开发商盯上分拆物业新玩法

　　花样年控股算是最早将集团旗下的物业公司分拆出来并独立上市的房地产企业。2014年6月30日，花样年发布公告称，其已完成分拆彩生活服务集团有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市，一年后，其市值翻倍增长，甚至超过母公司花样年。一时间，看到彩生活被当成成功案例，掘金物业服务的战略重新被房地产商提上日程，纷纷准备学习复制。万科、中海、保利、碧桂园等大型房地产相继宣布集团对旗下物业公司发展方向的制定，其中都包括分拆独立上市的意向。

　　万科董事会主席王石曾于今年年初表示，万科物业将从今年开始，全面接受各开发商的物业业务。据悉，万科物业目前的客户数量为250万，而10年后，这个数字将达到1000万。“但是这只是万科自己楼盘的物业客户数，如果接受其他楼盘的物业，万科10年后，预计有6000万～8000万的物业客户数量。”该项决定被看作是万科物业走向上市之路的前兆。王石认为，房地产的金科玉律就是楼盘的位置，但拿好地段的地块不是开发商唯一能做的，研究市场同样重要。“把偏远的、不方便的地做好，让消费者可以忽略交通上的不方便，可以忽略周边配套，但就是看中了你营造的环境。有人说，到了万科一看小区的环境就想掏钱，一出小区就后悔，所以让人掏了钱还不后悔，这就是功夫。”王石说。王石还透露，如果要达到上述预期的客户数量，其物业公司员工的数量将远远不够。公司考虑在未来十年，将使用机器人替代30%的物业服务。

　　相比之下，中海地产直接落地实践。今年5月，中海地产发布公告称，其全资附属公司与中海宏洋(00081.HK)附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司，同时，中海物业拟将独立上市。在动作上比万科更快一步。

　　物业良性循环还靠低成本

　　在开发商积极考虑分拆旗下物业公司，使其独立上市自负盈亏的同时，物业公司间联盟的事态也在逐步蔓延。

　　7月25日，金泰地产旗下金泰卓越物业签约万科物业睿服务。“房地产业已经进入‘白银十年’，从绝对的卖方市场转为买方市场，企业盈利比原来更难，房地产开发商的日子越来越难过，在这个阶段开发商给客户提供更多的体验、更多的价值，回归住宅居住的本质才是正道。”金泰地产集团总经理马强在会上表示。

　　有业内人士认为，在未来，各种联合体将会越来越多。清华大学恒隆房地产研究中心季如进教授曾在论坛上表示，“物业公司不宜太小，要走整合的道路。到处都是物业公司很难发展起来。我主张强强联合或合并，最后形成几大根据地，走集团化的道路。”

　　全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，物业公司和开发公司脱钩，建管分离的愿望很难实现，目前大多是开发公司自己来管。他表示，“国内物业管理过程分为三个步骤，第一代是有房没管理，第二代是有房也有基本管理，第三代是管理加服务。早期的第一波物业公司很多就是从开发商下属成立的，因为那个时候确实大家也不知道怎么做。现在是各种形式都有，有比较好的万科、绿城，有代表性的物业公司，也都是大型的;大量的是三级公司，管一、两个小项目，意思差别比较大。”

　　在现阶段，物业行业压力很大，只有做到物业公司品牌化、智能化、亲情化、服务化，才能取得成功。“降低管理成本，减少团队人员，改变结构，才能提高效率。”专家说。

　　中物协常务理事、北物协副会长、闻立达管理咨询(北京)有限公司董事长艾白露分析称，社区O2O等互联网运营平台主要为线上操作，运作基础是依靠社区业主的线上光顾，对门店等硬件要求较低，与物业管理关系不大。

　　新表态

　　物业大多处于赔钱状态

　　不可避免的，新楼盘物业费远高于二手房小区几乎成为普遍现象，购房者在考虑社区物业管理优良的同时，对物业费高的情况略有质疑，“高物业费都被物业公司赚走了”的想法为普遍。业内专家告诉北京晨报记者，目前物业公司大部分处于赔钱状态，赚钱的在少数。“其实，物业公司是利润很低的，甚至是收的物业费不够养物业员，所以真正的物业公司无法进行物业的管理。而物业费中包含很多项用途，有社区内公共设施的修理费等。”专家分析，一般业主对物业费的构成并不明朗，尤其老旧小区物业费普遍偏低，物业公司在无法满足自负盈亏的情况下，对小区内应有的维护无法做到位，仅维持例如清洁等基本生活需求，而业主在没看到生活环境有所改善的同时，自然会认为物业费流向了物业公司的腰包，继而拒绝缴纳物业费，从而恶性循环。新小区还在投入期，老小区存有滞纳款，因此，不少物业还处于赔钱状态。

　　北京晨报记者 李小娟 实习生 曹晓晨