成都一业委会修改“三约” 三方争执谁是谁非
业主委员会认为物管没有履约，业主质疑业委会有私心……近期有市民向本报反映，小区业主、业委会、物管存在很多矛盾纠结现象。那么，其中的原委究竟怎样，如何有序有效保证业主们的权益?多日来，记者多方采访了部分小区及相关职能部门。
业委会修改“三约”
三方争执谁是谁非
5月8日，本报记者接到市民反映，在我市某大型小区，业委会和物管、部分业主产生纷争。当天，记者即前往实地采访。
在小区出口处，记者看到，围墙上挂着“坚决反对业委会擅自修改违法违规‘三约’议案”的横幅。据了解，“三约”即小区自治的三个文件：业主大会议事规则、业主委员会工作规则和管理规约。
记者恰遇准备外出锻炼的任大爷，作为小区第一批住户，任大爷在这里生活了快13年。提起挂着的横幅，任大爷说，“这是部分业主挂上去的。”他表示，自从该小区去年换届选举产生第四届业委会以来，业委会的许多做法，业主们都不同意。
“像张贴在小区广场公告栏里的‘三约’公示。我们小区有几千户，只有部分业主经常从广场经过，大部分基本上看不到。在多数业主不知情的情况下，业委会拟定‘三约’是违规的。”任大爷说。他认为业主委员会是业主代表大会选出来的，代表着全体业主的利益，要秉着自愿、奉献、公益之心，才能为广大业主做好服务。
业主陈大爷也有同样的看法：“刚刚从小区广场经过看到‘三约’，我之前毫不知情，如果没看到，就当做是默认了。”他认为，“‘三约’没有切实有效地征询过大多数业主的意见，是不合理的。”
5月12日，记者再次来到该小区。几经辗转，联系并采访到该小区业主委员会一位副主任。他表示：“2013年，成都市印发了《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》三个新版示范文本。依据示范文本，新一届业委会修订了‘三约’，并告知街道办。同时，于4月29日在小区广场公示。”他还表示，公示已经结束，业委会正在收集业主意见进行修改。但在公示期间，他发现张贴“三约”的公告栏被人翻了过去，许多经过的业主因此无法看到，他认为“这是物管在背后捣鬼”。
为了印证自己的说法，这位副主任打电话请来业主钟先生。钟先生对记者说，“三约”公示第二天，他就发现门口出现了传单：“关于坚决抵制第四届业主委员会表决‘三约’的倡议”“我们老年人给业主的一封公开信”。“每家每户门前都有，上面有部分业主的签名，要求改选业委会，抵制业委会的工作。没有物管协同，这些业主是打不开小区所有主单元门的。签名的业主和物管也是一伙的。”
该小区物管经理对记者表示，“物管作为第三方，是小区聘请的保姆。对于小区的内部事务，物管不介入。业主委员会是业主和物管之间的桥梁，应该站在小区的全局上，从有利于小区业主的角度出发。”
部分业主反对修订“三约”，业委会把矛头又指向物管，背后原因在哪里?
“揽权、揽钱”
还是为了业主利益?
“您好!需不需要帮忙?”在采访中，记者看到该小区工作人员遇到业主都会热情地打招呼。有业主推着拖车买菜回来，工作人员还会主动提出帮助。
接受采访的业委会副主任表示，该物管公司入驻以来，服务做得很好，但近年来物业管理越来越差，保安服务态度也不如以前，“以前保安每天晚上都会巡逻，现在基本上没有，去年还发生了入室盗窃案。”他认为，物管公司在物业管理过程中没有承担起应有的职责。
“2013年物管费上涨到每平方米1.88元，物管公司仍然说在亏损。像小区公共收益每年有500多万元，都被物管拿去填补亏损。这些钱是全体业主的，本该全体业主共同享有。”钟先生表示，业委会几次申请物管公开详细账目都被拒绝。“我们小区实行的是‘酬金制’，每年底都要制定下一年的预算。钱是怎么花的，我们不能不搞清楚。”
据他介绍，从物管最近一次公布的账单显示，到今年一季度，已经亏损了1300多万元。“物管公司是企业，而不是公益性组织，凭什么亏损了还在经营?”因此，他怀疑物管想长期占用该小区地盘。
“物管账目不清，所以业委会准备设立‘物业服务费专用账户’，向业主收取物管费，由业委会按月划拨给物业服务机构。”前述业委会副主任表示。
一些业主则表达了不同意见。
“物管提供的服务我们非常满意。有什么事，只要打个电话，物管人员马上就会赶过来。”业主陈大爷表示，业委会想把收费权揽到自己手里，“什么事都由业委会说了算，这怎么能行?”
任大爷说：“这届业委会成立以来，没有为业主做过一件实实在在的事。他们想的就是‘抓钱、抓权’。”
他的依据是“三约”中修订的条款：“本物业区域内的物业费由业主大会统一收支”;“代收物业费必须先存入业主大会或业主委员会设立的物业服务费专用账户”;“本物业服务区域内业主代表大会是业主大会的表现形式，负责本物业区域内重大事项的决策。”
对这些条款，他充满疑虑：“物业费存入业委会专用账户，谁来监督?物业费出了问题，谁来负责?”
“物管提供的服务我们非常满意。新一届业委会作出的决定，完全是私欲的膨胀。”一位年轻业主也表示了自己的担忧。他说，如果业主不同意业主委员会的决定，业委会成员就每天上门劝说，有的甚至谩骂，一些业主为图清净，也不去计较。“但从心里面，我们认为，这与业委会的宗旨是相背离的。”
还有业主说：“业委会成员现有10人，但能说上话的也就一两个。他们想把现在的物管赶走，引入自己认识的物管公司。”
前述业委会副主任对此表示否认：“根本没有这回事，‘三约’上没有写明要换物管。”他说，业委会拟修订的“三约”中规定，选聘下一届物管将采用招投标的方式。
采访中，记者还了解到，本届业委会主任因不同意业委会其他成员的做法，已经辞职。记者联系到她，她谢绝了记者的采访。
“我们收取的物业管理费花在了哪，都有明确的登记，财务也是公开透明的。”小区物管经理表示，由于该小区密度较低，与周边小区物管费相比是很低的。按照每平方米1.88元收取，是由业主大会通过的。即使这样，公司还是一直在亏损。“该小区是我们在成都开发的第一个楼盘，总公司在物业管理方面一直给予补贴。”他还表示，做好服务是物业公司的责任，只有给业主提供良好的公共环境，才能维护好我们共同的家园。
记者联系该小区所在的街道办，相关负责人表示，已接到该小区部分业主的诉求：一是不修改“三约”，二是罢免业委会。该负责人还表示，根据规定，“三约”可以修订，但需要征求业主意见，召开业主大会表决后通过。该小区在公示后没有按期召开业主大会，所以拟修改的“三约”不生效。罢免业委会委员需要业主大会表决通过，因该小区业主大会暂未召开，所以罢免业委会委员暂时搁浅。“我们将继续关注该小区的新情况，指导召开业主大会，监督业委会履职尽责。”
6月12日，记者再次了解到该小区情况的进展。业委会一位副主任告诉记者：“我们正征求其他业主意见，准备修订‘三约’。”但业主饶先生并不认同，认为现行的“三约”符合广大业主利益，不需要修改。属地街道办表示，会跟进关注。
律师说法
针对类似矛盾，记者采访了两位律师，他们从法律角度给出了解释和建议。
四川君合律师事务所核心合伙人廖晓丽：
修改小区“三约”应经业主共同决定。根据《物权法》《物业管理条例》的规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约应由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意。因业主大会议事规则、管理规约涉及业主大会的投票方式、程序等，管理规约涉及物业的使用、维护、管理，涉及业主的共同利益，故小区业主应当认真、积极参加“三约”的制定和修改。
物业服务费用的收支情况视情形公布。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业收费使用情况是否应当公开，主要看收费采取的是包干制还是酬金制。是包干制的，物业公司自负盈亏，不必向业主公布账目;是酬金制的，物业公司除按比例提取的酬金外，其余的每笔收支都要按规定向业主公布。
四川科全律师事务所律师张海燕：
业委会是小区自治组织的执行机构，对业委会的监督既是业主的权利，也是业主的义务，需要全体业主主动发挥作用。当业委会委员有违反法律法规和小区自治文件的行为，业主可以通过业主大会罢免业委会委员;或者向当地基层政府反映，由属地相关部门依法调查处理;也可以通过司法途径维护自身的合法权益。
记者快评
业主权益是最大的道理
在记者采访的小区，业委会、部分业主、物管都表达了各自的看法，讲出了各自的道理。但不管怎样，维护小区全体业主的权益，才是最大的道理。
从记者采访过程中接触和了解到的情况来看，不乏类似的争议、争执。但这并不可怕，关键是要理性、正确地对待和处理。
业委会是业主代表大会的执行机构，代表和维护的是全体业主的权益。业委会出以公心，遵守程序，坦坦荡荡，一定会得到业主们的认同和感激。程序不当，则可能带来误解或嫌疑;掺杂私心，打小九九，更会损害广大业主的权益。业主作为小区的主人翁，应当尽可能积极参与小区公共事务，认真选举业委会，支持配合业委会、物管公司的履职工作。物管和业主是一种契约关系，双方以合同约定权责利。物管所管理的对象是物业，最终所要服务的对象是广大业主。
业主、业委会、物管之间产生分歧，解决之道是依法、依规、依合同、依程序，以相互尊重的态度，以理性的方式，来取得一个广大业主接受、利益相关方服气的结果。在这个过程中，属地基层政府、主管职能部门也应履行好指导、监督职能，引导形成良好的小区治理、社区治理。特别是应注重过程指导和监督，不可等到矛盾纠结成一团乱麻的结果出现。当然，最终还有司法途径。归根结底，就是要在不损害其他相关方合法权益的前提下，维护和实现全体业主的权益。
职能部门
业主
主动履行共同维护义务
依法理性参与小区管理
“业委会是业主大会的执行机构，在业主代表大会闭会期间，受业主大会委托执行业主大会决议，但不能代替业主大会决定小区重大事项。”市房管局物管处相关负责人表示，在一些小区，成立业委会或者业委会改选后，出于维护权益等原因，确实存在炒物管的状况。如果物业管理合同到期后，业主大会双过半的业主同意，可以对是否续聘原物管或者选聘新物管做出决定，由业委会代表业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同。
那么业委会是否可以收取物管费，存入业委会专用账户呢?“如果物业合同和小区三个自治文件对此有约定，应按此约定执行。”相关负责人表示，但目前他不建议采用，因为“业委会不是法人，出具不了票据。再者，现在的信用体系还不健全，社区、业主对业委会的监督机制和业主的主动监督意识、有效监督措施不够健全，万一业委会成员卷款潜逃，后果不堪设想。”
“业主应该珍惜自己的小区共同管理权力，主动履行共同维护义务，依法有序理性参与小区管理。”该负责人还表示，近年来，作为物业管理活动的主体之一，业主虽然在参与意识、依法维权、积极行使权利履行义务方面有了进步，但仍有值得提高的方面。
“有些业主由于各种原因，不愿意或者疏忽参与小区自治，放弃共同管理的权利，在涉及小区自治事务的相关表决中，不愿参与了解、表决或者事事弃权。当业主大会通过表决，形成了相关决议，要求其遵守履行义务时，有的则认为其权益受到侵害。”相关负责人表示，甚至有业主存在事前不了解、事中不参与、事后乱告状的情况。
为了提升业主对物业服务的认识，引导业主依法、有序、理性参与物业管理，构建和谐物管小区，市房管局已连续8年在全市开展了和谐物管创建活动。2014年更是以“业主年”作为活动主题，要求全市物业服务企业在小区内开展“业主开放日”“业主体验日”“业主大讲堂”等活动，邀请广大业主积极参与互动，增加彼此间的认知、了解和信任，共同参与小区管理服务。
相关负责人认为，全市业主应提高四个方面的意识：一是依法参与的法制意识;二是共管共建共享的责任意识;三是遵守合同和规约的契约意识;四是质价相符，按质论价的物业服务消费意识。
在物业管理活动中，广大业主、业委会以及物业服务企业要共同遵守物业服务合同和三个自治文件，依法、有序、理性参与小区事务，共同营造文明、安全、整洁、有序的和谐小区。 本报记者 杨彩华 刘飞
