《廊坊市物业服务收费管理办法》将于4月1日起正式施行
记者孟洁
近日，廊坊市物价局、市住房保障和房产管理局联合出台了《廊坊市物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》将于4月1日起正式施行，有效期3年。
《办法》出台第一时间，本报记者走访多位小区业主、多家物业服务企业，了解他们关心的规定有哪些，并倾听了他们对于这些规定的理解与看法。
《办法》为何制定?
一个小区就是一个小社会，里面纷纷扰扰的事不少，如果没有规定来约束，必然会乱了套。
这几年，我市以小区为单位的社区生活逐渐兴起，物业服务行业也在慢慢摸索中不断发展。物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的关系，但是由于法律关系不明确，相关主体之间常常发生纠纷。不仅如此，我市多数小区还存在业主大会成立很难的现状，即使成立也不规范且缺少制约，因此民主协商、自我管理的机制很难建立。
纵观我市物业服务行业，普遍存在服务意识较差，与建设单位、供水、供热单位关系不清的现象。而开发建设单位遗留下的质量问题，也导致了物业服务企业承担了不应承担的责任。此外，我市还存在许多物业服务收费不规范的现象。
因此，《办法》的制定就是要规范行为，更好地维护业主和物业服务企业的利益。
这些费用应该怎么收?
《办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：人员费用;物业共同部位及共同设施设备的日常运行和维护费用;物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用;办公费用;管理费分摊;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部位及共用设施是被及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。
据了解，业主和物业比较关心物业费的两种定价方式，以及个别费用的收取。针对他们关心的问题，《办法》是如何规定的?业主和物业又持何种态度呢?记者为您进行解读。
-物业费分政府指导价和市场调节价
《办法》规定，物业服务收费区分不同物业的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价：业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价;别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的住宅区物业服务收费，分等级管理、分等级定价、分等级收费。《办法》在附件廊坊市区住宅区物业服务等级指导标准》中详细列出了各等级应达到的标准。因物业服务企业变更服务标准或收费标准，应当重新办理备案手续。
市民观点
市民黄女士为廊坊开发区某外企职工，在她看来各行各业最终走向市场调节是一种趋势，包括物业费。“实行市场调节价，能让物业之间出现竞争，从而促使他们提供更好的服务。”黄女士认为，实行市场调节价之前，由于业主没有空间选择物业，因此即使物业服务不到位，业主也常常无计可施，而业主大会的成立及职能的发挥将使这一局面得到扭转。
同时，黄女士认为，物业在变更收费标准时，应当重新办理备案手续，但这一过程的公开和监督却从未得到重视，她希望物业、相关部门，能在这一细节上向市民主动提供更多的信息，保证过程的合法合规，同时有利于业主监督。
物业观点
市区某物业公司工作负责人张先生也呼吁住宅区成立业主大会，在他看来，物业面对的是成千上万的业主，而业主只面对一家物业，小区能成立业主大会，并通过业委会与物业对话，将极大改善业主和物业之间的关系。“作为物业方，我也希望物业费能通过市场来调节，这样的话，能让价格更趋近合理。”张先生说到。
-二次加压费、垃圾清运费不计入物业费成本
《办法》规定，住宅区供暖换热、供水二次加压运行维护费在未计入供热、供水总成本之前。业主大会成立之前，供暖换热、供水二次加压运行维护费、装修垃圾清运费收费标准由市、县(市)价格主管部门按照价格管理权限制定;业主大会成立之后，由业主与物业服务企业或者相关单位协商、合同约定。别墅以及其它非住宅的装修垃圾和渣土清运费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业或者相关单位应当单独立账，专款专用，滚动使用。
《办法》在附件《廊坊市住宅区政府指导价物业服务收费及相关服务收费指导标准》中明确了，供水二次加压运行维护费为0.1元/月·平方米，供暖换热运行维护费为0.15元/月·平方米，装修垃圾和渣土清运费为4元/平方米。
市民观点
市民蔡先生5年前搬进市区建设路某小区，他说：“《办法》规定二次加压费为单独立账、专款专用、滚动使用，但12个字如何保证?至少在我居住的小区，从未见物业公布过账目，希望物业服务企业、相关部门都能引起重视。”
物业观点
“曾经有业主因为住在二楼就拒绝交二次加压费，但水确实经过了二次加压设备，我们收费也是符合规定的，但市民却无法理解。《办法》是出台了，但还有需要进一步明确的地方。再说垃圾清运费，已经明确了费用应该业主来承担，但现实情况是，有的业主将装修垃圾趁他人不留意堆在小区道路上，我们不清理，业主会怨声载道，但我们如果清理了，那又要额外增加了物业服务成本，业主的责任谁来追究?”从事多年物业管理工作的白先生说。
-物业不得向业主收取装修保证金
《办法》规定，业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装修过程中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
市民观点
记者在采访中发现，对于装修保证金的问题，不少业主遇到过麻烦。有的业主曾交了装修保证金，但由于物业将押金挪作它用，结果很难要回;有的业主则是丢了装修保证金的收据，结果一两千元的装修押金打了水漂。
2014年9月新修订的《河北省物业服务收费管理实施办法》规定，物业不得向业主收取装修押金。陈女士2014年年底在市区某小区购买了房子，物业没有向她收取装修押金，而是向装修公司收取。“虽然这部分钱最终还是我替装修公司垫付的，但我认为还比较合理。如果装修公司装修时造成了损坏，装修保证金领要不回来了，我可以从从支付装修公司的钱中扣除这部分，或要求他们进行修复。”陈女士说。
物业观点
“为保证大多数业主的利益，作为物业经营者，我还是认为装修保证金应该收，但《办法》实施后，我们会效仿其它物业公司的做法，向装修公司收取保证金。这样一来，我们直接与装修公司发生约定，他们在装修时也会更加谨慎、负责。”物业经理杨先生说。
-经营共用部位、公共设施需征得业主同意
《办法》规定，物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。经营收益及使用应当单独记账。
市民观点
“小区的‘共用部位’怎么界定?从我一个业主的角度来看，除了住房以外的部位全部为共用部位，包括公共场地和承重墙、走廊、楼梯等，尤其是小区的地上停车场。”家住市区紫金华府小区的白先生认为，按照《办法》规定，小区地上面积理应属于全体业主所有，划成车位需要经过业主同意，收入也应该向业主公开，扣除物业的停车服务费，其余应该归全体业主所有。但就目前来看，实际操作过程中，很难实现，同时也缺少监管。
物业观点
“现在大多数小区没有成立业主大会，而‘需征得业主同意的说法’又比较模糊，挨家挨户上门去征求意见，看起来很民主，但却不太现实，耗费大量人力，且常常会吃‘闭门羹’。还有一种方式是贴出通知，持反对意见的业主可以找物业表达，但这样业主的参与度都非常低，他们会在执行之后才提出意见。小区公共场地划为停车位是业主最关注的，划了车位，没车的业主常常意见很大，但不划车位，小区车辆根本没办法管理。”物业经理孙先生坦言。
记者手记：
建立良好关系需业主和物业共同努力
采访中记者了解到，大多数业主和物业都希望双方之间能够加强沟通，双方能就小区生活和管理的常见问题交换意见，将原来对立的关系转变为服务与被服务的关系;双方能成为住宅区共同的管理者，促进小区健康、有序运行。
与此同时，物业方希望，物业费的收取能得到更有效的保证，服务范围、内容不被业主无限放大，保证他们能够将有限的精力和资源投入到本职工作中，并呼吁业主能够将住宅区视为“大家”，维护“大家”的文明、有序。
而业主方则希望，物业能够改善服务态度，提高服务水平，使之与物业费相符合。多数业主同时希望，物业服务企业能与建设单位减少连带关系，在处理业主与建设单位之间的矛盾和问题时，要从业主的角度出发，维护业主的利益。而针对《办法》的出台，双方都表示，法律条文的规定将使许多问题得以明确，希望能起到切实的作用。相关部门对《办法》执行情况的有力监督、监管，他们都很期待。
