物业服务收费放开后，物业收费谁说了算？
▲一业主前往小区物业服务中心交纳物业费。 本报记者 石中华 摄
国家发展改革委去年12月宣布，指导地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等商品和服务价格。
对此，自称物业服务费指导价标准仍然执行1999年制定标准的海南部分物业企业，感到十分振奋。部分居民则开始担忧，放开价格是否会导致服务机构漫天要价?
物业费放开，物业公司是不是说涨就能涨?对此，省物价局副局长董德标表示，相关方案省物价部门正会同省住建部门进行协调论证，将报省政府审批后实施。方案中明确对成立业主委员会的小区，物业服务收费、停车服务收费的决定权交给业主委员会。经业主大会、业主委员会同意后，由物业公司来执行，物业公司没有决定权。
但记者从海口市物业协会了解到，目前海口成立业委会且实际运作的小区不到100家，相比较1700家小区，这一比例实在过低。显然，让所有的物业公司更好地为业主服务、不随意涨价，相关部门应该尽力做好小区的选举与自治相关工作;全体业主也要提高维权意识，珍视自己的投票权，并积极监督业主委员会与物业公司，维护自己的权利。
□本报记者 光明 实习生 陈滢冰
绕不开的物业公司
物业管理服务与居民的生活息息相关，但很多人并不知道，物业管理在我市乃至我国都是一个新生事物，它是随着住房制度改革的深化和房地产开发的热潮而兴起的。在我市也只有二十几年历史，伴随着房地产市场的兴衰而跌宕起伏。
海口市物业管理行业协会会长陈海波告诉记者，1992年，我市只有几家专业的物业管理公司，此后至1995年是物业管理的一大发展高峰期。原附属房地产开发企业的物业公司独立出来，同时专业性的物业管理公司也陆续成立。1999年后，处置积压房地产政策的出台，盘活了海口积压多年的房地产项目。海南建设国际旅游岛上升为国家战略推动地产业发展，也带动了物业管理行业进入新一轮扩展期。
物业管理的兴起和发展，为房屋的保值增值，为广大住户提供安全、舒适、优美的生活和工作环境，为城市的繁荣和稳定和谐做出了重大的贡献。
但只要通过网络搜索“海南物业纠纷”等关键词，就会发现不少问题，如“楼上乱建房，业主怨物业未拆”、“物业费成倍上涨没缴费就被断电，商户与物业起纠纷”、“海口一物业打住户”、“海口小区物业矛盾：卫生差、乱涨价、断水电”……
在陈海波看来，虽然我市物业存在很多问题，但物业管理服务行业对社会做出贡献仍是主流。
他分析说，初步统计数据显示，海口市纳入物业管理的住宅小区(大厦)项目1700多个，占全市商住物业的95%以上，物业公司600多家，从业人员6万余人。物业管理保证了城市住宅小区(大厦)的卫生、绿化、供水供电服务、治安秩序维护、共用部位和共用设施设备的维护保养等的正常运转，成为居民生活和工作不可缺少的组成部分。
此外，物业公司积极配合政府有关职能部门在社区内开展城管、计生、安全文明小区检查、爱国卫生检查、防台风、预防禽流感、城市无障碍建设、电力保障等工作，充分发挥了物业管理在社区建设、维护社会稳定等方面的重要作用。
目前海口全市有物业从业人员6万余人，主要聘用初、高中毕业社会青年和“40、50”下岗职工，解决低文化市民就业难题，减轻了社会就业压力。
难成立的业委会
物业管理实行业主自治和物业管理公司专业管理相结合的原则，业主通过业主大会成立业主委员会，聘请物业公司并与其签订物业管理合同对小区进行管理。
但在海口1700个有物业管理的小区中，成立业委会的仅480个，而备案且有效运作的小区业委会不到100家。
“我们已奔波多年，可小区业委会一直成立不起来，真的是很无奈。”海口××经典小区部分业主反映，小区于2000年前后建成，虽然入住率比较高，但是成立业委会的难题还是摆在小区广大业主面前。从2011年开始，由于一些业主对该小区的物业管理存在看法，希望通过成立业委会的方式更好地监督物业公司的行为，保障小区业主的权利。
后来有10多个业主开始发起筹备工作，从2011年夏天开始，他们通过在小区内张贴告示发动其他业主参与。到了2012年夏季，他们收集了100多户业主的资料，经送往区住房保障中心查证，只有83户业主资料合格，因人数太少达不到成立业委会的要求。龙华区住房保障中心工作人员介绍，成立业委会首先要成立业委会筹备组，筹备组的组成人员，必须得到小区30%以上业主的签名。
海口海景路一家小区共20个单元630户，是一家比较有代表性的“候鸟小区”。为了维护业主的利益，有人提议成立业委会。但小区大部分业主都是内地人，他们好不容易集齐了100多户业主的签字，并向区住保中心提交筹备业委会的申请，但30%业主的签名成为“拦路虎”。
陈海波认为，海口绝大多数小区成立业主委员会难的原因主要有四个方面。一是业主参与意识不强，业主大会因多数业主不参加会议而无法召开。二是业主之间有利益冲突，意见不统一，而导致业主委员会无法选举产生。三是一些新建小区的购房者大多在外地，属“候鸟”型、投资型业主，小区入住率长期达不到40%。业主长期联系不上，业主大会会议投票表决率达不到过半，无法形成业主大会决议。四是物业管理公司怕业主委员会成立后解聘自己或不配合开展工作，从而阻挠成立业主委员会。
新政不是想涨就涨
自2014年11月下旬以来，国家发展改革委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格。非保障性住房物业服务也在此次“指导地方放开9项商品和服务价格”之列。国家发改委文件中指出，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
省物价局相关负责人介绍，2014年10月11日省物价局和省住房和城乡建设厅联合出台的《海南省物价服务收费管理办法》(下称《办法》)，明确物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价。其他物业的物业服务收费实行市场调节价，物业服务企业接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费，实行市场调节价。物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。
根据《办法》，实行政府指导价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等级收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准。而未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
董德标介绍，由于目前我省成立业主大会、业主委会员的小区总体比例不高，因此国家发改委新政实施后，只会影响到具备实施该项政策条件的小区。而大多数小区因为没有成立业委会，仍将继续维持政府指导价格收费政策。
今年2月11日，参加海南省“两会”的董德标也表示，收费放开的先决条件，首先是小区必须有正规的物业公司且有正规的业主委员会;其次是业委会有权与物业方协调物业收费价格，或者直接更换物业管理公司，价格将由业主委员会来协调;此外，物业收费价格调整，必须要经过业主委员会同意;而业主委员会通过，则需要经小区一半以上的业主同意，以及小区一半以上居住面积的业主同意，否则价格不能说调就调。
“肯定不是想涨就涨。”董德标介绍，就是2014年10月11日出台的《办法》也规定，实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。而基准价，则根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价，应当实行成本监审和听证。
国家发改委新政也明确，不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费。不得以任何理由限制服务、指定服务，或截留定价权。
业委会与“第三方”
尽管主管部门表示，实施新政后，物业收费不是想涨就涨。但在海南部分物业企业看来，在当前物业费水平明显偏低的前提下，上调是趋势。这次放开非保障性住房物业费，一定程度上可看作是国家对物业费应当顺应市场发展的一种认可。
陈海波提供的调查结果显示，海口物业服务费指导价多年未提，调整困难重重，而物业服务成本现已翻倍且继续逐年增加，导致物业公司经营持续困难，员工待遇低，招聘困难，员工月流动率30%以上。而提高物业服务费需业主大会会议二分之一以上业主同意，业主不理解、不支持、不参与，服务质量难以保证，急需解决。他介绍说，海口物业服务企业经年终复核数据显示，2006年至2012年企业各年平均利润分别为4.5%、4.1%、3%、2%、0.8%、-0.3%、-0.7%，呈逐年下降趋势。2012年盈利企业约占企业总数17%，亏损企业约占83%。
他介绍说，海口现开展物业管理的1700多个小区(大厦)中，按规模比例统计，10万平方米以上的约4%，5万平方米-10万平方米的约13%，3万平方米-5万平方米约20%，3万平方米以下占63%。由于小区的规模普遍较小，经营成本居高不下。规模小的物业公司，只管理1-3个小区，形不成规模效益;另一方面，广大业主还常常抱怨管理费用高，部分业主因收入低而交费困难，形成长期无法解决的矛盾。
正是由于以上原因，海口一些物业服务企业也存在着管理水平低，收费不透明，服务质量差等情况。业内认为，物业服务是一种市场性的行为，价格不平衡，也会严重阻碍物业服务水平的提升。价格放开后，物业合理利润被释放，会催生出专业的物业公司、追求服务水准的物业公司出现。而停车费价格放开，也会有效遏制小区车位只售不租的情况发生。
根据新出台的政策，今后业主委员会可采取公开招标的方式，选择自己称心的物业服务企业，这就意味着物业费和小区停车费可由业委会说了算。而海南省物业管理水平低、发展缓慢等问题，也受到了省政协委员们的广泛关注。民进海南省委早在2013年就建议，针对海南旅游房地产和候鸟型业主的实际情况，由相关主管部门在吸收国内外成功经验的基础上，提请省人大行使特区立法权，出台切合实际的政策规定，加大建设单位的责任，降低业主委员会成立门槛，积极指导和鼓励成立业主大会和业主委员会。
海口市住建局物业管理处相关负责人透露，去年海口物业公司资质年终复核结果显示，海口78%的物业公司亏损。这也从侧面说明，物业服务费的上涨成为可能。
省物价局价格管理处相关负责人也认为，价格放开后，物业上涨价格可能性很大，一些业主对此产生意见。但价格放开不代表物价部门“一放了之”，物业所制定的价格应做到明码公示收费，对于物业存在不明收费、价格欺诈、强制收费、垄断收费的行为，有关部门依然会进行监管，严厉查处。
业内人士刘明认为，如果涨价是必然的，那么如何涨得有序，涨得平衡，这是各相关部门需要探究的重要课题。刘明建议，首先，采取“双方协商定价机制”，业主也要在其中发挥作用，通过业委会与物业进行协商定价。没有业委会的小区，建议按照程序成立业委会，有难度的小区则可以推选业主代表，再经由半数以上业主确认的方式商议定价标准。其次，遵守合理的“定价原则”，在法律、法规的基础上，根据实际成本进行测算、合理定价。此外，在定价操作上遇到困难时，可以寻找“第三方”即专业的机构或部门进行合理测算。
