核心提示：物业状告业主欠缴物业费，业主却控诉物业违背开发与管理相分离原则，物业服务合同无效。这到底是怎么一回事呢?近日，济南中院审理了一起简单的物业服务合同纠纷案。案子虽小，却透出了物业行业潜规则问题：新小区的前期物业公司多与开发商存在着“父子关系”、“ 兄弟关系”。这一“建管不分”现象，已违背房地产开发与物业管理相分离原则，却又普遍存在着，从而引发了诸多小区业主与物业的纷争，一定程度上激发了矛盾，影响了小区的和谐与稳定。

　　业主拒交物业费，物业公司上法庭讨要

　　2014年9月份，家住济南市槐荫区美里新居小区的李先生，因物业服务合同纠纷被小区物业公司告上了法庭。

　　物业公司诉称，物业公司受美里新居小区建设单位济南市某投资有限公司委托，并按照与其签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》开展物业管理活动，且与李先生签有《前期物业管理服务协议》。前期物业服务合同一直履行至今，小区绝大多数业主也都按时交纳了物业费及相关费用，但李先生自 2011年12月31日起一直拒交。李先生房屋建筑面积 80.02 平方米，物业费单价为每月每平方0.5 元，至2014年11月30日共欠缴35个月份，要求李先生向其支付拖欠的物业管理费1400.35元，滞纳金2391元。

　　一审中，李先生未出庭答辩。法院审理认定物业公司主张李先生应当向其交纳物业服务费1400.35元符合合同约定并于2014年12月3日作出判决。

　　业主：物业服务合同实属无效

　　——质疑物业公司与开发商实为“一家”

　　李先生不服一审判决，提起了上诉。

　　“案子虽小，但涉及老百姓切身利益的民生问题，如何正确处理对小区和谐发展的影响并不小。”济南律师范永雪分析指出，物业公司和开发商签订的合同无效，违反了开发与物业相分离的原则。

　　李先生指出，物业公司与其签订的《前期物业管理服务协议》无效。理由是，物业公司作为住宅小区的业主依法不应是前期物业服务合同的签订主体。根据《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”所以，住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。另外，没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同，违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应根据《合同法》的规定被确认无效。

　　“ 物业公司和开发商实际为一家。”李先生指出，该物业公司成立于2009年11月11日，法定代表人为赵某某，股东为济南市某投资服务中心。而该投资服务中心成立于1997年01月10 日，法定代表人同为赵某某。作为小区的物业服务企业的物业公司与小区的建设单位，从人员、投资关系等方面，都可以看出实际为一家，违反了《物业管理条例》规定的房地产开发与物业管理相分离的原则。因此，物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》实属无效。

　　现象：前期物业多由开发商“ 指定”

　　—— 虽违背“ 分离原则” ，建管不分的“父子关系”普遍存在

　　在日常采访中，记者发现不少小区物业公司与开发商实为“父子关系”、“兄弟关系”，经常出现因为房屋质量、物业管理等问题业主维权时，开发商和物业公司之间互相“踢皮球”，业主权益难以得到有效保障。

　　“在省城，违反开发和物业相分离原则的物业公司太多了。可以说，开发商用自己的物业作为前置物业管理，是一个潜规则。”有着多年业主维权经验的济南律师范永雪表示，物业公司拿到物业项目，很多是不规范的，导致物业公司与业主矛盾重重，以致影响社会稳定。

　　记者了解到，如今部分与开发商为‘父子关系’的物业公司，在涉及开发商利益时，往往偏袒开发商，很容易出现对房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业公司之间互相“踢皮球”的现象，造成业主与物业公司矛盾重重，对此，业主往往以拒付物业管理费来抗拒。

　　同时，业主入住小区后，业主大会、业主委员会往往迟迟无法成立，小区的前期物业管理时间一般都持续七八年之久，有的甚至时间更长，造成的矛盾越积越深，从而引发纠纷不断。

　　前期物业：原则上必须“建管相分离”

　　——强制性规定不够难发挥约束管理作用

　　范永雪律师指出，《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　同时，《 物业管理条例》第57条还对符合招投标条件而拒不采用招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业行为的处罚作了进一步规定。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，同时还可以并处10万元以下的罚款。

　　可以看出，开发商必须通过招投标方式选聘物业服务企业，否则要承担相应的法律后果。

　　《物业管理条例》的这一规定，预示着房地产开发与物业管理的不分经营应该禁止，但因其强制性规定不够而并没有真正发挥出约束管理作用。

　　真正实现小区建管分离，还必须进一步加强立法，从法律法规和制度措施上进一步完善和健全，才能有力遏制这一“父子现象”的存在，从而唤起开发商、物业公司和业主之间的良性互动沟通。同时，呼吁小区业主入住后，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，自己选聘物业公司，从而切实维护业主们自身的合法权益。