房产开发盈利艰难 规模房企计划让物业先“单飞”
核心提示：在人们印象中,一直作为房产公司附属的物业管理服务正悄悄站到了前台。不少上市房企提出,要分拆物业管理板块上市,而在此背景下许多物管公司的市场化独立运营动作也越来越多。
上周,万科物业完成了在杭扩张的第一步,与本土房企天阳置业旗下的天阳物业达成战略合作,持股35%,未来天阳物业将导入万科物业的“睿服务”体系,来管理天阳旗下的所有项目。万科方面表示,物业市场非常大,和天阳的合作只是一个开始。
房产开发盈利艰难 规模房企计划让物业先“单飞”
万科参股入驻 双方采取深度合作模式
此番双方携手,采取的是深度合作模式。天阳物业董事长徐伟良介绍称,首先双方进行了股权合作,新的天阳物业将由杭州万科物业旗下公司参股35%,其余由天阳控股,其次是在基于睿服务平台的项目日常物业管理合作。
具体而言,接下去的天阳物业服务项目将全部纳入到杭州万科物业的管理体系中,参照万科物业管理模式,由万科物业项目管理中心来进行集中管理。而睿服务平台的应用,主要是通过移动互联网比如APP的运用,更快、更准确地实现信息传递、工作安排、业主对接等各项服务,大致可以分为两大类,一类是小区公共设施的维护和报修,另一类是基于社区家庭需求的增值和衍生服务。
天阳物业和万科物业此次深度联手,对于双方来说意义不一。对于天阳来说,这一举措首先立足于天阳旗下由天阳物业提供服务的所有楼盘,借助于万科物业品牌和先进服务平台的引进来提升天阳物业的服务水平。“在房地产行业越来越难做的今天,物业日渐成为房地产开发的重要环节,对开发商的品牌美誉度也有着至关重要的影响,这也是我们和万科合作的初衷。另一方面,互联网时代下,物业服务社区的市场空间很大,如果能真正把最后一公里服务好,这一块的市场前景相当光明。因此,在做好天阳旗下项目服务的同时,今后天阳物业也有外拓其他楼盘物业服务的计划。”天阳置业副总经理石焱介绍称。
对于万科来说,这是万科物业在杭州的“单飞”拓展第一步,而事实上,万科物业今年以来已在全国范围内开启扩张模式。据称,在华东区域,除了已签约的天阳,万科物业也在与雅戈尔洽谈深度合作,年内将确定成果。雅戈尔物业在杭州虽然只有两个项目,但在宁波及其周边地区有51个项目,总物业面积达到约500万方,是天阳物业覆盖体量的2.5倍。
传统物业盈利艰难 规模房企物业为何纷纷拆分、单飞
外地物业忙扩张 本土公司研究创新、转型
就在这些外来大鳄大张旗鼓地进行扩张之时,杭州本土的物业公司也各有发展之道。记者采访了绿城、滨江以及南都的物业相关负责人,每一家都代表了物业公司的一种发展模式。
作为杭州房地产市场传统一哥绿城旗下的物业服务公司,绿城物业已经有20年的资历,而且自1997年开始,绿城物业就与绿城房产公司在经济上脱钩,实现自主经营、自负盈亏、独立核算。时至今日,绿城物业的品牌价值已高达18.21亿元,除了服务绿城旗下的项目,大量的管理服务输出以及依托绿城集团其他产业形成的一条全生命周期服务链,已经成为绿城物业服务核心。而今年,站在互联网+和社区经济的风口上,绿城物业又将搭建园区O2O平台作为物业转型的一个重要方向。
而同样在杭州资历深厚的滨江物业在一片拥抱互联网的风潮中,目标依然清晰——物业安身立命的根本还是服务。据了解,滨江物业服务的总建筑面积逾900万平方米,但总体来看,目前主要还是服务于滨江集团旗下开发的各个楼盘,但也开始外接一些项目,进行服务输出。
滨江集团副总经理朱立东表示,物业的根本还是服务,不能光想着用一套先进的系统来取代,但可以利用现代科技的进步来提高效率、降低成本,让业主得到更优质的服务。他举例,“我们已经计划引入一些设备设施远程监控的系统,一方面可以节约劳动力成本,同时可以更快捷地反映机器设备出现的问题,及时维修。这些是和业主不接触的层面,如果车库门岗也采用机器设备而不设置物业人员的话,恐怕业主们一时也接受不了。”同时,他也提到,物业服务终究是靠人做的,服务水准和规范的提高与系统软件的先进与否没有必然的因果关系。
此外,2005年就从南都房产剥离出来的南都物业,是杭州本土物业企业中市场化之路走得最久的一家,因而颇具标本意义。
都说物业是微利行业,脱离了开发商母体的贴补,南都物业十年来发展得艰辛而又积极。时至今日,南都物业已经发展成21个分公司、9个子公司的庞大规模,管理服务总面积达2000万方,在管项目约130个,签约项目近200个,全年签约营业额可达10亿元,服务于30万户业主。
近五年来,南都物业以“纵向延伸地产服务全链,横向涵盖社区价值需求”为宗旨,一面在2010年成立了浙江南都房地产服务有限公司,将服务链拓展到了房地产市场研究、营销策划、销售代理、酒店会所运营等各方面,另一面则打造社区生活服务平台以满足住户需求,目前正在打造的是一个名为“悦嘉家”的社区综合性服务平台,其APP已在杭州部分小区试点,今年年底预计将正式投入使用。“尽量开拓服务宽度,提升住户对我们的信任度和粘合度,是我们一直追求的目标。而我们的愿景是通过良性的发展,不断革新商业模式,最终成为一家全国性的品牌地产服务企业。”南都物业副总经理张显如此表示。
长期以来,盈利能力低是传统物业管理的最大硬伤,记者从杭州很多物业公司了解到,大部分依附于房企的物业都是亏本的,需要房产公司贴钱,而随着近年来房产公司利润越来越薄,一些物业管理部分甚至成了房产公司的包袱。
这一尴尬同样发生在规模房企身上。有资料显示,2014年万科物业的营业收入19.9亿元,净利润仅3.8亿元。金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润,碧桂园甚至亏损了0.89亿元。万科企业股份有限公司副总裁、万科物业首席执行官朱保全曾公开表示,万科物业的盈利主要来自包括二手房买卖在内的多样化经营,“如果仅仅是从物业服务自身的盈利成绩来看,万科物业是亏损的,在万科物业目前所服务的项目中,盈利和亏损的项目比例约为55:45”。
与传统物业服务盈利难相对的是,物业管理市场却被越来越多人视作“被忽略的蓝海”。根据瑞银证券测算,2014年全国管理物业面积约175亿平方米,物业管理收入总计3610亿元,伴随保有面积持续增加和管理费稳定上行,物业管理行业具有巨大增长空间。朱保全也称,“中国超过244亿平方米的住宅建筑存量,是物业管理共享经济的天然存量市场。”
市场虽然大,但目前各个物业管理公司的市场占有率并没有一家形成规模效应的。据统计,北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%,而中国的前50强仅为5.6%,且中国没有一家物业公司市场占有率超过1%。
极低的市场占有率意味着广阔的发展空间,也孕育着机会。因此,有不少规模房企已经开始计划让物业“单飞”。例如,中海地产就已公告,决定对其物业管理业务进行建议分拆,以介绍方式独立上市;万科也宣布,同意万科物业引入事业合伙人机制,现在正不断扩展“版图”的睿服务,正是万科物业跑马圈地的利器;拥有超过200万业主的碧桂园同样已将物业板块纳入上市计划之中。而从这些公司目前的举动来看,一大目标还是尽快提高自己在市场的占有率。
