房企争相掘金物管蓝海
在资本驱动下，曾经形同鸡肋的物业管理已成为各大开发商极力挖掘的下一个蓝海。近2年来，物业管理及社区相关业务更是许多房企的关注点，而物业拆分上市也成为当下国内房地产市场的一种趋势。不过，业内人士认为，盈利模式仍是物业服务领域亟待解决的关键问题。
将由绿城自己物业服务的绿城黄浦湾
热衷物管分拆上市
作为绿城最重要的招牌之一，绿城物业近日成功上市并获得了资本认可。
7月12日，绿城服务集团有限公司(下称“绿城服务”)在香港交易所主板正式挂牌上市交易，当日以1.99港元的价格开盘、2.19港元的价格收盘，最高达到了2.28港元。这让绿城服务的市值达到了61.11亿港元(约合52亿元人民币)，超过了彩生活(59亿港元)，成为港股市值最高的内地物业商。
开发商介绍称，“绿城服务是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业”，其当前业务已覆盖全国23个省、80余个城市;截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米物业，其中23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。2015年，绿城服务的营收同比增幅为32%。而根据绿城服务的规划，融得的14亿元将有一半用于收购物业公司，意味着其收入规模未来将会保持高增长的态势。
近两年来，房地产企业对物管市场的兴趣正愈发浓厚。
2014年6月，彩生活以每股3.3元至4.6元的招股价在香港正式公开招股，由此成为国内首家物管类上市公司，从开发商的单一定位转变为全链条的社区平台服务商;2015年10月，中海物业在港交所挂牌上市，成为继花样年分拆彩生活以来第二家分拆物管平台在港上市的房企。据不完全统计，到2015年底，就有超过16家物业公司在国内新三板挂牌。
除了已经成功拆分物业平台上市的房企，包括万科、万达、保利等在内的多个大型开发商，目前也都已经有了相对明确的物业分拆上市计划。
万科在2014年即为物业管理部门成立了专门的事业部，拟定发展规划。万科总裁郁亮表示，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务，时机成熟之时，万科物业将会上市。万科集团高级副总裁、万科物业公司首席执行官朱保全透露，其目标是把物业做成和房地产开发一样的行业。
去年8月，碧桂园集团执行董事、首席财务官吴建斌在中期业绩会上表示，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中，希望到2018年物业经营收入达到100亿元;融创中国则在同年10月开始重塑旗下物业服务品牌，并在上海(楼盘)区域推出了新的物业服务体系——“ONE 生活服务体系”。
5月，主要从事物业管理业务的远洋地产间接全资附属公司——洋亿家在新三板正式挂牌，成为新三板最大的物业公司。而一些短期内还没有分拆物业上市安排的房企，也在积极打造社区O2O服务模式，意图在这一市场上分得一块蛋糕。
新利润增长可期
“房企之所以对物业领域进行开垦，实际上是希望在传统地产开发的领域上，寻找到新的业绩增长点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言。
仲量联行一位专家亦认为，白银时代，物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台，更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。同策咨询研究部总监张宏伟更是强调，物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是品牌房企构建大平台不可或缺的重要砝码。
众多正在物管市场上加紧“抢地盘”的房企，自然也有同样想法。
“第一个吃螃蟹”的人、花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军曾经表示：“中国房地产行业的高增长期已经过去，行业整体利润仍将不断下滑，未来房地产行业将进入客户价值深度挖掘和多维资源立体整合的跨界发展阶段。”事实也的确如此：曾经的彩生活在上市3天后，其市值就反超了母公司花样年。
碧桂园总裁莫斌表示，分拆物业上市一方面是为了给物业板块创造更大的发展空间，抢占行业发展先机，另一方面是为了助推集团以社区为核心，打造全生命产业链的战略转型。“物业和教育板块上市，实际上与主营业务的发展相关联，如果小区有好的学位，有优良的物业服务，必然对物业销售和物业溢价有直接帮助，增加对母公司的贡献。”
中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬指出：“目前，房企为了更好地利用直接融资平台，分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既能在资本市场更快获得更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。”
“一些房企涉足物业，也主要希望和互联网技术进行结合做大平台，同时推动传统物业公司改革，促进轻资产模式扩张。”严跃进分析。 深挖盈利模式
根据第一太平戴维斯发布的数据，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元。光大证券(601788,股吧)分析师谢皓宇则在一份报告中写道：“我们测算物管收入的空间为2.7万亿元，若以3%收取端口费，则对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场，看好物管行业持续高速增长。”
克而瑞的一份报告认为，大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。而O2O平台的开发、建设与管理对于物业公司的技术能力和成本控制有着严格要求，因此可能会导致管理、运营以及财务资源的紧张。
目前，各家物业公司都把社区O2O作为主要的盈利模式。普遍的观点是，社区O2O可以通过各类产品和服务，满足住户的多样化需求，成为对传统物业管理的一种补充。例如，绿城服务就提出了“园区O2O”概念，并希望引起日后业绩爆发。招股书披露，从2014年到2015年9月底，绿城服务园区O2O平台覆盖的园区数从8个增长到265个，家庭数量从不到1000家增长到11.86万家。绿城服务执行董事兼首席运营官吴志华认为，未来园区服务将大大摊薄公司的人力成本，提升利润率，从而提高公司的毛利率。
尽管目前几乎所有独立上市的物业服务公司均以“社区O2O”作为卖点，但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源。以彩生活为例，其在挖掘社区价值方面已拥有超十年的经验，但在公司2015年的财报中，传统服务带来的收入仍占相当高的比例，其增值服务收入占公司总收入的15%左右。而社区O2O仅仅是增值服务中的一环，因此实际上占比更低。
对于O2O社区这一颇具潜力的经营模式，各家房企正在继续深挖。例如，去年10月，恒大地产完成了联合腾讯控股认购马斯葛公司股份的事项，将整合恒大的社区资源与腾讯的互联网技术，计划打造全国最大的互联网社区服务商。而坐拥逾200个社区的碧桂园，则不断通过外接社区来增加管理面积，采用金融化手段打造社区资源整合平台，并计划将平安的综合金融服务引进到社区之中。开创了中国社区服务之先河的彩生活，在2016年将全面打造以社区和家庭为场景的商业生态系统，更加注重实现线上与线下业务无缝连接，不断拓展与多家第三方垂直应用的合作，探索社区金融服务新模式，进一步完善彩生活社区服务生态系统。
