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开发商转向自持物业回报成难题 SOHO中国裁员300人

时间:2015-12-07 08:37  来源:每日经济新闻  作者:白亚静  点击:

  在房地产的黄金时代,房地产企业在持有物业时,往往是迫不得已。有些企业通过低价获得商住地块,再用销售商住物业的利润,来持有一个商业物业。这个模式决定了商用物业本身的效益不用很高,只要能有一定的租金就可以了。在开发商转型为持有物业的运营企业以后,单靠运营持有物业所赚取的租金,足够养活团队吗?这个问题需要从多个维度着手。
 
  当房地产步入存量时代,开发商开始将重心从销售转向自持物业,并积极拥抱运营,从商业地产到产业地产,再到住宅、度假、旅游,各种形态的产品均被这场风潮裹挟。
 
  然而,砍掉销售、全部自持、不再快速扩张,意味着回报被拉长,现金流遭受考验,对人员的需求量没有那么大。在大转型的时代,房企裁员已经不是个案,SOHO中国甚至砍掉了300人团队。
 
  单靠运营持有物业所赚取的租金,足够养活团队吗?这个问题需要从多个维度着手。领域需要细分,供应不足的产品,仅靠运营赚取租金,回报率或许不会太差。然而,在竞争白热化的产品中,只依靠租金营利,或许意味着在第一步吸引人流量上,就会被竞争对手远远甩开。
 
  租金定多少?看行情
 
  其实,自持物业能否带来丰厚利润、养活团队,关键要看企业对产品的盈利规划,以及行业供需情况。房地产有多种产品业态,不同领域需要面对的问题截然不同。
 
  以前不是没有自持案例,万达即拥有中国商业地产最大的自持规模,并坐享了黄金时代不动产增值红利。不过,那时房地产企业持有物业,往往是“迫不得已”。
 
  比如万达模式——以售养商,通过持有商业物业贡献税收这种方式,从政府处低价获取土地,然后再通过销售商住物业回笼资金并获取高额利润,维持商业物业的运营。
 
  因为靠销售就已赚得盆满钵满,所以在这种模式下,对商业物业的自身效益要求并不高,只要能有适宜的租金回报即可。关键是运营好这个项目,带动区域发展,给政府带来税收,才能拿着招牌继续到下一个城市拿低价地。
 
  当开发商向持有物业运营转型后,在没有销售部分做支撑的情况下,怎么玩?
 
  从去年以来,万科开始转型,方向之一是加码自持物流地产。就起步之初而言,它主要赚取的是租金。能支撑这种商业逻辑的原因在于,国内物流地产有效供给不足。
 
  普洛斯的数据显示,虽然目前国内的物流设施计容建面约为5.5亿平方米,但是符合现代物流设施要求的高标库仅为1亿平方米,占比不足25%,超过75%的仓库都是非高标库,其中很多是农民仓库。
 
  事实上,在深圳的物流领域,不少业内人士告诉记者,二房东相当多,他们的客源相对稳定,租金回报率高。今年初,戴德梁行华南区总部董事就表示,由于深圳优质仓储供不应求,租金持续走高。
 
  只从租金牟利?有风险
 
  只从租金牟利,极有可能导致营收、利润大幅缩水,难以支撑现有的团队规模。而且,这种盈利模式想象空间有限,企业的护城墙不够厚,只要市场存在高额回报,就容易挤进竞争对手,将蓝海变成红海。然而,如果持有物业回报率不高,在资本市场看衰因素的累积下,则会雪上加霜。
 
  SOHO中国的转型堪称艰难。2012年8月,SOHO中国在年中财报发出之后,宣布所有项目不再销售,转型持有。3年后,2015年8月,SOHO中国的财报首次不包含物业销售贡献,尽管物业租金和出租率都有提升,但是上半年营业收入3.93亿元,同比下降92%,公司权益股东应占纯利1.35亿元,同比下降约95%。
 
  与利润巨幅下降形成同步的是裁员。SOHO中国一夜之间裁掉了300多人。上述300人隶属销售团队,自身能力与现有业务不匹配,被裁掉有情可原,不过,SOHO中国团队缩水也是不争的事实。
 
  这背后,究竟是如潘石屹所言,“搭建了互联网平台,逐渐建立了收租靠银行自动转账,不再依靠大量人力”。还是利润下降过快,难以支撑运营团队呢?
 
  值得注意的是,裁员同时,SOHO中国也不是不需要推销,只不过它将业务包给了“临时工”。今年10月份,SOHO 3Q将推出“众包模式”,即将销售放到网上,任何人可以通过线上平台成为SOHO 3Q销售员,订单完成,获得相应佣金。
 
  在仓储物流行业被广泛看好之际,不少老兵似乎并不满足于租金。获腾讯入股的华南城,手里也有仓储物流,而且体量不小,但他们要做的不只是从租金或运输里获取利润。
 
  在11月的中报说明会上,华南城投资者关系副总监唐起延称,仓储物流、电子商务作为持续收入板块中发展最快的部分,是公司提出的第四代综合商贸物流平台中“最核心的点”,未来将分拆上市。
 
  具体而言,他们将仓储物流和自己手中的奥特莱斯(专题阅读)(相关干货)、华南城商贸体等资源做了一个资源链接,这些仓储物流即可以为线下实体直接供货(这是现在的营利点),又可以在线下卖场变成体验店后,成为一个自营发货网。而且,华南城还在线下推出了“卡车版滴滴打车”业务,将空载的卡车和入驻项目的50万中小企业结合,形成零散运力。
 
  租金外盈利?有可能
 
  在那些供应已经存在过剩的领域内,能否从租金之外产生盈利?
 
  比如办公领域,各个城市写字楼过剩的例子比比皆是。比如去年第一太平戴维斯报告称,在其跟踪的华北区主要二线城市甲级写字楼市场上,未来3~5年供给过剩问题将进一步加剧,7个二线城市三年后市场总存量将骤增194%。华南部分城市的情况也不容乐观,广州因为甲级写字楼供应量过大,被多家机构预测会在未来两年内延续相对过剩状态,不少写字楼开始降价换量。
 
  因此,自持产业地产、写字楼等,需要从不同维度入手,提高产品竞争力,除了赚租金的钱,还要开拓其他盈利线。
 
  其实,SOHO中国的租金定价已经不算低。SOHO中国投资者关系副总监Sonia Han在9月中银国际地产沙龙中表示,封闭区域工位租金1300元/周,开放式的区域租金1000元/周。
 
  据其称,北京和上海项目的租金回报率可以达到30%。不过,需要注意的是,这不是SOHO中国平均回报率,只是在经营不错的区域项目上。
 
  事实上,租金过高,服务内容单一,在供过于求的市场,是极易影响出租率的。运作产业地产、写字楼类产品,需要有更多的服务内容,远不是简单的WIFI、咖啡、办公桌就可以。
 
  观察国外的办公产品迭代,不难发现:Regus是传统甲级写字楼的思维,Coworking Space引进了创业概念,在Y combinator里出现投资、创业孵化,Wework又提供了社群互助、产业链。
 
  这使得现阶段的运营者,除了收获租金差价(比如长租与短租的差价),还可以考虑收取服务费(比如财务法律咨询),以及投资收益(创业孵化),甚至可以不收租金,在形成线上产业社区后,通过社群经济谋取利润。比如,成都天府软件园的十分咖啡已开始试水免费办公,以换取股权。
 
  在花样年的深圳ICPARK项目上。花样年董事会主席潘军就认为,在联合办公的产品中,收取基础的物业费和增值服务费用基本可以维持企业正常运营,但联合办公的商机并不止于此,更重要的是懂得挖掘客户的潜在价值,并带来更多服务可能的企业。
 
  瑞信亚洲区首席经济学家陶冬称,后工业时代,需要新型供应。
 
  或者,某种意义上而言,现在的写字楼市场和物流地产一样,供应量并不少,供应结构却失衡。转型自持物业的房企,如果只赚租金的钱,迟早要面对红海厮杀,如果解放赚钱的头脑,提供更多服务内容,将为企业打造坚固的城墙。
 
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