68倍PE 彩生活的故事还能讲多久？
2014年6月，彩生活服务集团以一个“用互联网思维做物管”的新鲜故事顺利登陆港股，68倍的静态市盈率是内房股平均市盈率的6倍。就算是目前，彩生活42倍的市盈率也是其母公司花样年的10倍，是中海地产的4倍。
不少投资机构认为，轻资产及高盈利能力的新型物业管理服务公司是稀缺性的投资标的，彩生活的估值并非虚高。而一位长期跟踪彩生活的港股分析师则认为，彩生活的高估值主要是基于创新的运营模式以及先发的规模优势，目前其收入的大部分仍来自传统的物业管理服务，高利润来自大幅压缩的人力成本，而这个弊端已经逐步显现，服务质量的下降使得该公司在多地遭遇了大规模的业主维权。
国泰君安分析师刘斐凡表示，彩生活的模式并不难复制，其他大型房企也很可能走上这条道路，但如果高利润依然是以牺牲服务质量为前提，那这个行业所谓的变革将只是“皇帝的新衣”。
按照彩生活主席潘军的描述，彩生活与传统物业管理公司的不同之处在于，其脱离了非常高的劳动用工的传统发展模式，是以标准化的服务模式取胜。而且，作为科技化的服务公司，彩生活能够在新模式的基础上在全国实现更快的复制。
上市募集的资金有60%被彩生活用于并购扩张，半年时间其物业管理面积就增加了约4000万平方米，到2014年底已达2亿平方米，成为国内规模最大的物业管理公司。今年年初，其收购了新加坡开元国际，管理面积进一步增加至2.4亿平方米。按照潘军的规划，今年彩生活将继续通过并购及承建物业提升管理面积，目标是到今年年底管理规模增至3.2亿平方米，并争取于年内成为全球最大的社区物业管理服务公司。
第一上海证券认为，彩生活定位清晰，以传统物业管理服务为依托，以打造社区平台入口为战略发展目标，符合行业发展趋势，引领了房地产行业从单纯依靠增量转向挖掘存量潜力的潮流，也引发了众多同类竞争对手模仿。
“资本市场很认可彩生活的发展模式，在彩生活之后，很多公司包括我们也开始尝试将物业管理和互联网进行结合。”华南某上市公司的高层表示。
实际上，彩生活的赞誉大部分来自其大幅超越行业水平的利润率。2014年，该公司整体毛利率由61.6%上升18个百分点至79.6%，其中，物业管理服务的毛利率由58.3%增加22.1个百分点至80.4%，而很多市场化的物业公司毛利率普遍仅在10%左右。来自社区租赁、销售及其他服务的毛利率更是高达98.9%。
数据显示，2011年、2012年和2013年，彩生活增值服务的毛利率分别是82.3%、94.1%和98.4%，增值服务的高盈利提升了公司的整体毛利率。净利率也在逐年攀升，2011~2014年，这家公司的净利率分别为16%、22.8%、29.3%及37.4%，对于处在微利和亏损边缘的物业管理行业来说，这不能不说是一个奇迹。
除了通过增值收益提升盈利水平外，压缩成本也是彩生活的主要手段。该公司的管理层曾表示，传统物管中成本绝大部分用在劳动力上面，彩生活则主要是通过科技、设备、智能化等手段取代劳动力。公司在劳动力成本方面的占比相较于传统物业管理有较大幅度下降。
据介绍，截至2013年底彩生活每百万平方米管理面积的雇员数是121人，而公开数据显示，2012年百强物业管理公司每百万平方米管理面积的雇员数是242人。在人力成本方面，彩生活相较一般物业管理公司具有明显优势。
“雇员的减少直接影响了服务质量，跟大型房企相比，彩生活的服务质量还是存在一定差距。”一位业内人士表示。事实上，在南京等地，彩生活曾多次被业主投诉因人员大幅缩减带来的卫生和安全隐患问题。
对此，刘斐凡认为，从收入和成本构成来看，传统物业管理服务仍是彩生活主要业绩支撑，但通过压缩人力成本换取高利润的方式会带来“杀鸡取卵”的后果，彩生活应予以关注。
