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物业“包袱”为何逆袭成“香馍”

时间:2015-12-12 08:49  来源:财经国家新闻网  作者:_  点击:

 

  新标设计师韩家英解读万科物业的全新标识:硬朗的线条V代表VANKE,柔软的线条S代表SERVICE,最重要是中间的知更鸟图案,意寓着早起的鸟儿才有虫吃。
 
  2015年,万科物业在成立25周年之际,正式宣布启用新的企业标识。此时,中国的物业行业已经走过三十四年。
 
  过去很难用十分准确的词汇来形容物业行业,在许多开发商的逻辑中,这是个为了卖房子而不得不背的“包袱”。但近年来,“包袱”突然变成“香馍馍”——中国的物业公司数量激增。据统计,2011年,中国约有65000家物业公司,现在已增至约105000家,也就是说,四年增加四万家。
 
  行业的燃点出现在2014年6月30日。这一天彩生活(01778.HK)在港交所挂牌,市盈率竟然高达69倍。这无疑具有巨大吸引力。不久后,中海物业、中奥到家陆续向港交所递交了上市申请,万科、万达、保利、绿城、远洋等几乎所有大开发商均提出要分拆物业业务上市。新三板也集结了数十家与物业相关的公司挂牌。
 
  物业的业务不那么光鲜,内容庞杂且技术含量不高,看起来并无多少吸引力。为何投资者给物业公司这么高的估值?
 
  存量就是增量
 
  物业行业正渐渐分化为两个阵营:一方以开发商下属的物业公司为代表,奉行客户至上原则,但是往往不赚钱;另一方则是独立的第三方物业公司,特点是经营数据好,但业主的口碑往往欠佳。
 
  “这是一个劣币驱逐良币的市场。”万科物业首席执行官朱保全公开说,在“一对多”的业务结构之下,物业公司很难被有效监管。亦有人曾将糟糕的物业公司比作预装在手机里的流氓软件,你不能卸载它,只能选择无视。
 
  然而,房地产的高速发展,让房企积攒了规模庞大的小区项目和业主资源。“中国有超过244亿平方米的住宅建筑存量,物业市场是做共享经济的天然存量市场。”朱保全这样概括。
 
  物业公司能否吃到共享经济的蛋糕?答案是:能吃到,但并不那么容易。
 
  共享经济模式背后是“1%的轻盈+99%的基础建设”,但虽然中国房地产高速发展,标准化程度却不高,即便同一家开发商的小区,深圳与上海盖的楼也不一样。
 
  所以,基础的盘点工作不可或缺。万科的睿服务1.0时期就在为每一个设施贴标签,让所有的项目都有经纬度、所有设备都有身份证。他们认为,记录是共享的前提。
 
  根据万科公司提供的资料,在睿服务1.0时期,万科记录了全国共582个项目所有设施设备的信息,打开任何一个建筑物的页面,不仅可以看到它的建筑面积等基础参数,还能看到内部所有设施设备的情况。
 
  而睿服务2.0正在把这种“记录”发展成“连接、共享”。事实证明,联接中的社区的确天然存在大量的近场业务交易需求。
 
  例如,小区内的淘宝生意、家政服务、快餐提供等,都蕴藏着新的商机,存量价值正在被发现。它就像一个没有被打开的包装盒,谁都不知道里面装着什么,开发商只能不断尝试。
 
  当然,能否能看到价值?怎么把价值体现出来?这要看开发商的本事了。绿地金融的负责人告诉《财经国家周刊》的记者,公司会把开发物业资源价值作为线下发展的首要部分,下一步将设计推出金融产品“物业宝”。
 
  易居中国在2015年年初入股中奥物业,并且开发了“实惠APP”。周忻在接受《财经国家周刊》记者采访时说,易居的打法是:“你交物业费,我就送东西。”实际上,易居是想通过帮助物业管理公司解决收费难的痛点,从而嵌入更多的社区增值服务。谁都明白过不了小区物业这一关,任何服务也不会顺畅无误地抵达业主。
 
  出口必是风口
 
  根据最新的《物业服务定价成本监审办法》,物业管理服务的费用,是由政府价格主管部门根据评估后的物业管理服务平均成本厘定。这意味着,物业管理费几乎没有提价空间。
 
  也就是说,一家没有其他多元化业务的物业公司,将不得不在服务品质与盈利能力之间取舍。
 
  根据彩生活2014年财报,公司传统物业管理服务在整体收入中占61%,工程服务和其他增值服务分别占22%和17%。
 
  因而,与物业公司抢夺物业费并非开发商们所热衷,他们更希望在这个存量市场中寻找新的利润增长点。
 
  一个显而易见的出口是社区消费市场。
 
  截至2014年,中国的社区消费市场已经超过2万亿元,预计2020年全国住宅物业面积将达到300亿平方米,社区消费市场将达4.99万亿元。
 
  “这是一个风口,开发商想做,BAT也想做。住在里面的人,就是我们的目标。”周忻对《财经国家周刊》记者说,社区服务与消费终端零距离,能够更方便了解、反馈、定制和修正消费者需要的服务,从医疗到养老、从金融到家政等各项业务都可以发展。
 
  想象空间很大,摸索路径艰难。成群的创业型互联网公司正在加入这一竞赛,包括叮咚小区、小区管家、社区001、考拉生活等等,他们打法各异:西祠胡同、19楼等以社区论坛的信息网为线下商户导流;小区无忧是整合社区周围的生活服务;叮咚小区又以建立稳定邻里关系为基础开展业务。
 
  万科物业尚难说找到了明确方向。“我们卖过水蜜桃,也卖过大闸蟹,但总感觉路子不对。”朱保全说,现在来看,首先知道自己该做什么,但更要知道自己不该做什么。
 
  为了让组织更加扁平,万科物业从东到西、从南到北建立了49个管理中心以及在云端的平台,并对人员架构进行调整,目前只有20%的人有过物业管理经验,其余80%的人来自于非物业行业,包括互联网行业、金融行业等等。
 
  “什么东西是作为你的生活端口可以牢牢抓住、不会被所谓大的商业APP夺去的?”红杉资本合伙人沈南鹏在一次论坛上说,社区服务的竞争对手是每一个细分行业中强大的专业选手,开发商要想占据这个市场绝非易事。
 
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