物业与业主“斗法” 纠纷案件逐年上升
◇本报首席记者 时婷婷 实习生 杨树芬
因为一张车位卡，物业保安和业主大打出手;因为服务不到位，居民屡次拒交物业费而成被告;因为捆绑收费，物业人员和居民成了“冤家”。究竟是什么原因让原本应融洽相处的双方，演变成如今这不可调和的“敌人”?10月20日，记者在昆区人民法院提供的一组数据中，找到了答案。
物业与业主纠纷逐年增加
今年5月15日13时左右，闫某开车回到了东亚世纪城四期的家中，因为没有办理停车位卡，他被物业保安龙某拦在了门外。闫某下车与龙某理论，龙某抄起手中的对讲机就朝闫某的头部打了一下，两人便扭打在一起。后龙某冲进门岗，拿了一把刀，便捅进了闫某的胸部。
昆河派出所姜兴伟告诉记者，这样的事情在包头市并非个例，近几年，经常发生物业和业主之间因门禁卡、停车卡等矛盾引发的刑事案件。
针对物业与居民矛盾频繁的情况，昆区人民法院立案二庭庭长郝建军给记者提供了一组数据，2012年，该院审结物业管理服务合同纠纷案件39件，涉及物业公司3家。2013年，审结物业管理服务合同纠纷案件184件，涉及物业公司8家。2014年，审结物业管理服务合同纠纷案件262件，涉及物业公司12家。2015年1至8月份，审结物业管理服务合同纠纷案件225件，涉及物业公司15家。
“从上述数据可以看出，2012年至2013年，结案数量呈井喷式增长，2013年结案数量为2012年的4.7陪，其后每年的增长率都在40%左右。今年1-8月的结案数量就已经接近了去年全年的结案量。涉诉的物业公司也由2012年的3家增长到2015年的15家。”郝建军说。
物业公司问题多为管理不到位
“服务不到位，物业公司又不解决，我们只能拒交物业费。”杨先生说。在众多的案件中，物业公司到底存在哪些实质性的问题?
郝建军介绍，在审理的案件中，审判人员发现了其中的不少问题，首先，物业与房产公司之间的关系“暧昧”。物业公司接管物业时的验收程序“走过场”，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。一旦出现问题，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至会成为开发商的利益维护者，来与业主分庭抗礼，从而引发更多的矛盾和冲突。
另外，物业与房产公司的销售往往是一套人马、两块牌子，导致部分业主误认为“开发商就是物业公司，物业公司就是开发商”，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题归责于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费。
此外，物业公司在与开发商办理交接手续时，往往私下约定，开发商或承建商给物业公司预留部分工程质量保证金。业主在收验房屋时，发现任何工程质量问题，如屋顶、外墙面渗水、门窗质量不合格等，一律由物业公司负责协调维修。而物业公司虽然同意帮业主协调相关责任方进行更换维修，但却久拖不决，直到拖过了尾保期，才告知业主属于工程质量问题，与物业无关，让业主找开发商协商解决，而此时由于超过了质保期，只能通过申请公共维修基金予以解决。这样更加激化了双方的矛盾。
业主应提高法律意识
采访中记者发现，在这些案件中，大部分是物业公司以业主拒交物业费为由状告业主，但对于业主来说，也有着一肚子的苦水。究其原因，这与业主法律意识淡薄也不无关系。
郝建军告诉记者：“很多业主在认识上存在误区，如房屋质量问题和物业管理问题混为一谈，认为无论房屋出现任何问题都应由物业公司负责;以不在该物业居住来作为拒交物业费的抗辩理由;认为物业公司服务不到位时不能及时保全证据;物业公司、开发商违反与业主的合同约定，或物业公司、开发商发生侵害业主权益的行为时，业主往往怠于行使自己的诉权，不愿通过诉讼的方式保护自身权益，而选择消极的不予缴纳物业服务费用，这些都是业主缺乏法律意识的表现。”
那究竟该如何化解物业与业主之间的矛盾，解开“物业之殇”的死结?郝建军也给出了建议。首先，物业公司应该严格按照国务院颁布的《物业管理条例》《包头市物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等相关法律法规，以及物业管理服务合同的权利义务约定进行物业服务管理。其次建议物业公司对物业管理服务纠纷，通过社区或相关组织机构前置调解的方式解决。纠纷的解决更需要的是矛盾的缓和，以及当事双方的相互理解与谅解，而不是法院的强力介入与判决。
同时，业主要分清物业管理服务合同中的权利义务关系与房屋买卖合同中的权利义务关系，分清物业管理服务合同关系与相邻关系。遇有违约、侵权或损害，在分清法律关系的基础上，根据相应的权利义务关系起诉维权。尤其是在遇到房屋漏水、墙体裂缝等房屋质量问题时，在向物业报修、要求协调解决的同时，要积极联系房屋出卖方协商解决，协商不成尽快起诉。
此外，郝建军建议，业主积极成立业主委员会，有了业主的自治组织，更有利于规范物业服务，自主的处理小区内相关事务，维护业主合法权益。如果因拒交物业费被物业公司起诉，应该积极应诉，不要通过躲避送达、庭审的方式消极面对法院诉讼。
