物业的资本盛宴
谢敏敏
借助互联网东风，物业行业在过去一年上演了一出资本大戏。
据经济观察报不完全统计，截至目前，已经有东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、泓升股份、嘉宝股份等近20家物业公司挂牌新三板，彩生活、中海物业、中奥到家3家登陆港交所，此外，已经递交招股书的绿城物业很有可能成为第4家在香港上市的物业公司。
物业行业之所以被资本追捧，除了存量住宅市场蕴含的潜力外，最被看好的便是社区O2O背后的万亿空间。“不是我们看中了资本，是资本看中了我们，资本找到了互联网和物业之间的结合点。”中奥到家副总裁梁兵对经济观察报直言。
中国物业管理协会会长沈建忠此前在接受经济观察报采访时称，上市是企业的必然趋势，如果物业领域把家政、教育、旅游、医疗等整合起来，借助资本市场的力量，最后物业领域出现类似于王健林等首富类型的人物也有可能。
但上市并非物业企业的终点站，每个物业人都不得不承认，目前还没有出现物业公司转型的成功案例，社区O2O的落地和盈利依然是难题所在。
对物业公司来说，上市为扩大规模、实现规范化运作和更长远的发展提供了时间和空间。
资本是逐利的，风几时停?高飞后的猪落脚点在哪儿?
挂牌新三板
1月20日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司(以下简称“嘉宝股份”)在全国中小企业股份转让系统举行新三板挂牌仪式。
嘉宝股份董事会秘书杨帆对经济观察报表示，传统物业粗犷的发展模式难以匹配服务业在经济消费结构中日渐增加的市场份额，必须转型。嘉宝股份明确“现代服务业+互联网+资本市场”的三年战略规划，构建了“生活家服务体系”新型商业模式，打造了“生活家联盟生态圈”大平台发展模式。挂牌新三板是公司目前阶段较为合适的选择。嘉宝股份也希望通过拥抱资本市场促进企业的战略转型。
在嘉宝股份之前，东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、索克物业、盛全物业、物管股份、方圆现代、美易家、南京新鸿运、泓升股份、谊通股份、雅荷科技等10余家主营物业管理的公司都已挂牌新三板。
此外，润丰物业、天骄爱生活等获批挂牌，第一物业等公司纷纷表示2016年会挂牌新三板。
一位熟知资本市场的匿名人士表示，和主板、创业板相比，新三板的优势是审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低等，挂牌难度小，且物业公司在一定时间后可以谋求转板。这也导致目前挂牌新三板的物业公司规模参差不齐。
融资方面，新三板的主要方式是定向增发。挂牌的物业公司已陆续展开融资动作。如2015年12月18日，开元物业在新三板公开发行股票53万股，募集资金1060万;2015年11月12日，丹田股份募集资金7429.5万元;今年1月19日，东光股份宣布募集资金3850万元。
杨帆认为，和资本结合，有助于推动产品和服务的快速迭代更新;也会为企业带来更多的业务拓展和合作机会，实现规模和利润的爆发式增长。此外，进入资本市场，对企业软实力建设、品牌知名度及美誉度都会产生积极影响。
过去数年，物业行业劳动人口密集、粗放式增长、管控标准化程度相对较低，对接资本市场，将促使这些企业朝着更加规范化的方向发展。
开元物业总经理谢建军称，开元物业挂牌前后，致力于解决在用工方面的成本，包括所有人员的社保覆盖率，挂牌以后要求做到社保覆盖率100%，这也导致开元物业2015年的净利润减少了一部分。至于部分规模较小的物业公司，如果全额缴纳所得税、实现社保全覆盖，利润更加所剩无几。
谢建军公开表示，不优秀的企业成长性不强，规范性不好，上市也融不到资，或者股民不买股票，上市是没用的;而优秀的企业如果不上市，价值得不到实现，发展速度也会滞后。
风口来临
彩生活、中海物业、中奥到家在过去两年陆续登陆香港资本市场，近日绿城物业也已递交了招股说明书。
相对于新三板挂牌，港股上市的难度更大。一位在香港上市的物业公司高层说：“上新三板，企业所需要花费的费用预计在两三百万，港股上市则需要花费6000万-8000万元，仅仅从上市难度这点，就可以看出两者带来的融资价值是不同的。”
香港资本市场对这些物业公司的追捧从市盈率表现可窥探一二。上市的物业公司享受着远远高于房地产业的估值水平：中奥到家上市时的市盈率约23倍，而彩生活、中海物业则高达33倍以及50倍。“有些降下来了。目前资本市场给到物业公司的估值大约在10几倍到30倍不等。”前述高层说。
资本为何偏好物业行业?
中奥到家2015年6月份开始全国路演，梁兵全程参与其中，他深刻地感受到，资本关注的并非传统的物业行业，而是这个行业新的增长点以及这个增长点背后的商业逻辑是否可行。
行业的增长点就是被炒的沸沸扬扬的社区O2O概念。
杨帆对此抱有同样的看法：“资本是逐利的，一定是看到了物业行业的前景才会进来。物业管理本身是个千亿级的市场，有想象空间;还有一点就是社区生活服务，这个被认为是万亿级的市场。物业公司正处于社会和社区的连接点，掌握着社区的关键入口，非常贴近社区的资源和用户。”
中信建投的一份研究报告认为，中国房地产已经积累了海量的存量住户，如何能够在现有存量市场为住户提供增量服务，未来将成为企业的主要盈利模式。如果将地产的整个70年生命周期看作一个整体，开发商所占据的项目规划、建设施工以及新房销售等只占这个周期5年的时间，而后期的房屋装修、社区服务、二手房交易等则占据65年，市场空间巨大。而在这个市场空间里，物业公司所发挥的作用难以代替。
社区O2O被认定拥有万亿级的未来。根据第一太平戴维斯发布的数据，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元。
当然，不是所有的物业公司都能获得资本的青睐。和数家金融机构以及基金公司有过交流的杨帆认为，资本市场看中的物业公司需要具备几个特点：第一，有没有好而清晰的商业模式;第二，有没有持续稳健的盈利能力;第三，有没有广阔的市场空间，“此外，资本市场也会看重企业运作的规范性和品牌美誉度等软实力。”
北京国润投资合伙人姜勇说，PE最看中物业公司整合自己的信息平台，掌控商业资源这部分能力，但是很遗憾，到目前为止，我还没有看到这方面做得比较好的公司。
资本双刃剑
资本是把双刃剑。沈建忠说，物业公司可以借助资本的力量，但不能被资本所迷惑。
沈建忠认为，现在物业领域个别企业动机不纯，上市仅仅是给自己增加身份，说白了，就是打着O2O幌子去资本市场捞钱，这是不可取的，不利自己，也不利行业。物业公司要想真正得到投资者尊敬，并不是讲述一个让“麻雀变成孔雀”的故事，而是要拿出实际行动给股东创造回报。
梁兵对此颇为赞同：“这个行业现在有些浮躁，所有企业都在挤进O2O，但是对O2O的认识到底有多少?我们可能会做成功，但是资本市场到底能否等到?”
“2015年的市场是相对比较看重O2O的商业逻辑的，到了2016年，O2O能否创造新的商业价值，是很考验O2O概念的，我认为这一年也是最终能否实现社区商业价值的关键节点。”梁兵表示，如果物业公司仍然不能实现转型的成功案例，就会被资本抛弃，届时物业公司还想要走进资本市场，就要考虑是否还继续走社区O2O的商业模式。
矛盾在于，社区O2O的落地需要时间和大量的实践。梁兵认为，资本风口在2016年会出现转折期，物业由热到冷：“资本不可能永远等你。”
多位受访人士对经济观察报表示，资本追逐规模和回报，这也将促使物业行业发生变化，越来越多的物业公司意在通过大规模扩张、兼并、合作并购等手段提高市场占有率。
“按照中奥过去10年的增长速度看，复合增长率超过25%，这其实是很难得的。但是上市后，25%或许不足以应对股东对我们的要求，我们也许要实现的是50%、100%、甚至更高的增长。”梁兵说。
普遍的观点是，行业的并购案例会增多，大鱼吃小鱼现象不断。杨帆表示，根据《2015年物业管理行业发展报告》，到2014年底，全国共有物业服务企业约10.5万家，综合实力百强的物业企业市场占有率不足20%。通过借力资本市场，物业服务企业在行业内开展收购、兼并、重组，能够推动企业规模的扩张、资源的整合，最终优势资源一定会集中。
正在筹划挂牌新三板的第一物业总经理刘培庆预测，未来十年排名前100的物业企业将会管理总物业管理面积的70%以上，那种只有一个或几个项目的物业企业将会越来越少。
