小区物业管理乱象丛生 业主维权意识仍待提高
“小区大门变成了任意门，外来人员通行无阻”、“汽车在小区被划花，物业各种推脱，拒不理赔”、“快递堆放在保安室无故失踪”……近年来，随着佛冈楼市的迅速发展，居住环境得到了改善，但新的矛盾接踵而至。其中，粗放式的物业管理带来的种种乱象饱受诟病。
近日，记者探访多个社区，从物业、业主和政府相关部门了解到，目前佛冈物业收费不透明、社区卫生不合格、安保管理不到位成为业主投诉的重点。然而，在与物业打持久战的过程中，也涌现出了一批业委会自治的典型，成为业主维权的向导，在一定程度上倒逼物业公司管理向规范化、人性化转变。
文/图：南方日报记者 韩玫
乱象一
门禁不“禁”，小区安保让人忧
对于管理规范的小区来说，当有外来人员试图走进小区时，保安需向对方询问进入小区的意图，若是拜访业主，保安应该及时通过门禁视频与业主确认访客信息，如果业主没有接收视频，保安应拨打业主的电话确认，只有当业主确认后才能对外来人员放行。
然而，记者对市区多个封闭管理的住宅小区门禁管理调查后发现，作为进入小区的第一道关口，大多数小区的物业公司对外来车辆和人员管理不严，几乎所有的大门保安都异常“好说话”，只需要打个招呼，保安便会放外来人员进入小区;有的小区则是“只拦车辆不拦人”，总之均存在不同程度的管理漏洞。
不仅如此，除了人为因素，一些小区的智能识别器也问题多多。居住在振兴路的黄女士表示，自己的门禁卡有时可以开门禁，有时又开不了，经常需要麻烦保安解开门禁。另一个小区的张女士则表示：“按道理是刷一张卡只能进一个人，我们的小区是可以鱼贯而入的，外来人员不需要保安开门，跟着业主身后就能进。”
针对门禁不严这一现象，有的业主觉得减少了许多进出不必要的麻烦。也有业主体谅物业，认为若一一执行，工作量太大。但更多的业主则认为，住宅小区是所在业主的私人场所，涉及到业主的生命财产安全。“门缝经常塞满地产中介名片、美容院的宣传单等，一些推销产品的人经常会敲我家的门。”不堪其扰的汪先生认为，正是由于门禁不严才会造成上述现象，让他更为担忧的是，如果小偷因此进入小区，后果不堪设想。
事实证明，汪先生的担忧并不无道理。记者在一小区电梯内看到一张通知，里面写着：“近来佛冈多个小区发生了入室盗窃和摩托车被偷事件……我服务中心决定从2015年9月10日起，所有车辆、人员凭卡进出，保安不再帮忙开门……”对此，有物业负责人坦言，若要严格落实门禁刷卡制度，关键还是要靠业主的配合。“很多业主缺乏安全意识，没有带卡出门的习惯，这在一定程度上增加了安保工作的难度。”该负责人建议广大业主可以以身作则，养成刷卡进出的习惯。
乱象二
收费不透明，业主盼公开收支
随着佛冈高层建筑小区逐渐增多，居民每日进出必用的电梯也成为了商家广告宣传的阵地。记者发现许多小区电梯内都挂有商业广告，以家装广告、家电广告、汽车广告为主，内容不尽相同。
不少业主表示，他们在乘坐电梯时会看广告，但对于这些广告怎么进的小区，他们并不清楚。也有业主认为，电梯属于小区的公共空间，按理说出租广告位会有收益，而这个收入理应归全体业主所有，可电梯广告到底能收入多少钱，这些钱去了哪里，物业公司从来没有公示过。
记者就电梯广告收入问题咨询了多个小区的物业公司。有的物业公司表示广告进入小区是跟物业公司谈的，拒绝透露具体收入和用途;也有物业表示是跟小区业委会谈的，对具体情况不了解。
除了电梯广告，不少业主向记者反映自家小区物业允许商家在小区内摆摊。“肯定是物业收钱才让进的。”业主李先生认为，从小区内是否可以摆摊到摊位收益，小区物业既没有征得业主同意，也没有进行相关说明。
那么，小区这些隐形收益到底该归全体业主还是物业呢?记者从政府相关部门负责人了解到，根据《物权法》相关规定，公共区域收益属于全体业主共同所有，物业公司可以替业主代收收益费用，但要定期对业主公示收益情况。而小区的公共收益除了电梯广告费用、户外广告费用之外，常见的公共收益还包括停车位收益、小区公共区域内租赁的摊位收益、利用公共配套设置如会所、游泳池等的经营收入、通信运营管理费、因损坏小区的公共设施进行的赔偿费用等。
乱象三
小车被刮花，物业公司拒理赔
居住在××附近的吴先生最近有点郁闷，新买没多久的小车放在小区停车场内被人故意刮花，无奈停车场监控摄像不清晰，找不到始作俑者，而物业公司拒绝理赔。
吴先生向记者表示，自己的停车位是向同一小区的业主租的，除去每个月的车位租金，吴先生每个月还专门就车位向物业缴纳几十元的物业管理费。事情发生后，吴先生第一时间找到物业，查看当晚的监控视频，然而由于停车场内安装的摄像镜头少，而且拍摄的画面非常模糊，吴先生和物业工作人员反复查看仍无法确认可疑人士。而物业方则认为吴先生每月缴纳的管理费不包括车辆刮花理赔。无奈之下，吴先生带着物业工作人员到派出所报案，开具相关证明，向保险公司理赔。
记者向相关律师咨询了解到，车辆在建筑物内地下停车场停车时，是在封闭空间内，有固定车辆出入口，有专人值守又通常需要凭停车卡出入，这在客观上形成的是管理行为。作为小区业主的车主向物管方缴纳的费用，实际上属于管理费用，也就有了“保管合同”关系。在这种情形下，物业有管理责任，对于车辆发生的损坏应予以赔偿。
维权案例
港深花园业主成立业委会自治
记者从住建局相关负责人处了解到，目前佛冈共有21个有资质的物业公司管理着24个小区，大部分三级资质，二家一级资质、三家二级资质。虽然备案的业主委员会仅有6个，但仅有1个小区继续由物业公司管理，其余的5个均属于业委会自治。
记者在采访中了解到，港深花园业主在佛冈属于较早产生业主维权意识并付诸于行动，约在三四年前，由于对原有物业公司不满，港深花园部分业主开始拒交物业管理费，随后物业公司与业主的矛盾愈加激烈。最后，港深花园业主联系政府相关部门和开发商，在政府部门的指导下成立业主委员会，并最终通过了小区业委会自治的决定。
时隔多年，小区实行业委会自治的成果如何?记者联系了港深花园业主李先生，“我感觉现在小区各个方面都好多了，住着更安全更放心了。”李先生表示，以前物业公司只安装了三四个监控摄像头装装门面，根本起不到安保作用，现在小区自治后，装了近40个摄像头，28栋楼的进出口均安装了摄像头，小区停车场的摄像头可以监控到小区里所有停车的地方，车辆在小区内被刮花，只要调视频出来就能看到作案过程。不仅如此，小区业委会还会及时公布收支明细和小区内部各项建设公示，这一点也让业主李先生感到非常放心。
