物业与业委会的良好配合 让小区走上＂良性循环＂
昨天下午，苏州工业园区都市花园17幢的业主潘女士，来到小区业主委员会办公室，在填完有关表格后，拿到了504元的小区公共收益补贴。而这笔钱的来源则是小区公共资产出租后所产生的公共收益。
据了解，这笔钱共126万元，从今年2月起，就开始面向小区的2000多户业主发放。不过，截至目前，依旧还有1/3的业主尚未前来领取这笔钱。其中之一的原因，可能就是依旧有部分业主根本不知道小区还有公共收益这笔“收入”。
扬子晚报全媒体记者 薛马义
看得见的“收益”
小区有几十处公共房产，每年光租金就有200万元
业主心声
“虽然我只拿到了500元左右，而且这点钱对我来说没有多大作用，但我觉得，意义很重大，让我感觉自己真正成为小区的主人。”倪老先生如是说。
“我家的房产面积是140.13平方米，他们是按照每月0.3元/平方米的统一标准，再乘以一年12个月，共504元，发给我的。”对于手中刚拿到的这笔“意外之财”， 潘女士和很多小区业主一样，既开心，又有点不爽。因为都市花园已经建成10多年了，他们还是第一次拿到这个钱。
位于中新开发核心区的苏州工业园区都市花园小区，建于1998年，先后开发5期，共有住户2521户。小区建成之初，曾是苏州市房地产行业的标杆，当时无论是房价还是以后的物业费价格，均领导着苏州市房地产市场的走向，曾获得无数荣誉，李光耀还曾来到该小区考察过。
“当初我们小区可是中新合作的样板小区，购买入住的业主，很多都是文化、社会和经济层次相当高的人，不仅有现任及离退休老干部，还有很多老板。”回忆起小区昔日的荣光，家住都市花园71幢的业主倪老先生依旧很激动。
都市花园第四届业委会主任及第五届业委会委员岑罡告诉扬子晚报记者，2014年，都市花园选举了第四届业委会。业主们和业委会表示：“我们每户业主的房产面积内，就包含着这些对外出租的商铺所占的公摊面积，所以这些商铺就应该属于我们全体业主，收益也应该属于我们全体业主。”
岑罡告诉扬子晚报记者，他们第四届业委会接任后，就盘点了一下小区“资产”，除了小区停车费、广告费等收入外，还有几十处对外出租的房产。而仅这些房产的出租收入，每年都有200万元。
至于这些公共收益到底怎么处理，第四届业委会经过商议决定，通过召开业主代表大会来决定。结果大家意见比较一致，即拿出一部分小区公共收益，发放给业主们。“2014年我们收了200万元，大会决定拿出126万元发给全体小区业主。”
看不见的“合作”
物业与业委会的良好配合，让小区走上“良性循环”
政策保障
都市花园于2015年1月完善并印发了《小区业主议事规则》和《小区管理规约》。其中，《议事规则》第五章就专门对公共收益的归属、经营管理权、管理和使用进行了规范。还出台了《都市花园公共收益管理和使用办法》，进一步细化了小区公共收益的所有者、受益者、使用者、使用范围和使用方式、管理和使用的监督等内容。
对于业委会收回小区商铺等公共收益的举动，都市花园现任物业——天鸿宝地的物业经理唐霞在接受扬子晚报记者采访时表示了理解。“我们只是业主请来的管家。小区业主本来就有权对属于自己的公共收益进行处理。”目前，他们物业公司和业委会，根据双方签订的合同，各司其职，互相配合，做好小区的各项管理工作，而且效果不错。
唐霞告诉扬子晚报记者，收取物业费一直是各个物业公司的最大难题，都市花园也不例外，之前他们上门向业主们收取物业费，屡遭闭门羹，甚至是责问。不过，最近这一情况有所好转。而原因就是，现在他们上门收取物业费时，业委会经常派人陪同他们一起去做业主们的工作。
“有他们在一边配合我们做工作，业主们缴费的意愿就大了很多。”据唐霞介绍，以前他们上门收物业费，一天最多大概能收到几千元，现在最多的一天，就可以收到几万元。而随着物业收费状况的改善，物业工作人员的收入有保障了，保洁、保安等小区的各项工作自然就跟上去了，形成了良性循环。
都市花园居委会主任陈琦也明显感受到了这一变化。陈琦告诉扬子晚报记者，前些年，小区因为物业管理上的问题，业主和业主之间、业主和物业之间，矛盾相当多，也相当激烈，他们经常要加班加点，进行协调和调解。如今，随着业委会和物业之间关系越来越顺，小区里的矛盾开始减少，他们为此加班的次数也减少了不少。“我们也由衷地为他们感到开心。”
两点追问
1、以前的“公共收益”去哪了?
不过小区业主潘女士也提出了一个疑问：“以前的那些小区公共收益都去哪了?”对此，都市花园第四届业委会主任及第五届业委会委员岑罡告诉扬子晚报记者，由于历史原因，2014年之前，都市花园一直由园区另一家物业管理。“小区一些公共设施，如小区商铺出租等公共收益从业主开始入住时就有，只是当时的业委会与物业签订的合同，是将公共收益全部补贴给物业了。”
2、剩余的“公共收益”用在哪?
手里有了这笔公共收益，现在小区的业主们和业委会心里都踏实了很多。“小区建成已经十多年了，很多设备已经开始陆续老化、损坏，需要修理和完善，比如供水系统、监控系统等等。而这些都要花钱。”
都市花园第五届业委会副主任胡进告诉扬子晚报记者，他们已经用剩余的公共收益改造了小区的部分设施，如增设了小区的门禁系统，同时在小区四周的围墙上拉起了安全电网。“以前小区车辆随意停放，盗窃事件时有发生。现在经过我们的初步改造后，小区安全形势已经有了明显好转。”据胡进介绍，动用公共收益进行这些小区改造工程，业委会都要事先召开业主代表大会，经过大家投票同意后，方才实施。而现在业委会的每个账目，他们都要拿出来向全体业主进行公示和审计。接下来，业委会就要重建小区的监控系统。
律师
观点
在维修基金充足的前提下
给业主发现金是合法的
在采访中记者得知，由于缺乏有效的监管和审计手段，加之有些物业和业委会从不主动公示小区公共收益的金额和去向，眼下，依旧有很多业主根本不知道在自己的小区里，还有“公共收益”这一说。
江苏华为律师事务所倪志涵律师表示，小区公共收益是指小区公共区域的收益，是全体业主共有的。例如电梯广告、户外广告，小区公共区域的停车位收益等。公共收益可用于小区的公共建设，如电梯维修、绿化维护等。只是目前由物业代为管理公共收益的较多，但也可以由业委会代管。而“小区是否由物业管理公共收益，还要看业委会与物业签订的合同。”
如果有业主想要了解小区公共收益的，倪志涵律师则建议，有业委会的，业主要找业委会，让业委会或物业进行公示;如果小区只有物业，暂时没有业委会的，业主可以向当地街道、社区反映，尽快成立业委会，再由业委会要求物业进行公示。“正是因为现在还有很多小区没有成立业主大会，所以很多物业公司行使的都是‘霸王条约’，小区的收益、物业费的使用和用途等，也都是一笔糊涂账。”
“都市花园实施的业主自治与物业公司专业管理结合的小区管理模式，是新近出现的一种模式，也是个很好尝试和探索，值得鼓励。”倪志涵律师表示，对业委会将公共收益以现金发放给业主这一做法，只要依据相关规定，由业主大会决定，在小区维修基金充足的前提下，就不违法。
