是否交存物业维修资金 未来或成收楼条件之一
是否交存物业专项维修资金或成珠海收楼条件之一，未来需要业主自行到专户监管银行交存。根据昨天记者获得的一份细化方案，从2014年到物业专项维修资金正式实施期间，由开发商先行缴交首期维修资金，然后再由开发商向买房者收取。
近日，珠海公布物业专项维修资金征求意见稿引发关注。昨日上午，包括市住规建局、市发改局、市财政局以及政协委员、房地产公司、物业公司、律师、市民等多个部门及代表召开公众意见座谈会。记者从会上获悉，此次市住规建局对征求意见稿中包括适用范围、资金交存对象及主体等内容进行部分细化。在座谈会上，绝大部分代表都表示支持收取物业专项维修资金，但同时交存标准制定过高、属于开发商交存范围以及公有住房由谁交存等问题，也成为了大家关注的焦点。对此，市住规建局相关负责人表示，所有意见及建议收集完毕后将对征求意见稿进行再修改，并将形成文稿报送法制部门审核。据了解，珠海将不会就此召开听证会。
适用范围更细化
与上次公布征求意见稿相比，此次部分内容进行了细化，比如物业专项维修资金的适用范围等。记者看到，此次将本市行政区域内住宅、商住、办公及商业等均涵盖其中，并说明了哪些共用部位以及共用设施设备出现问题才能使用物业专项维修资金。
其中共用部位包括了由单栋建筑物全体业主或部分业主共有的部位，比如房屋基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施设备则是全体业主或部分业主共有的附属设施设备，比如电梯、中央空调、给排水设施、天线、照明、消防设施、小区智能系统、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。
比如居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水及供气管线等以及属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等，及不属于业主共有产权的其他设施、设备，都不能使用物业专项维修资金。“换句话说，就是你进了家门后，家里的那些都不能使用物业专项维修资金。”市住规建局相关负责人表示。
交存标准同前：电梯楼110元/平方米
此前征求意见稿将交存时间分为1998年10月1日至2003年8月31日以及2003年9月起两个时间段，此次也进行细化。除了上述两个时间段外，还增加了1999年1月1日起出售的公有住房如何交存等内容。
1999年1月1日起出售的公有住房交存物业专项维修资金，将分为业主自交以及售房单位交存两部分。业主按照所拥有的物业的建筑面积交存首期维修资金，交存标准为每平方米建筑面积交存数额为房改成本价的2%。而售房单位则按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取首期维修资金。
市住规建局相关负责人表示，从2014年到物业专项维修资金正式实施期间，由开发商先行缴交首期维修资金，然后再由开发商向买房者收取。其中属于预售房的，在办理商品房预售登记收件前交存，属于现房销售的，则在办理房屋竣工验收收件前交存。
记者看到，虽然此次在交存时间等有所变化，交存标准方面与此前的征求意见稿一样。比如，2003年9月起销售并收楼的物业，收费标准为不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元，且按物业建筑面积计算，等等。
是否交存或成收楼条件之一
记者获悉，物业专项维修资金交存主体为业主的，由业主自行到专户监管银行交存首期维修资金，而尚未办理收楼手续的，则由开发商督促业主在办理收楼手续前交清首期维修资金，并将交存首期物业专项维修资金作为业主收楼条件之一。
市住规建局表示，此举也是为了能够督促业主尽快交存物业专项维修资金。此外，对于已由开发商、物管公司、业委会等以不同形式收集、收缴的物业专项维修资金也要将上述资金转入到专户监管银行，再由专户监管银行分户实施管理。
物业专项维修资金涉及市民，是否会召开听证会呢?昨日，记者从市住规建局了解到，不会召开相关的听证会，但会将这次的公众意见座谈会内容以及通过网站征集的市民意见和建议进行汇总，再根据收集过来的意见和建议对此前的征求意见稿内容进行相应修改，形成文稿后，再送市法制部门进行审核。
“估计应该在9月20日送至法制部门。”市住规建局工作人员表示，待法制部门审查通过后，再报送市常务会议进行讨论，最后由市政府以规范性文件的方式正式对外进行公布。
关注焦点
钱放着不动会不会贬值?
开发商已“消失”怎么办?
昨日会议上，资金以及其带来的增值部分如何使用和监管，一些历史遗留问题或会造成部分交存执行难、目前交存标准过高等问题成为大家讨论当中提及较多的部分。对此，市住规建局相关负责人也在现场进行一些释义和补充。
如何让资金保值：未来将想办法
对于物业专项维修资金收取之后的监管问题，始终是昨日座谈会上的焦点，先后多次被与会代表提及讨论。镇街党代表李行贵就提出质疑，新建房屋如果在销售之初就缴交专项维修资金，同时新建房屋又有一定的保修期，那么业主先期交纳的专项维系资金就会一直沉淀到保修期之后才能使用，在此期间这笔资金如何监管、如何使用就会产生问题。如果这笔资金不动用的话，势必又造成了资金浪费以及货币贬值带来的损失。
对此疑问，珠海市住房和城乡规划建设局党组成员、调研员朱存文解释说，首先物业专项维修资金并非由政府收取，而是业主共同募集的房屋“养老金”，这笔资金并非单独存在某个账户，而是像人的社保一样与每一套房屋挂钩，即便是业主搬家或出售房屋，这笔专项资金都不会随之转移;其次，业主交纳的物业维修专项资金就如同将钱存入银行一样，不会存在资金占用和挪用。
其称，今后要思考的就是如何让这笔资金保值和增值，今后将通过公开招标确定一家商业银行设立专户监管，并建立信息化的管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。此外，物业维修专项资金的升值部分，也将根据具体资金量进行均享，不会造成增值部分的资金流失。
根据《征求意见稿》中的内容，物业专项维修资金专户实行由上至下由市房地产行政主管部门、物业管理区域(项目)、幢、单元户四级账户核算，开发建设单位交存的首期物业专项维修资金按该开发项目账户明细分摊核算到各单元户。
历史遗留问题：“目前还没有解决办法”
根据《征求意见稿》中的内容，物业专项维修资金将以时间节点分为三种不同的收缴方式，这三种方式分别针对公有住房、十年以上的商品房和不足十年的商品房及新房。其中1999年1月1日起出售的公有住房将由业主自行交纳;1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，则由开发建设单位负责交存物业专项维修资金;自《通知》正式实施起进行销售的物业项目，则由开发建设单位先行缴交手气维修资金，此期间已销售但尚未办理收楼手续的物业项目，由开发建设单位交存手气维修资金，然后向买受人收取首期维修资金。
对此情况，金湾金竹大厦代表刘宏华认为执行收缴时会出现许多问题，比如针对1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，许多楼盘的开发商都已不知所终，甚至有些公司专门为开发该楼盘成立了一家公司，销售完毕之后公司也不知所终，这样的情况势必会造成无法找到收缴主体。比如金湾的金竹大厦就属于此情况，该大厦开发商在交楼10年之后，就完全放弃了对大厦的管理，使物业维修和管理一度陷入困境，即便执行了新的《通知》，但也会因为找不到开发商而无从收缴专项资金。
朱存文回应说，该问题确实是历史遗留问题，目前已经参照的厦门、深圳和惠州等城市的做法中，也都存在类似情况，目前来看还没有妥善解决的方式，今后还将进行更加深入的调研，探讨此类问题的解决方式。现在能够做的重点解决当下问题，确保不再产生历史遗留问题，而如何追溯和解决历史问题，今后将更广泛地征集意见，通过深入的调研和探讨来解决遗留问题。
交存标准是否过高?有关部门未表态
昨日，多位代表对目前征求意见稿中提及的交存标准吐槽，表示对于业主这部分的交存标准过高，担心过高的费用既加重市民经济负担，同时也可能导致后面的收取存在困难，希望能够参照其它城市的标准。
根据目前征求意见稿，珠海标准为不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元，且以建筑面积进行计算。记者也查询了部分珠三角城市，比如广州标准是非电梯房：77元/平方米;电梯房：105元/平方米，江门则是非电梯房：60元/平方米;电梯房：80元/平方米。
对于是否会对交存标准进行调整，昨日市住规建局并未表态。不过，该局相关负责人形容称，物业专项维修资金类似于“公积金”、“养老金”，这些钱都是用于市民自身，而非其它。
座谈会上，律师代表刘英提出在《通知》中多个规定“由开发建设单位先行缴交首期维修资金”中，并没有对“先行缴交”期限的限定，因此有可能导致该流程被拖延。刘英还提出征求意见稿中存在多处语病。对此情况，珠海市住房和城乡规划建设局党组成员、调研员朱存文表示，目前《通知》只是一份征求意见稿，起草比较仓促，因此存在诸多纰漏，在会后将对其进行修改和完善。
