千亿房企都要拆分物业上市 盈利能力依然是难题
7月6日，中海物业向香港联交所递交了主板上市申请，计划推动这一于1986年成立的物管公司在存量房市场释放新的想象空间。
光大证券预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场。更为关键的是，物业管理是房企轻资产化的一种重要实现路径。
正是基于上述原因，除中海外，万科、保利、碧桂园等企业都在推动物业板块上市。“我们也有分拆物业板块上市的计划，目前已经开始运作。”碧桂园相关负责人表示，到2018年，碧桂园希望物业经营收入达到100亿元。
但如何实现货币化依然是摆在每一家大牌物管公司面前的难题。
分拆上市
中海地产公告显示，该公司已决定对其物业管理业务进行建议分拆，以介绍方式独立上市，并将通过中海地产以实物分派其于中海物业的全部股份予中海地产股东的方式进行。7月6日，中海物业向联交所递交申请，要求批准将中海物业股份在联交所主板上市及买卖。
6月27日，万科宣布同意万科物业引入事业合伙人机制。该事业合伙人机制只面向万科物业体系员工。与此同时，万科董事会也同意万科物业通过市场化道路，追求快速增长的总体策略。未来，万科物业将通过并购与合作实现快速增长。
规模的快速增长是在为上市做准备。万科物业内部人士对中国房地产报记者坦言，万科未来方向是由原来单一的上市公司转向多业态的多上市公司平台，目前万科物业正在积极做好客户服务，引进事业合伙人制度，提高员工积极性和创造力。
拥有200万业主的碧桂园也在打这个主意。“集团正在考虑将物业板块分拆上市。”碧桂园相关负责人表示，分拆物业上市一方面是为了给物业板块创造更大的发展空间，抢占行业发展先机，另一方面是为了助推集团以社区为核心，打造全生命产业链的战略转型。“物业板块分拆上市除了对集团战略转型有重大利好之外，还有一些看得见摸得着的好处，比如可以提高地产项目的市场竞争力等等。”
保利地产的一位管理层表示，保利物业目前还在进行内部业务整理，尚未开始外部扩张，短期内还没有分拆上市的安排，但“未来有这个方向和目标”。
领头羊之争
根据瑞银证券测算，2014年全国管理物业面积约175亿平方米，物业管理收入总计3610亿元，伴随保有面积持续增加和管理费稳定上行，物业管理行业具有巨大增长空间。
“小而散”是物业管理行业的特点，全国最大物业管理公司彩生活2014年物业管理总面积也仅为2亿平方米，市场占有率约1.1%。万科2014年物业管理面积1.03亿平方米，贡献收入19.8 亿元，分别占比全国0.59%和0.55%。极低的市场占有率意味着广阔的发展空间，这是千亿房企们的机会。
目前美国最大物业管理公司市场占有率是4%，这是万科的目标，它们计划用最多8年时间来实现。
碧桂园也想成为物业管理行业的领头羊。截至7月10日，碧桂园物业横跨3国、覆盖26个省(市、区)，签约面积已超1.2亿平方米，管理面积近8000万平方米，为超过200万业主提供服务。2014年，碧桂园的物业管理收入增长24.1%至9.64亿元。而根据2013年12月发布的《碧桂园高端物业服务发展报告》，未来5年碧桂园物业经营收入目标是100亿元。
从市场占有率来看，几大千亿房企差距很小，中海和保利都有5000万平方米的管理面积。“无论是服务质量还是客户基础，这些大房企的优势都很突出，花样年只是胜在先发优势，但未来的龙头地位将面临较大挑战。”国泰君安分析师刘斐凡表示。
盈利之考
长期以来，盈利能力低是传统物业管理的最大硬伤。2014年万科物业的营业收入19.9亿元，净利润仅3.8亿元。金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润，碧桂园甚至亏损了0.89亿元。
万科企业股份有限公司副总裁、万科物业首席执行官朱保全曾公开表示，万科物业的盈利主要来自包括二手房买卖在内的多样化经营，“如果仅仅是从物业服务自身的盈利成绩来看，万科物业是亏损的，在万科物业目前所服务的项目中，盈利和亏损的项目比例约为55︰45”。
“若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。唯一的解决办法就是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。”克而瑞研究中心经理朱一鸣表示。
刘斐凡则认为，轻资产是房地产行业发展的大方向，能够提供稳定正现金流的物业管理板块只需要改进一下模式就能实现轻资产，资本市场也认可和接受物业公司的分拆上市，估值还高于房地产开发业务。但是，分拆上市并不能解决这个行业盈利难的问题。“社区O2O在一定程度上能够达到节约成本的目的，而通过端口提供养老、医疗、金融、生活等服务在理论上可以获得增值收益，但至少目前我们还没看到有哪家公司能够形成成熟的盈利模式。上市容易，但以后如何兑现对投资者的盈利承诺才是难题。”
