物业供暖类纠纷多发
□ 本报记者曾祥素
记者近日从北京市通州区法院了解到，今年5月1日至9月1日，该院共受理物业服务合同纠纷案件1490件，供用热力合同纠纷案件880件，分别是去年同期收案数的4.82倍及2.23倍，大量此类案件进入诉讼程序，使法院“案多人少”矛盾凸显，业主与物业服务单位矛盾激化。该院通过调研认为，以下几方面监管缺失是导致纠纷大量涌入法院原因。
一是业主大会及业主委员会监督缺位。许多新建小区，往往系开发商指定的关联单位进行前期物业服务。由于未设立业主大会并选举业主委员会，难以通过有效监督或行使选聘及解聘的权利对物业服务的质量制约。而一些已设立业主大会及业主委员会的小区，业主委员会在业主与物业服务单位间也未起到良好的桥梁作用，既不代表业主依法监督或行使解聘物业服务单位的权利，也不督促物业服务单位提高质量，并鼓励业主依约交纳相关费用形成良性互动，而是带头拒绝交纳费用并阻止其他业主交纳，使得物业供暖服务质量持续降低，业主拒缴率持续上升，形成恶性循环。
二是行政主管部门监督缺位。物业管理条例中明确规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。县级以上地方政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。但在法院受理的此类案件中，往往业主与物业服务单位在收费标准、服务质量方面矛盾尖锐且争议较大，但并无行政主管部门介入，并进行监管。
三是行业自律监管缺位。目前，物业服务单位往往具有小微性的特点，加之从业人员良莠不齐、流动性大，对物业费用的收取使用，账目的登记保存、公共设施的维修保养、环境卫生的清洁、安保服务质量和限度、对业主需求的回应等方面都暴露出种种问题，久而久之降低了业主对物业服务的满意程度，矛盾进一步激化，只能通过拒缴费用来表达不满情绪。这样的现状也反映出行业协会的作用并未有效发挥。
针对上述现象，法院建议，物业服务单位在自觉提高自身服务水平、全面履行合同义务的同时，地方人民政府应当对设立业主大会和选举业主委员会加强指导和协助，行政主管部门应进一步加强对物业服务单位的监督和管理，物业管理行业协会加强培训和监管提高准入标准，业主也应对物业服务水平进行全面客观的评价，增进业主及物业服务单位的相互理解。
