记者调查：业主委员会为何如此“难产”
央广网北京12月1消息 据中国之声《央广夜新闻》报道，随着城市化进程的推进，无论大城市还是中小城市，直至一些县城都建起了许多规模化的小区，给广大住户提供服务的物业也应运而生。与此同时，为有效监督物业服务、更好维护自身利益的业主委员会也开始出现，但是根据统计，目前各地业主委员会成立率不到50%，运行较好的仅有15%。近年来，业委会难产或有名无实的现状屡见不鲜。业主委员会为何如此“难产”，记者进行了调查。
竣工六年无法成立业委会 “双过半”成关卡
北京金泉时代广场于2009年竣工，其配套的住宅楼在当年底相继交付业主使用，在随后几年里，小区的业主多次想成立业主委员会，却被物业和街道办多次告知：无法成立。业主们反映，本该提供帮助、进行指导的街道办，却成为了成立业委会难以逾越的门槛。
按照《北京市物业条例》规定，街道办事处负责对辖区内的业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。金泉时代广场小区业主李先生2010年购房后，曾多次与其他业主一同筹备成立业主委员会的事宜，但每次找到物业和街道办索要名单时，都被以各种理由所拒绝：“从三四年前我们就有一波业主去找街道办，找物业要成立业委会，但街道办称不掌握具体的面积呀，户数啊，而开发商那边自始至终都不提供，所以现在业主就处在一个很被动的状态。”
李先生说，当年业主们与物业公司的合同到期，打算成立业委会后再与物业公司商谈下一份合同的费率和细节。而按照我国《物业管理条例》规定，业主委员会应当有占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，也就是俗称的“双过半”，为了证明小区业主入住人数、面积已经过半，李先生多次与物业和街道办沟通所要资料，得到的答复都是“没资料”：“要成立业委会，找到街道办，对方说开发商没有提供任何的资料，然后我们找物业公司，他们说我们没资料，联系开发商就更联系不到了，因为房子都已经交了。现在就是找谁都找不到。”
虽然业主们拿不到资料，但小区物业客服经理李胜利却告诉记者，他们支持成立业委会，只是因为开发商还有一个单元的住房一直没有交付使用，所以面积不够一半，条件达不到：
“有的业主想成立，但大部分的还在开发那边，我们也愿意他们成立，但条件不够，达不到，应该是双过半才行，可面积根本过不了半。”
对于李经理的解释，业主们并不满意。朝阳区大屯路街道办房管科的姜科长也告诉记者，之所以无法成立业委会，是因为目前销售的面积还没有过半。然而有业主向记者表示，街道办没有向他们提供任何数据，三个单元的楼房仅一个单元尚未出售，就告知业主面积没有过半。对此，姜科长表示，数据在开发商手里，还需进一步确认。
记者调查发现，“双过半”的条件要求，经常成为各地小区成立业委会的关卡，经常是十几位业主想成立业委会，奈何物业和街道办以“保护隐私”为名不提供业主名单，业委会筹备组只能挨家挨户做调研。规模小点的社区尚能做到挨家上门协商，而动辄几万户的小区，对于业委会筹备组来说，更像是难以逾越的高山。
2007年国务院修订的《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。2009年住建部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》进一步明确， 业主委员会的选举和当选应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意。即俗称的“面积、人数双过半”。
业委会缺位引发问题重重
记者调查中发现，许多市民都对物业的不作为表示极大的不满，在不少尚未成立业主委员会的小区，业主表示，对业委会还是有所期待，希望业主委员会能够提广大业主维权说话，来制约物业的行为。
安徽六安市民黄先生住在了一个没有业主委员会的小区，据黄先生反映，小区的物业不负责任，居民生活很受影响。黄先生提到，小区里的住户大多虽然都是上班人员，对于成立业主委员的认识程度也比较高，但是由于年轻人忙于事业，早出晚归，所以小区的业主委员会就迟迟没有成立：“当时也想成立，第一没有那精力，自己也要上班，第二怕别人不同意，毕竟你要挑一个头，你要家家户户，去问，去跟他讲，所以到现在都没有成立起来。”黄先生表示，不管到什么时候，他们都希望有人能够站出来，领头成立业主委员会，替业主维权：“第一件事就是跟物业谈判，我们该为我们业主争取的我们该有的利益，第二，能够督促物业为小区做好服务。”现在没有业主委员会，黄先生说，业主一旦出现什么需要维权的问题，就是零零散散去对抗物业，如果有了业主委员会就是一个整体的对决：“我们是零散的力量，没有那精力跟他耗，我要是有了一个专门的力量，去跟他监督他，提出要求，那肯定好多了。” 黄先生告诉记者，对于业主委员会，他们住户都充满了期待：“起码站在业主的角度，要维护业主的利益，起码能够有一个监督，制衡，不满意我们完全可以换一个物业”。
今年10月底，广西南宁市房管部门约谈20个小区物业，他们主要存在收费不合理、物业服务不到位以及车位租售纠纷等问题。之所以出现这样的问题，与小区缺乏业委会有很大关系。 南宁市住房保障和房产管理局副局长尹承生承认，主要是因为小区业委会成立比例较低，涉及到公共资源问题时无法达成共识，各项工作无法推进。对于业委会没有成立的原因，尹承生告诉记者，不排除有些物业公司从中作梗的可能。“我们了解到有的物业公司对成立业委会很抵触，也不配合城区街道，让它提供名录、联系方式不配合。以为有了业委会就来给它博弈，没有业委会一盘散沙，物业公司有些很强势，想怎么样就怎么样，你有义务配合社区、街道成立业委会。”
业主对申办流程不了解、不愿参与也是“难产”原因
随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化，是小区物业管理领域集中暴露的一个问题。成立业委会，不仅需要物业、街道办事处等机构共同支持，更需要业主的配合。
河南开封的张女士家住开元上城小区，今年九月交房，装修时她就与物业公司在收费标准上产生了矛盾，但由于是新小区，入住率不够，没有业主委员会，张女士的问题没有地方反映，她觉得自己只能吃哑巴亏：“装修押金叫2000，封阳台又让交5000押金，还有垃圾清运费，把垃圾清到楼下，物业清理，交700，我觉得不合理，给物业说半天，人家说那就是这标准，”其实，张女士对这些名目繁多的收费项目及收费标准的质疑，在河南新建小区的业主中都不同程度存在。
记者调查发现，多数小区没有成立业主委员会，是因为很多业主对申办流程不了解，也没有渠道了解。从今年年初起，河南多地住建部门要求各个社区张贴业主委员会申办流程。开封市住建局物业管理科工作人员朱贺介绍：“已经交付使用的面积应该占整个规划面积的50%以上，这种情况下才能成立业主委员会;房屋交付使用面积占30%以上50%以下的，首套房已交付满12个月，在小区开始回楼期已满一年，，这些业主也可以成立业主委员会、也可以选评物业公司，行使自己的权利;另外，交付的使用面积不足30%的，要求首套房交付24个月以上，这样居民也可以成立业主委员会行使自己的权利。”
新小区入住率不够成为业主委员会难以成立的主要原因，而老旧社区也没有业主委员会，多是有些业主认为事不关己，不愿参与。开封居民刘先生告诉记者，他和几个业主一直在商量成立业主委员会，好为小区找物业公司，但是小区业主不配合让他们很无奈：“有一部分是租住户，更多的居民不愿意交物业费，我们曾经挨家挨户走访过，想成立业主委员会搞居民自制，一个小区300多户，走访结果将近一半不愿意交费”。
看来，业主委员会“难产”的原因有很多，要想“顺产”，不仅需要办事处、社区的宣传，物业方面的积极配合，也需要广大业主的支持。同时，还需要在从多方面进行破解。为此，业主维权专家陈凤山在与中国之声《央广夜新闻》节目直播连线中分析解读，应该从制度上的和现实中两方面来谈，陈凤山认为：
第一、制度上，我们国家物权法管理条例规定“业主可以成立业主委员会、业主大会”，而不是说“必须应当成立业主大会、业主委员会”。这样对于很多业主来说，就会认为业主委员可有可无。但是实际上，无论是司法审判还是物业管理实务中，都可以看到，如果没有业主委员会，业主的权利根本得不到任何保障。所以从制度上来说，本身有缺陷;
第二、实务上，筹备业主委员会会遇到来自各方面的阻力。物业管理的问题涉及到了开发商、物业公司一部分有特权的业主，甚至于一部分行政机关的利益。所以来自方方面面的阻力非常大，这种阻力如果要深究很难克服，甚至都很难起诉，“除去来自行政机关的不作为，或者是乱作为还好诉一些，诉于物业公司、开发商比如不配合等都很难诉，诉讼程度很高，诉讼期过长。都成为摆在业主面前的这道鸿沟。”
第三、无论是行政机关，还是社会媒体，对于业主的宣传其实并不广泛，导致业主对自身的权利认识不充分。
对于未来如何操作，陈凤山指出，加大扶持是关键。他认为，首先政府应该加大对业主委员会的协助，“现在政府是有不作为之嫌的。”此外，陈先生还提到，也要提高业主委员会的主体地位，给一些实体性权利，“让业主委员会和物业公司可以平起平坐，具备相应平等的民事权利”。
