谢律师指出，根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主不得违反法律、法规以及管理规定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意，并形成证明材料，才能办理营业执照。申请人应按照《物权法》要求征询该幢楼相关利害关系人的同意，申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。
谢律师还建议，如果邻居认为超市的经营影响到了自己的生活，可以先与当事业主协商，协商不成，可以再找物业公司或者居委会出面调解。如果协商不成，受影响的业主可以以“侵犯相邻权”为由向法院提起诉讼。
新闻快评
窦娥申冤
三步走
和悦小区赢时物业公司到底是职责不作为，还是苦大仇深的“窦娥”呢?
目前，不能凭着单方的一番诉苦就轻易下定论。业主不高兴，物业公司的确也出面制止了，但没起到效果，业主依然不满意，并有可能引发更多业主不交费。真要那样真没法干下去了，物业公司就成躺着中枪的“窦娥”了。
真觉得自己是“窦娥”，物业公司口头制止无效之后，还应该再走三步：一、用《物权法》告诉业主——什么是物业公司该管的，什么是物业公司不应该管的;二、联系城市管理的规划、综合执法等部门来联合执法，制止这种青天白日之下明晃晃挑战监管的行为;三、如果前两招无效，再告诉业主或业主委员会法律维权的程序、步骤，保护自己的合法权益。
新建小区预留公共服务空间不够、社区配套功能不完善，导致随意变更一楼属性开门市，成了见怪不怪的“合理打法”。面对开发商留下的历史遗留问题，物业公司作为责权利三位一体的“继承者”，无疑承担了“擦屁股”的角色。游弋于服务、收费、职责、协调之间的物业公司，应该用自己的智慧“跳舞”，做游刃有余的舞者，而不是“窦娥”。
长春晚报记者 李瑶
