为什么要“打开小区” 街区化后小区需要物业吗
近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的发布，引起城市居民的广泛关注。
其中，一个细节成为了大家议论的焦点：新建住宅原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。
昨日，最高人民法院民一庭庭长程新文在回答相关提问时表示，“小区开放”尚需立法实现法治化。
最高法：
对可能产生的影响将加强调研、及时研判
“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”最高人民法院民一庭庭长程新文在23日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。
程新文在回答记者提问时说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”
程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。
“打开小区”关系到许许多多居民的切身利益。实施过程中如何确保业主的利益?昨日，新华社、央视新闻微信公众号、人民日报客户端纷纷刊文，就人们关注的问题，列出了专家学者们的看法。
1 为什么要“打开小区”?
以北京为例，堵车已经成为十分严重的问题。城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。
此前在网络上流传的一组照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网般密布的干路支路，而北京只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路，路网被封闭式的大院或小区割裂。
2 我家小区的围墙会被拆吗?
同济大学副校长、曾任上海世博会总规划师的吴志强说，这一政策正被误读，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”他认为，只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是需要打开的，比如一个工厂大院，里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园，2到3公里长的围墙阻碍了交通，这样的大院就应该分成几个更小的组团，中间的道路用于公共通行。
3 开放使用小区道路如何补偿?
一份网上调查中，约四分之一网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”。根据《物权法》，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有。不少人质疑，这些是花了钱的，不能说公开就公开。北京市房协秘书长陈志认为，已建成的封闭小区，是否开放应该由业主共同决定。
对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，有此担忧倒是好事，说明老百姓在关注自己的财产权利。但另一方面，担忧有些过度，因为目前出台的文件只是对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体执行需要结合实际细化政策。他认为，在政策推进中，将按照法律规定，在保障人民群众财产权利的基础上，通过法治程序逐步实现目标，群众财产有减损的，应给与补偿。政策明确，担忧就应该没有了。
4 街区化后小区还需要物业吗?
如果没有了小区，以及小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。
“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，过去小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
5 如何保障小区的安全、安静?
有人担心街区制会使居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患和噪音干扰，这就需要考虑到街区单元尺寸的大小。有媒体介绍，成都的“小街区规制”试验对街区单元尺寸有明确规定：街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右;道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米。
6 学区房划分是否会受影响?
小区打开了，学区房还会存在吗?对此，中国教育科学研究院研究员储朝晖表示，如果不改变街道的管辖，应不会有太大的直接影响。改变街区的管辖，才可能会影响到学区房。他表示，学区房属于浮在水面上的“浮标”，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后，“浮标”自然会下降。
7 街区制将如何进行推广?
中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，未来推广街区制将遵循先易后难、循序渐进原则。新建小区较好操作，可以先推广，得到更多认可后，逐渐在存量小区推广。对已建成住宅小区和单位大院开放也并非“一刀切”，一定要因地制宜。要不要打开，主要看对城市路网系统造成割裂损害的程度。此外，楼建波认为，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
声音之一
封闭式小区的居民怎么看?
如果要将封闭的小区打开了，你怎么看?新文化记者在调查中，一些业主表达了自己最为关注的问题。
长春市民胡女士2010年在高新区某小区买了房子，车辆进出需要使用蓝牙卡，行人出入需要刷门禁卡，小区属于完全的封闭管理。但入住不到两年，小区先后发生了砸车、盗窃事件。
“如果开放了，再发生类似的事件，就更找不到人了。”胡女士担心，如果封闭小区被打开，自己生活环境的安全会受到影响。
家住经开区的赵先生，小区属于高层，除了财产安全外，赵先生也更在意孩子老人在小区内活动时的安全。“本来小区内可以活动的区域就小，如果车可以在小区内随意通行的话，那么刮伤碰伤人的几率就会更大了。”
市民王先生则担心开放之后，小区环境会受到影响。“现在小区是封闭式管理，还经常有一些骗子上门推销，我母亲就曾上过当。如果全部开放之后，什么小商小贩、贴小广告的、清洗油烟机会更容易进入小区，小区内可能就会又吵又乱，难有一个安静清洁的环境。”
声音之二
开放式小区的居民怎么看?
南湖新村是长春市一个典型的开放型小区。住在这样的小区里，感觉咋样?昨日下午，新文化记者来到该小区进行了踏访。
小区内的每一条小路，都与城市中主要街路无障碍连接，不断有车辆从小区里进进出出，这是开放型小区最明显的特点。
记者沿着南湖新村东街走进小区，在健身区有一些老年人在锻炼。在健身区，记者跟几位小区的老住户聊了起来。
“我昨天在报纸看到这个消息了，我觉得开放小区挺好。”家住在20栋的张大爷今年65岁，在南湖新村已经住了20多年。他认为“好”的原因有两点，一是管理成本会降低，一是不管是走路还是开车，去哪都方便。“你看，我要是送孩子去学校，直接就能走过去。如果小区封闭管理，那还得先出大门，然后可能需要绕一圈才能到。”张大爷说，不仅是去学校，去商店、饭店可能都面临这个问题。
年近七旬的吴大娘也认为“没有什么不好”。“我们这儿每个月(物业费)只有几毛钱。”
而采访中，也有一些居民表示了开放小区的不便之处，“小区里经常有收废品，清洗油烟机的，吵死了。”
新文化记者 艾灵
本组稿件除署名外综合《人民日报》、新华社、央视等
