住宅物业管理的大洗牌开始了？
从紫御龙湾、宋都美域锦园、江佑铂庭到万达华府、金鼎湾如院、翠屏水晶领寓、梅龙湖云界……银城物业在今年大面积圈地，并计划在明年挂牌新三板。如今，其承接小区的面积已扩展至800万㎡，规模较去年翻了一番。而包括仁恒、万科在内的众多品牌物业公司也在不断向外输出物管服务。与此形成鲜明对比的是，包括新鸿运物业、江鸿物业在内的一批社会物业公司，则在计划进一步退出住宅物业市场。
现代快报记者 杜磊
豪接20多个项目
品牌物业公司频频外输服务
不管是在新开盘的翠屏水晶领寓、梅龙湖云界还是早已开始销售的紫荆国际公寓、金隅紫京府项目现场，都可以看到这些楼盘将银城物业、仁恒物业或者是万科物业的管理作为项目宣传卖点向购房人推介。这一方面可以看出，住宅市场对小区物业关注度的不断提升;另一方面，品牌物业管理公司对外扩张的意图也非常明显。
事实上，在明年春节前后挂牌新三板的银城物业，早早在年初就开始了物业管理的“圈地运动”，今年到目前为止已经接了超过20个项目，将物业管理面积从去年400万㎡迅速扩张到如今的800万㎡，“明年我们还会继续保持这样翻一番的速度。”南京银城物业服务有限公司总经理李春玲告诉记者。
同样，仁恒物业也在今年开始外接项目，但两个项目都非住宅类。“一个是紫荆国际广场，另外一个是位于仙林的综合体”，南京仁恒物业管理有限公司总经理张家宁解释此举是为了向业态多样化的方向发展，有利于分摊管理风险的同时，也是为了提升经济效益。
在此之前，包括万科、彩生活在内的多家物业管理公司都在积极扩张物管地图。通过搭建睿服务平台，输出万科物业的品牌和标准，万科物业在今年7月份的管理物业面积已经达1亿多㎡，其在南京对金隅紫京府的全面输出、全面操作模式更是在当时成为热议对象。更早的2013年，彩生活就通过收购股权的方式在南京兼并了包括南京锦江、慧韬、名城多家物管公司，并以此来完成了在南京的规模扩张。
住宅小区普遍亏损
一批社会型物业公司欲退出
需要注意的是，不管是银城物业、仁恒物业，还是万科物业或者彩生活，这些品牌物业管理公司的成长都伴随着品牌开发商的前期“输血”。与这些物业管理公司大张旗鼓的对外扩张相比，从诞生之初就完全自负盈亏的社会型物业公司则要低调得多，不少物管公司的老总更是直言要退出住宅市场。
在“2015中国物业管理综合实力排行榜”TOP100企业名单上，南京本地仅有新鸿运和东恒两家物业公司入选。其中，新鸿运物业从2002年开始就把办公楼宇、政府机关作为转型的服务方向，目前其在南京管理约700万㎡的物业，其中住宅小区的面积仅90万㎡，“高峰时期我们管理的住宅小区有200万㎡，我们在逐步减少住宅小区的管理，后期我们还会继续清退不盈利的住宅小区”，新鸿运物业副总经理康锐表示，目前其管理的住宅小区物业平均收费水平是1.1-1.2元/㎡，无法盈利。相比之下，新鸿运服务的金轮新天地以及斯亚置地广场等商业或办公物业，收费水平则能达到7元/㎡左右。
同样，在榜单上有名的东恒物业管理的业态以写字楼以及省级机关为主，目前旗下仅有一个住宅项目——凤凰和鸣苑。“2007年接管凤凰和鸣苑的时候，我们的收费就是1.75元/㎡，至今这个价格没有上调过”，东恒物业总经理蔡全胜告诉记者，高峰时他们在南京也管理着7-8个住宅小区，因为收支不平衡，同时不愿意降低管理品质，于是逐步退出住宅市场。
出于同样的原因，曾在全市管理着500万㎡住宅小区的江鸿物业，在近三年将住宅小区的管理面积锐减到了200万㎡，江鸿物业公司副总经理尹燕文坦言目前其管理的项目中住宅小区和其他物业的配比为4:6，而他的目标是主攻工业园区以及公园类项目，并且在近两年将住宅物业的占比降到10%以下，“我们管理的住宅小区平均物业收费标准是1.2元/㎡，但起码收费1.6-1.7元/㎡才能保本。”
转型全方位服务商
银行大堂经理来自物业公司
在自负盈亏的压力之下，很多社会型物业公司都在渐渐抛弃住宅小区这个市场。有物业公司老总更是坦言，虽然现在一些物业公司正在快速扩张，大规模扩大住宅小区的服务，但未来也会放弃这个市场。南京银城物业服务有限公司总经理李春玲认为，随着人们对物业管理关注度的提高，住宅物业的洗牌是必然趋势。银城物业从去年开始不再接收开发商的“输血”，通过住宅物业减亏以及非住宅物业盈利水平的提升实现了盈利。“在银城管理的业态中，住宅物业与非住宅物业的配比为7:3，在今年接下来的20多个新项目中，我们也是按照这一比例来分配的”。住宅物业管理目前仍无法盈利，商办物业则具有较大的提升空间，这或许也可以解释，仁恒物业在评估考核后，今年为什么只接手了两个综合体项目，并希望以此来提高经济效益。
曾经风靡一时的智慧社区、社区APP、社区O2O服务平台……在经历大半年的尝试之后，目前尚没有成功盈利的案例。对此，李春玲进行了反思，“‘叮咚生活’APP的使用面和使用深度都不够，所以我们抛弃了社区电商的概念，转而做社会生活服务商，更多去关注业主的衣食住行，比如提供新鲜有机蔬菜等”，而且这一转变已经初有成效。
而在主攻商办业态的东恒物业，总经理蔡全胜说企业也正在往全方位服务的方向转变，除了物业管理商，蔡全胜更希望能够成为资产管理商以及行政事务外包承接商，“你现在看到的南京农业银行的大堂经理都是我们物业公司的人”。
