物业“拆水表”催交物业费 费用难收谁之过？
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物业“拆水表”催交物业费
部门称，物业的催费方式必须合法，不允许拆水表
编者按
岁末年终，南宁不少小区的物业又忙活着催交物业费。据住房部门统计，南宁多数小区的物业费收费率在七成左右，但有些小区不足四成。为何不少人不愿交费?物业应当采取哪种催交方式，才合理合法，又不会激化矛盾?小区物业费收费难该如何纾困?
记者在走访中发现，同样是面对小区业主拒交物业费的问题，不同的物业企业采取的催交方式不同。有的企业比较理性，还有的走“温馨”路线，也有企业采取拆水表等过激手段。对此，监管部门提醒，拆水表的做法违背了以人为本的原则，是不允许的，物业企业应采取合法方式催交
1 业主
服务不好拒交费
12月10日晚，南宁桃花源小区的业主梁先生满心欢喜地回到家。当天是他和妻子结婚8周年的纪念日，他们邀请了一些朋友到家里庆祝。可谁知，回到家一看没水了，后来得知小区物业因物业费问题拆走了水表。
12月15日，记者来到梁先生家。他解释说，小区的绿化带因用来停放机动车而遭到破坏，停车收费情况也没向业主公示过，因此，他自入住以来，仅交了一年的物业费。因为水费和物业费一起交，近两年，他家的水费也搁置了。梁先生说，如果物业的服务有改观，他愿意交费。另据他介绍，该小区已入住多年，有的业主从未交过物业费。
记者走访时，多名业主也反映了物业管理方面的问题。比如黎女士认为，电梯维保不到位，经常发生异常，而且一旦被困，物业处理也不及时，她曾反复要求物业处理，均未有结果。另一业主称，外墙漏水多年，物业一直没有处理好，因此，他们才拒交物业费来逼物业改进服务。
2物业
拆水表属不得已
桃花源小区的物业费收取标准是0.99元/平方米。小区物业人员通过查询，称在前后两个物业企业服务期间，梁先生共欠费5000多元，包括水费和物业费。
物业相关负责人称，拆除水表的做法实属不得已，因为长期联系不到梁先生，敲门也不开，而他家欠费的数额又较大，因此想通过拆水表来逼对方正面沟通。
12月16日，记者获悉，梁先生补交了水费和部分物业费后，物业已将水表重新安装。
对于业主提出的物业服务问题，物业人员称他们也很难处理。该小区是经济适用房小区，目前已经交房的有5000多户，业主的机动车保有量达到2000余辆，而小区规划的停车位不到1000个，因此，为了不占用通道，一些车主直接将车开到绿化带停放。这个问题可能还会越来越严重，因为有车的业主有增无减，希望业主之间互相谅解。
对于一些公共设施维保不到位的问题，物业人员说，由于小区物业费收费率没有达到预期，工作人员的工资又不能拖欠，而且公共设施维保方面的费用本来就不多，常常要排队等钱到位才能做，他们也很为难。
3部门
催费方式必须合法
梁先生的遭遇并非个例，南宁莱茵湖畔小区也有100多户业主被物业拆除了水表。一业主称，今年10月下旬，他家的水表被物业拆除，最后迫于生活需要，他只好交齐欠下的物业费。
不拆水表就收不上物业费吗?记者走访了解到，有些企业就采取了正当的做法。南宁市某物业公司相关人员说，他们服务的多个小区中，都存在不交物业费的业主，有些确实是有正当理由，有些则是想赖账。对此，公司的做法是区分对待，对于有合理要求的，他们会尽量解决问题;而对于赖账型的，他们会向其发律师函，“业主也不想坐上被告席，因此，催费效果还可以”。
对于业主欠费，也有企业通过微信等渠道发出温馨提示：“做物业的人特别不容易，2015年就剩下×天了，物业费不催是一种信任。”从侧面告诉业主，保安保洁人员为大家服务一年，也需要路费回家过年，感动了业主。
监管部门相关负责人称，物业费是物业赖以生存的根本，如果业主不交，确实会对企业的正常运作产生不良后果。但是，企业催费的方式必须合法，“拆水表是绝对禁止的”，服务企业应当以人为本。
4律师
物业可起诉欠费业主
南国早报公益律师唐建勇说，一户一表属于个人财产，在没有经过业主同意的情况下，物业私自拆除是一种侵权行为，如果数量达到一定程度，可能涉嫌毁坏财物罪。如果水表房采取了防盗保护措施，物业的行为还有可能涉嫌偷窃，业主可以报警。
唐建勇称，业主不交物业费是一种违约行为。如果业主无合理的抗辨理由，物业可以起诉业主，并要求其承担违约金。
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催交物业费 “奇葩事”
●业主交费可抽奖
近日，在大连一小区的物业办公室，最显眼的位置摆放着冰箱、微波炉、热水壶，旁边立着“交物业费，得大礼包”的巨幅广告。物业公司负责人称，去年物业费收上来58%，根本不够成本，今年再收不上来，就得考虑撤了。对此，有员工提出“交费抽奖”的办法，然而，这个提议虽然实施了，却遭遇了尴尬，至记者采访时，该小区只收到了约46%的物业费。
业主张先生已经4年没交过物业费了，今年他更生气：物业没把心思用在提高服务上，反而动歪脑筋，搞“抽奖”。而已经交费了的业主董女士心里也不痛快。“我们交物业费，是为了保证物业服务质量，现在拿我们的钱买礼品，凭什么?”
(据《大连日报》2015年12月6日报道)
●不交费不让乘电梯
2014年11月，浙江省宁波市一小区业主反应，小区15、16、17、18号楼拖欠物业费的业主被物业强制停用了电梯卡。结果，他们回家只能爬楼梯，或者在下面等待其他业主帮忙。对此，有律师称，物业采取的这个措施是不合法的，因为电梯是业主共有的附属设施，物业擅自阻止业主使用电梯，已经侵犯了业主合法的电梯使用权。
(据《现代金报》2014年11月4日报道)
●凌晨上门催交费
2013年9月，苏州工业园区凤凰城的很多业主，收到了小区物业的一则短信：如不尽快交纳物业费，将在每天晚上9时至次日凌晨1时上门催交。这则短信让小区部分业主很恐慌，称半夜或凌晨被敲门，实在有点吓人了。
(据《扬子晚报》2013年9月19日报道)
小区物业拆水表的做法被指过激，但业主欠费的情况同样令人吃惊。记者在调查过程中，不少物业企业曝出一些欠费“钉子户”，他们有的欠费长达11年，有些欠费超过8万元，有的欠费违约金已超过物业费本金。但对于欠费业主来说，也有吐不完的苦水。这个矛盾该如何化解?
1欠费“钉子户”
6年欠费8万多元
在南宁，小区业主拖欠物业费已是普遍现象。据住房部门统计，有些小区的收费率达不到四成，多数物业收费率在七成左右徘徊。一业内人士称，这对于整个小区的长远发展来说，肯定是不利的。
记者随机调查了南宁10余个小区，几乎每个小区都有欠费“钉子户”，有的业主从交房开始就没交过物业费，有的人甚至欠费长达11年。
在澳华花园小区的欠费统计单上，记者看到第一页欠费的业主共有28户，最高的欠费额度为1万余元，而最久的则是从2007年4月至今，共8年8个月。按照每日3‰的违约金来算，这28户的违约金全部过万，最高的达到5.9万元。
总体来看，这28户业主多数是大户型，最大的专有面积为182平方米，最小的80平方米，其中，80~100平方米的共7户，100~144平方米的16户，144平方米以上的有5户。这些业主中，欠费超过5年的有26户，欠费超过5000元的有15户。物业企业称，从户型来看，欠费数额较大的业主，在经济能力方面其实都不弱。
这种现象并非个例。莱茵湖畔小区物业相关负责人称，该小区约有100多户业主欠费5000元以上，最高的有1万多元。广西新景物业服务公司称，他们服务的某小区业主有数间商铺，面积一共1200余平方米，但欠费6年多，总计8万余元。
2业主拒交费
有些理由难成立
某小区业主李女士称，楼下业主经常晚上喝酒猜码到深夜，严重影响了她的休息。为此，她多次致电物业，要求解决这个噪音“污染源”，但一直解决不了。于是，她觉得“要物业有何用，这点问题都解决不了”，便拒交物业费。
对此，南国早报公益律师赵明堂称，物业的服务内容应当以物业合同为准，邻居之间的纷争，如楼上楼下的漏水问题、养宠扰邻等，应该按照业主公约来解决，物业可以出面协调，但其并非权力机关，没有执法权。受害业主可以向相关部门投诉，也可以通过民事诉讼的渠道解决，但以此作为拒交物业费的理由是没有法律依据的。
另外，赵明堂律师提醒业主，物业与业主并非主仆关系，而是合同关系，在地位上是平等的。有些业主觉得自己家里水管坏了、灯坏了，要求物业免费维修，认为“你收了我的钱，就应该为我服务”。这个理念是不对的，物业的“管家”职能是针对全体业主的公共事务，而非个人的“私人管家”。
调查中，小区停车问题是业主拒交物业费最重要的一条理由。一些老旧小区因为原来规划问题，车位有限，物业无法变出车位;而新建小区的车位虽然够多，但产权属于开发商，物业无权做主，因此，物业只能居中协调，没有能力彻底解决。对此，业界普遍期望政府部门解决这一问题。
3欠费成恶性循环
解决起来不容易
物业费收不上来，物业的服务水平可能打折，整个小区的运转质量也会下降。这对每个业主来说，意味着产业贬值。更重要的是，因为一些欠费业主蹭服务，这对按时交费的业主来说也不公平。
“有些人恶意欠费还在QQ群里显摆，一点不觉得羞愧。”某小区的业主张女士称，小区最初的管理还是可以的，但由于不交费的业主“煽风点火”，导致越来越多的人不愿意交费，物业催不到费，服务也打折了，“以前保安都是年轻力壮的，现在换成老弱妇孺，这对我们一点都不公平”。该业主称，小区物业与业主的矛盾爆发后，她本来想将房产出售，但多次因物业纠纷被买家挑剔。
桃花源小区也正面临这样的问题。该小区一名业委会筹备组成员称，物业公司为了节省开支，安保人员数量和质量都出现了“缩水”，直接导致失窃事件频发、排污管道堵塞无人处理等诸多问题，让更多业主觉得“起码的安全感都没有了”。他认为，越来越多的业主因服务不到位而拒交物业费，因此形成了恶性循环。
在走访中，业主和物业通过司法维权的事例并不多。
某小区的业主称，装修入住后，就发现墙面渗水，他多次找物业公司反映情况，要求协调开发商来处理，但3年来，物业公司和开发商均没有出面解决的意思。“我也想过通过民事诉讼来解决，但如果请律师，花费会很大。”他说，无奈之下，只好采取拒交费的方式逼物业协调。
广西新景物业相关负责人说，他们服务的楼盘中，有一名商铺业主欠费较多。2011年7月，公司诉至法院，希望有一个公正的结果，但中间经历了几次波折，如今仍未结案。
4业主投诉常“烂尾”
部门监管莫缺失
12月19日，昌泰水立方小区多名业主称，当初开发商交房时，未按相关规定安装一户一表，导致现在不少业主对小区水电的计数有疑义，因此以不交物业费来抗议。业主梁先生认为，问题的根源还在于监管部门职能缺失，“开发商将一个半成品交给业主，竣工验收过程中，监管部门是怎么监督的?”
桃花源小区一业主称，因欠物业费被拆水表后，他曾向市长热线及城区住建局等部门投诉，但没有得到及时处理。该小区业委会筹备组成员称，就小区治安混乱、污水横流、电梯安全无保障、管道燃气无法开通等问题，业主多次向城区街道办、住建局等部门书面投诉，但问题迟迟未有解决，“甚至连个说法都没有，到最后都烂尾了”。
对于桃花源小区拆水表的问题，南宁市长热线证实，他们确实接到过投诉，考虑到业主自己向部门反馈更为具体，就建议业主向城区政府反映，因此，没有转给相关职能部门处理。西乡塘区房管所相关人员称，由于投诉比较多，需要按投诉的先后顺序处理，因此，在业主投诉两日后，他们向物业了解情况时，确认已经恢复了水表，他们已经明确指出拆水表是侵犯业主个人财产的行为，如果再犯，会在物业业绩考评时不予通过。对于业主反映的其他问题，该人员称，城区职能部门主要是进行协调，没有执法权。比如停车难问题，建议物业重新抽签来决定车位由谁租用，但先租用者在地上安装了地锁，物业公司拆除时遭到业主过激反抗，后续难推进，因此搁置。
“刁蛮物业公司和违约业主就是这样培养出来的。”一市民称，职能部门的作用如同杠杆，一个错误的做法如果没有得到及时制止，其他人就会效仿，甚至觉得合理，因此，在物业公司和业主之间，就出现了靠物业费来制衡的局面。
