内地物业公司成香港资本市场新宠
资本运作背景下，后黄金时代的社区增值服务让传统物业公司插上想像力翅膀。
白银时代，一度被房企视为附属品的物业管理被抬到了风口，地位一路攀升。
10月23日，中海物业集团有限公司以介绍方式在港交所正式挂牌上市，股票代号为2669，开盘价0.94港元。全日收报1.06港元，高位1.45港元，低位0.91港元，成交4.33亿股股，涉及金额4.92亿港元。
介绍上市
但与很多上市企业不同，中海物业选择以介绍方式在香港上市，这也引发了业内对香港上市多元化的思考。
《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)了解到，根据香港证券交易所的上市规则，介绍上市不需要在上市时再发行新股，即不涉及融资。
符合使用介绍方式上市的情形主要有三种：一是寻求上市的证券已在另一家证券交易所上市;二是发行人的证券由一名上市发行人以实物方式分派予其股东或另一上市发行人的股东;三是控股公司成立后，发行证券以交换一名或多名上市发行人的证券。
中海物业的情形则属于上述第二种情况。一位投行人士表示：“介绍形式上市可以把企业融资和证券上市在时间上分开，给企业以更大的灵活性。比如说，有些企业有分拆上市的需求，但暂时没有融资需求。”
但在强调资金链的房地产大行业里，中海物业上市不融资的意义何在?
OWI投资有限公司副总裁简宏洲告诉《东地产》：“介绍上市可以省去上市过程中的很多繁文缛节，上市速度也很快，并且以介绍方式上市的企业一般会有非公开的投资人，所以不太需要去公开融资。”
上述投行人士看过中海物业的上市方案后表示，首先中海地产分拆物业资产上市的主要谜底是优化独立子公司业务，在估值上提升母公司的投资价值。一方面，可以通过分拆搭建物业业务平台，另一方面，子公司上市后带来的资本溢价能为母公司带来估值提升。
其次，选择介绍方式可以最大限度地保护现有中海地产股东的权益和回报。向公司股东派送中海物业股份，对股东来说是利好，而且不用发行新股也就不会摊薄股东的权益。但是，上市初期中海方面能否保证中海物业股份的供应和交易活跃度仍是一个疑问。
仍面临挑战
中海物业的上市文件中明确表示，公司按照包干制或酬金制收取物业管理费用。
截止今年5月底，在中海物业9.32亿港元的营业收入中，包干制物业管理服务收入超过8亿港元，占到公司总收益的86%左右，而整个物业管理服务收入总额在当期则占到了公司营收的95.3%。
这也意味着，在中海物业的物业管理服务模式中，包干制物业管理服务占到了绝对比重。《东地产》在上市文件中注意到，今年前5个月，其雇员的劳动成本以及分包成本占经营开支总额的比例为70.3%。
相比较包干制，酬金制物业管理因低成本，高收益而受到业内的广泛好评。物业管理行业人士普遍认为，酬金制物业管理才是未来物业管理服务的趋势。
此外，《东地产》了解到，如果计入中海在今年5月并入的中海宏洋物业管理业务，其管理面积将超过6000万平方米，约为彩生活2亿平方米管理面积的30%。但就营业额而言，2014年彩生活为4.86亿港元，却不及中海的25%。
有相关市场人士分析称，彩生活的商业模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，但主要局限于住宅物业方面。相比之下，中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业，这也是管理面积不如彩生活、营收却高出几倍的原因。
但从另一方面来说，这或许也意味着中海未来要面对的挑战更大。
当前的中海物业更多地围绕中海地产的业务版图布局，管理及收费难度较低，而一旦其未来选择进行市场化扩张，如何面对参差不同的项目而在越发激烈的竞争中保持利润则将是个考验。
物业上市或成趋势
虽然挑战巨大，但对于众多“迷途”中的开发商而言，物业社区仍是一块未被分食的大蛋糕。
事实上，万科此前就宣布管理集团已成立独立事业部，并拟定了向万科以外社区扩张的发展规划，并谋求物业分拆上市。保利地产(600048,股吧)也公布了“5P战略”，通过线上线下联动的“若比邻” 商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。碧桂园执行董事及首席财务官吴建斌也曾透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中，券商、投行、会计均已到位，正在紧锣密鼓的推进之中。
有业内人士告诉《东地产》：“物业上市被理解为房企轻资产模式的一个重要手段。中海物业急迫上市，也是希望在此类行业中树立标杆。而其成功上市，也证明物业在资本市场上获得了较大的认可。更为重要的是，对于此类企业来说，后续上市后的企业影响力会继续扩大，进而使得传统物业管理的模式获得升级。”
内地房企纷纷看好物业管理前景，中国海外主席兼行政总裁郝建民曾说，分拆上市对中海物业的发展有极大帮助。万科总裁郁亮表示，分拆物业管理业务上市已纳入公司发展计划。碧桂园也表示，未来会分拆物业管理在A股上市。
“中海物业上市后会对别的房地产企业有借鉴意义。但是，目前很多房企的问题在于，盈利空间不足。这在一方面给房企带来了较大的压力，另一方面也促使此类房企更有动力去探索新的业务。”该业内人士如是说。
