你家小区围墙要拆，物业公司要转行？
中国城市将不再建设封闭住宅小区
羊城晚报讯 记者赵燕华报道：《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”，将影响74916万中国城镇常住人口的生活：原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;打造方便快捷生活圈、城市公园原则上要免费向居民开放等。其中，对于已建成的住宅小区和单位大院，要逐步打开，实现内部道路公共化最受关注。
值得注意得是，四川已在今年1月就响应新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
封闭社区的由来，缘何要打开?
《意见》提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。中央层级文件对诟病已久的封闭社区模式“开刀”可谓首次。
关于封闭小区的由来，首先是上世纪50年代单位“圈大院”;改革开放后，尤其是90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。
封闭社区或者说“门禁社区”，其实是城市化进程中社会分化的产物。知名规划学者、中山大学教授袁奇峰认为，从封闭小区的形成的两个高峰发现，社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶级自然有对安全的需求。
在袁奇峰看来，还有另一个原因，就是和过去政府公共财政有限有关。过去地方政府财力有限，把大块土地承包出去，全都让开发商搞，可减轻一些负担。
袁奇峰曾尖锐指出，封闭、隔离的社区管理，在空间上将穷人排斥，实际上加剧了社会冲突。
资料显示，如今中国的常住人口城镇化率已达到55%，7亿人生活在城镇，到2020年常住人口城镇化率还将提高到60%。如何解决密集人口、交通路网布局问题，促进土地节约利用，已迫在眉睫。
推广街区制旨在提供更多公共空间
中国城市规划设计研究院副院长杨保军和住建部有关负责人也表示，封闭小区是农耕文明的理念，都要圈起来。一个个楼盘都是一个个独立王国，彼此不关联，公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。杨保军认为，这样一来，道路利用率高了，临街的店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等店面，由此改变城市的形态和功能。
显而易见的是，封闭空间各自为政，将公共道路排斥在住宅小区之外，这使得城市公共交通效率低下。城市脉络没有打通，城市拥堵问题变得更加严重。
按照《意见》的要求，现在已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开，为的就是“实现内部道路公共化，解决交通路网布局难题”。
去年12月的中央城市工作会议就首次提出“紧凑城市”的新理念，目的是破解城市无序扩张。据报道，2000-2010年，全国城镇建成区面积扩张了60%多，空间利用低下，造成公共资源的巨大浪费。
此前，北大教授周其仁曾撰文，“紧凑城市”是中国城市化的下一站。他认为，宜居城市的一个参数是街口数量。如果一平方公里有100到120个街口，这样的城市非常便利、宜居，例如纽约的街区。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类政策调整，是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一 体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。
中原集团研究中心研究主任韦谢称，推广街区制可以提供更多的公共空间，可以避免都市中的个人原子化。此次政策的目的更多的强调道路的公共化以及和谐邻里。
完全采取街区制未必适合国情
街区这一概念发端于欧美，是一组建筑物与周边或其中的广场、街道、小公园、绿地等实体或空间的总称。这一举措对城市功能划分有很大意义，道路利用率高了，临街的店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等店面，由此改变城市的形态和功能。
克而瑞地产研究部表示，街区制，是城市建设布局的一种形式，其特点是在城市规划的道路边上建房子，且不设围墙。土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。它的优点是可以增加公共道路和路网密度;缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了老人和小孩的交通安全隐患，增大了居住区的近噪音干扰，增加安全隐患，会降低居住的舒适度和生活品质。
我国实行小区制以来，不少社区越建越大，横跨好几个街区，造成很多绕行和断头路，大大增加了出行时间，封闭的围墙则将一个个社会群体贴上富人区、穷人区等标签。小区制确实存在弊端，但如果完全采取街区制，则会走向另一极端：一个是居住的私密性将不能保障;第二个是居民出行风险大大增加;第三个保安对进出社区的人的监管难度加大，富人集聚的社区财政生命安全保障难度加大。
在国外，许多国家意识到街区制的缺陷，开始推广适度规模小区制(边距不超过200米，总面积不超过50亩)，以兼顾公共交通和私人居住品质。因此，克而瑞认为，今后社区可以推倒“有形”的墙壁，与周边城市公共设施有机融合;但应该界定最小的“无形”边界，以确保特定的交通工具或人不进入某一限定边界，如此才能打造开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。
也有法律界人士提出，这些改革同时也涉及到物权法，如今国内小区内的公共面积属于全体业主，未来如何管理是问题;此外，如果未来土地出让将公共面积剥离，这将大大降低未来土地出让的收入。
小区开放，最担心治安问题
对于已建成的住宅小区和单位大院，《意见》提出要逐步打开，实现内部道路公共化。杨保军认为，可以采取分步走的方式，第一步让行人穿过去，接下来是自行车，管理也要跟上，“现在物业管大门，未来是管大楼。每栋楼安全了，街道自然就可以开放了”。
然而，对于小区开放，各方有不同的看法。
{居民}
广州居民区女士直言，交那么多管理费就是为了有一个相对安全和舒适的住宿环境和绿化环境，凭什么要对外无条件开放?龙蛇混杂的外来人员进进出出，安全出了问题，谁来负责?
“所有的小区围墙可能要被推掉了?中国城市原则上将不再建设封闭住宅小区。这样小区安全性如何保障啊?!”在唐小姐看来，这对小区居民来讲，一是安全没法保障，二是可能被侵占资源，停车资源是最明显的，特别是对于停车位无比紧张的广州而言三是浪费纳税人的钱!小区拆围墙的钱谁出?物业还是政府?
在网上，有网友建议，我党做表率!政府机关、首长别墅区先打开做试点!
“问题是，小区的土地不是由住户分摊的吗?你说公共化就公共化?你有权这样处置私人财产?强行公共化后你赔偿吗?”也有网友吐槽说“买房子的白公摊了!白交管理费了!外人可以随便出入自家小区。
“几时正式执行呀?我要去汇悦台的花园度饮啤酒、剥花生、斗地主!”在政策出台后，网友们在朋友圈里讨论热烈：如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受此前豪宅的配套。
{物业}
作为物业公司、开发商，也对小区开放持保留意见。在广州开发了十多个大型小区的上市房企告诉记者，其公司在天河、荔湾、海珠区都有大型楼盘，随着业主入住率越来越高，对安保也提出了更高要求。平时业主出入都要求用业主卡，但是每年也不可避免发生盗窃事件。
丽江花园物业公司的负责人直言，广州不少小区周边都是城中村，如果开放，势必造成业主安全的更多隐患。政策对小区治安管理确实提出了难题，如果封闭式小区开放，则小区内治安肯定会有困扰。像番禺丽江花园，属于半开发社区，公交车站设在小区里面，人员流动性很大，安保压力很大，社区里的每个组团就要实行全天候封闭管理，确保业主安全。
{专家}
中原地产首席分析师张大伟表示，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是个问题。老外的街区制是因为人人有枪而且本来就居住分散，这与国内基本都是高层住宅楼不同。
在张大伟看来，街区式社区是住宅与商业、服务业混合的与街道的结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题，噪生干扰问题等。
方圆地产首席市场分析师邓浩志建议，如果从共享道路的角度考虑，大型楼盘可以共享干道，但微型小区或大社区内的小组团应该允许封闭式管理。
也有物业专家表示，如果未来小区打开，意味着对于政府的公共安全要求变高，政府对于安全的投入可能需要加大。此外，保洁成为了城市公共服务，对于城市的保洁要求也会变高。如果未来按照上述政策进行规范，一方面政府的投入和管理要跟得上，另方面开放小区后对物业公司的需求会逐渐减少，物业公司或没有以往那么大的作用，可能不少物业公司要面临转行了。
