物业条例实施两月情况咋样
《青海省物业管理条例》(以下简称《条例》)自今年7月1日实施以来，对物业服务收费管理、小区停车位及停车、住房维修金等业主和物业公司都很关注的问题进行了规范。近日，记者采访我市多个物业公司及业主，大家普遍认为，有了《条例》，物业管理“顺畅”了;但也有业主指出，《条例》对“住改商”、小区停车位“只售不租”进行限制，却缺少投诉受理的具体规定，犹如纸上谈兵。
问题一：“住改商”有待细化
市民不知向谁投诉
随着越来越多的私房菜、麻将馆、美容院、家庭式宾馆、电子企业开进小区居民楼，不少业主的生活受到了严重影响。
【记者调查】：连日来，记者走访了我市多个小区发现，私房菜、麻将馆、家庭式宾馆依然照常营业，没有受到任何影响。针对《条例》内容，多家公司负责人表示并不了解。
【市民遭遇】：2013年，市民罗女士以4200元/平方米的价格，在朝阳某小区花费40多万买了一套住宅。交房后，罗女士却发现自己还没装修，已有几家住户“变”成了公司。“没有告知我们要在这里开公司不说，每天那么多人上上下下，不但占用停车位，还总有陌生人进出很不安全。”罗女士曾找过小区物业及开发商，但对方表示无能为力。“房子是一辈子的事!我打电话咨询过很多部门，却没有得到任何答复，也不知道究竟该找哪里解决?”
市民张先生向记者反映，2002年左右，他住进了位于胜利路的某大厦。近几年，搬进该大厦的公司越来越多，每天等电梯就要花费很长时间，搬货卸货导致电梯超负荷拉运，经常瘫痪，大厦中的卫生也很难维持。他曾去找小区物业，但因他只是个例而遭拒绝。
【法律依据】：根据《条例》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。“住改商”要经有利害关系的业主书面同意，并进行公示。若擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调、处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5千元以上2万元以下罚款。
【部门解答】：针对该问题，市住房保障和房产管理局物业处相关负责人表示，针对小区“住改商”等问题已开展综合检查，并查处了一批“住改商”行为;若小区居民来市住房保障和房产管理局或辖区相关部门投诉举报，相关工作人员将会在第一时间赶赴现场调查核实。
问题二：停车位“只售不租”
市民缺乏投诉意识
堵门、冲卡，甚至群体冲突……近年来，由于小区停车位实行“只售不租”，业主与物业、开发商之间的冲突长期存在，致使不少业主开车难进自家小区。
【记者调查】：连日来，记者通过调查了解到，如今小区停车位“只售不租”并不只是个例，尽管《条例》已经实施有两个多月时间，但我市仍有部分开发商为了利益违反《条例》。
【市民遭遇】：居住在山川家属院附近某高层小区的侯先生告诉记者，2012年，他购买了现在居住的房屋，当时购买房屋时，开发商承诺只要购买房屋就会赠送一年的停车位，然而，如今不但没有赠送，就连租用都不太可能。今年5月起，侯先生不断去找开发商、物业公司协商，但得到的答复均是停车位“只售不租”，现有的停车位已经办满，无法再办。侯先生每天只能以临时停车的身份进入小区，每天至少花费10元至15元。
【法律依据】：根据《条例》规定，建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人，不得以只售不租为由拒绝出租。若未按规定出售或者出租车库、车位的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
【部门解答】：市住房保障和房产管理局物业处相关负责人表示，对于小区不按规定收取停车费，半小时以内仍然收取停车费等行为，若接到类似投诉，市住房保障和房产管理局物业处将严厉查处该类行为。而当《西宁市物业管理条例》与《青海省物业管理条例》内容有冲突时，市住房保障和房产管理局物业处将严格按照《青海省物业管理条例》规定执行。另外，若所居住的小区存在停车位“只售不租”等行为，市民需直接前往市住房保障和房产管理局进行投诉，工作人员将会在第一时间内将情况反馈给物业公司，由物业公司告知开发商限期整改，若开发商逾期仍不进行整改，市住房保障和房产管理局物业处将联合市场管理处进行协调处理。
问题三：小区没有“业委会”
物业说了算业主维权难
“在我们服务的小区里，大部分小区都没有成立业主委员会。”某物业公司相关负责人坦言。在调查中，部分物业公司表示，他们一般会制订停车收费标准后报物价部门审核，再进行公示，如果业主都没有提出意见，便开始实施。
【记者调查】：记者在调查中了解到，目前，我市仅有部分小区成立了业主委员会，而有些老旧小区甚至没有物业公司，更别提业主委员会了，因此，对于无业主委员会的小区实施《条例》显得尤为困难，部分小区有困难依旧无法解决。针对《条例》中，停车位设置、房屋维修金使用等涉及业主委员会的多个问题，都基本是物业公司说了算，部分业主纵然有个别意见，却不能代表整个小区业主，因而物业公司也很少采纳。
【市民遭遇】：市民郭女士向记者表示，她所居住的老旧小区由于住宅小区地下管道年久失修，地下室全被泡了。他们想要申请房屋维修资金，却因没有业主委员会，只能通过物业公司申请，整个过程十分困难。
【法律依据】：根据《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。同时，出现屋面防水损坏造成渗漏;电梯等共用设施设备存在严重安全隐患;楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全等危及安全等情况的，由业主委员会提出紧急情况维修申请报告，房产部门接到报告后，应当在3个工作日内办理相关手续并拨付相关经费，以保证维修的及时性。
规范服务：12家物业公司领整改通知书
记者从市住房保障和房产管理局物业处了解到，从7月24日起，市住房保障和房产管理局会同四区建设局、街道办、社区对我市部分物业企业服务情况进行督导检查，充分了解企业管理服务当中遇到的困难。针对小区卫生保洁不到位，小区绿化率不高、公用部位破损维修不及时，资料档案不完善、小区停车混乱、业主反映较差的12家物业企业下达整改通知书，责令限期进行整改。
据市住房保障和房产管理局物业处相关负责人透露，下一步，市住房保障和房产管理局将继续通过加大对物业公司的巡查力度，重点查处乱收费、搭车收费、设施设备损坏长期无人修理、对业主反映的问题迟迟不予解决等严重影响业主生活的问题，发现问题及时解决;加大对日常投诉量大、管理不到位的物业企业的检查频率，对提出的问题不整改，或屡次要求整改不到位的，严肃查处，直至吊销物业资质，淘汰一批信誉差、服务差的物业企业，净化物业服务市场，从而规范我市物业服务行业。
