万科转型野心：打造物业服务等N个细分领域龙头
在经历了去年的转型元年之后，万科转型的步子迈得似乎更为顺畅了：多项业务迈过了从0到1的阶段，正迈向从1到10的复制扩张阶段。
8月17日，在万科2015年中期业绩说明会上，万科董事会秘书谭华杰介绍公司的业务转型时，明确提出了物业服务、物流地产、教育营地、万科驿未来几年的发展路径和战略目标。他给出了很多数字，比如物业服务面积要在3年内扩张到5亿平方米，出租公寓万科驿要到2017年提供15万间房源……从这些数字来看，万科要将这几项业务打造成细分领域的龙头。
万科总裁郁亮还说：“万亿市值是我们的美好愿景，这里面，我们希望传统住宅销售业务占比一半以下，一半以上则来自新业务。”
而面对传统业务利润率普遍下滑的行业背景，万科未来更倾向于以合作开发的方式“抱团取暖”、分散风险。
新业务将打造多个龙头
万科提转型已有些时日，过往更多是面上的提及，这一次却向外界透露了许多实质性的进展。
首当其冲的是物业服务，万科物业在今年明确了市场化发展方向。
谭华杰介绍，万科物业2015年主要目标是要打造十个合作标杆，今年可能会外接大概6000万平米的项目，加上万科体系约1800万平米的项目，总共会增加7000~8000平米的面积。这相当于在去年的基础上翻倍，去年年底的物业管理面积是7000万平方米。
明年，万科物业会大规模市场扩张，计划用托管+收购方式，从外部接收大概1.2亿平米的项目，把总量提高到3亿平米，到2017年希望进一步增长，托管外部约2亿平方米。
“从今年开始(万科物业)用三年时间把面积由7000万平方米提高到5亿平方米，也就是三年增长6倍，这是一个非常野心勃勃的目标。”谭华杰说。
郁亮则透露，今年年初曾专门赴加拿大参观一家物业管理公司，这家公司管理北美4%的住宅，“这是我们的方向和标杆，我们希望万科物业未来也管理中国4%的住宅”。
其次是物流地产，谭华杰说这是万科已确认的主干业务，上半年已成立万科物流地产公司，目前已正式获取贵阳、武汉两个项目。
据透露，万科物流地产的目标是到2018年获取总建筑面积1600万平方米(建成1000万平方米)的项目，这样的规模接近全国第一位。
万科的出租公寓业务在今年也进入了正式扩张阶段。其中万科驿目前已开业和筹备的项目有9个，可提供近1万间服务公寓，这个规模已经接近行业最高水平。
“我们计划到2017年能提供万科驿15万间，这将会是行业第二名到第十名的总和。”谭华杰说道。
不仅如此，万科还将触角伸向了教育领域，按照谭华杰的说法，万科希望成为中国首席的素质教育产业服务商。
据介绍，万科教育营地业务包括四个方面：社区营地、城市营地、户外营地以及全日制学校。今年在广深已经开业15家社区营地，今年年底有6个户外营地营业。万科计划到2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，12个户外营地;户外营地的接待人数超过20万人次，成为国内该项业务领跑者。
传统业务抱团取暖
一边是新业务如火如荼的开展，一边是传统业务增长空间的有限。
财报显示，万科上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%;实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。
权益净利润增速远远低于营收增速。对此，谭华杰表示，万科今年一季度的净利润出现了较大下滑，到二季度才“扳回”状态，达到了一个基本持平的状态。
谭华杰进一步解释，导致今年一季度和今年上半年利润增速明显低于收入增速的原因是两点：第一，去年一季度有很大的投资收益，但是今年同期相对来说投资收益要少很多。第二，今年上半年结算里面的权益比例比去年同期要低，也就是合作的程度要更深一些。合作比例上升和权益比例下降，这是符合万科战略导向，但确实会带来利润和收入增速上面会出现一个落差。
而郁亮表示，万科未来还会加大合作的力度，原因何在?
“我们不会因为看到权益占比变化导致收入和利润之间不太配比，下半年就不合作了。如果全资拥有，权益占比高，利润是多一点，但是别忘了，现在一块地，地价占比60%以上了，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作是必然趋势，是抱团共同应对市场波动的方法。”郁亮对《第一财经日报》记者表示。
今年上半年的土地市场继续量缩价涨。谭华杰给出的一组数据显示，今年上半年14个主要城市住宅用地供应下降了37%，成交下降了51%;而14个主要城市土地平均出让地价同比上涨了42%，一线城市的地价占同期房价的比例高达60%，接近香港。
“从去年下半年开始，土地价格涨幅远远超过了房价的涨幅，这是一个比较糟糕的事情，这意味着如果接下来房价不大涨的话，这些高价拿地的企业将会亏损。”谭华杰对当前的形势表示担忧，他认为这种非常高的地价实际上把行业推到进退维谷的状态，如果不买地，未来就会没有地可以开发;如果买地，可能就会面临很高的经营风险。
