衡水市桃城区广厦小区业委会：坚持法制观念，依靠小区业主创建幸福家园
桃城区广厦小区位于衡水市胜利西路888号，占地213亩，建筑面积24.4万平方米，住宅楼44幢，商住楼2幢，社区服务楼1幢，共1877户，绿地面积30%左右。
广厦小区自1998年立项并开始建设，2000年一期业主开始入住，二期、三期于2006年9月全部竣工，业主入住。2003年4月，在市房地产管理局、广厦社区居委会指导下和衡水广厦房地产开发有限公司参与支持下召开了广厦小区第一届业主大会，选举出第一届业主委员会。之后，2006年、2009年、2011年分别召开了小区第二届、第三届、第四届业主大会，选举产生了第二届、第三届、第四届业主委员会。本届业主委员会委员5名，候补委员2名，业主代表50名，业主委员会还聘请了三位德高望重的老干部为顾问。
2006年12月31日，前期广厦物业撤出小区，2007年1月1日由广厦小区业主大会选聘的衡水阳春物业服务有限公司进驻小区，2007年1月19日，衡水广厦房地产开发有限公司在衡水市房地产管理局物管办指导监督下将小区业主档案、小区平面图、各楼结构图、水电网图、物业办公用房等资料向广厦小区业主委员会和阳春物业服务有限公司顺利进行了物业移交，阳春物业开始为广厦小区进行物业管理服务。
业主委员会认真履行职责，按着《物权法》、《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法律法规，坚持以小区业主的整体利益为最高利益，以维护小区的和谐、稳定发展和提高业主的幸福指数为核心，以把小区建成“管理有序、环境优美、治安良好、生活舒适、文明和谐”的示范性小区为目标，紧紧依靠广大业主、积极接受上级有关行政部门的领导，尽心尽力为业主做好服务工作。由于大家的齐心努力，小区的物业管理工作，受到了上级领导和媒体的关注。近几年来，河北电视台、衡水日报，衡水晚报、《河北物业管理》杂志、衡水市电视台、衡水广播电台、对广厦小区业委会的工作及活动进行了三十多次报道。2010年11月17日，河北电视台对我小区进行了采访， 2010年11月18日我们小区代表衡水市率先通过了省旧小区改造示范性小区验收小组的验收，12月26日小区代表衡水市通过了省政府对旧住宅小区改善工作的验收。2011年被评为“河北省园林式小区”，小区管理工作受到市政府领导的称赞。2013年10月30日，衡水日报以“这个业委会不简单”为题进行了报导。2014年故城县物业管理考察团一行50余人来小区观摩学习，小区的物业管理工作在得到了社会各界认可的同时，也提升了广厦小区的整体形象。
一、抓紧法规学习，明确目标任务，提高自身素质
业主委员会委员来自各行各业，有在职公务员、退体干部、工人、企业家、农民等。业委会成立之初，每位委员的工作热情都很高，都有一种“我们在小区里居住，小区的事就是自己的事，管好小区的事就是管好自己家的事，干就一定干好”的想法，但由于对物业管理方面的法律法规知之甚少，委员们对如何做好小区业委会的工作很迷茫。为此，我们组织全体委员集中学习物业管理有关法律法规，通过从网上查资料，去新华书店找有关物业管理的书籍，去市住建局咨询等方式方法，提高自身的业务素质和管理水平。首先弄清了业委会性质，认识到业主委员会是业主大会的执行机构，是物业管理的实质管理人，是代表业主向社会各方反映业主的意见和要求，监督物业公司管理运作，并在物业管理活动中代表和维护全体业主物产合法权益的自我管理的群众组织。其次明确了业委会的四项职责:即会议职责，订则职责，监督职责，其他职责。第三理清了业委会和物业公司的三个关系。一是法律上的平等地位关系，双方是物业合同的两个主体，是委托和被委托、聘用和被聘用关系，而不是领导和被领导，管理和被管理关系，二是经济有偿服务的关系，物业公司提供质价相符的服务，管理于物，服务于人。业主花钱，拿钱买服务。三是工作上的监督合作关系。双方共同目标是把小区物业管理服务工作做好。通过学习全体委员摆正了位置，明确了职责，人人深感责任重大，纷纷表示切实履行好职责，为业主着想，对业主负责，受业主监督，让业主满意，团结一致，同心协力做好小区业主赋于业委会的工作。
二、抓住管理重点，履行四项职责，提高管理水平
在小区物业管理活动中，业委会委员履职尽责，服务广大业主，努力使小区物业管理逐步实现管理工作规范化，科学化、制度化、专业化。
1、做好档案管理，规范档案资料
小区档案资料管理工作的好与坏，是小区规范化建设成与败的关键因素。为此，我们始终把小区档案资料管理工作作为工作的重中之重，牢牢抓在手上。一是对小区的档案资料定期检查整理、分类归档。二是对残缺不全的9#、15#-20#楼共7幢楼的业主档案进行补救。一方面督促物业公司对缺少的业主档案千方百计补齐，另一方面找到前期物业公司和开发商，最后去派出所对业主部分资料进行复印存档。三是对历次业主大会决议、公告和每次小区的重大活动的有关资料装订成册，并分类存档。四是对业主大会有关选聘物业公司，业委会换届选举的影像资料进行存档。保存完好、齐全的档案资料，为小区规范化管理奠定了基础。
2、加强制度建设 完善规章制度
为了做好物业管理工作，我们逐步制定和完善了《业主委员会会议制度》、《业主委员会和业主大会公章使用规定》、《业主委员会和物业公司联席工作会议制度》、《业主委员会物业服务项目督办制度》、《广厦小区管理规约》、《广厦小区业主大会议事规则》、《广厦小区住宅专项维修资金实施细则》等制度，为方便服务业主，我们还编印了《广厦小区物业管理规则选编》。各项制度的制定与落实，使小区的各项工作有章可循，物业管理工作规范有序。
3、按时召开会议，大事集体决定
按照保民生、促和谐的原则，对物业管理活动中的大事，按时每年召开二次业主大会，实行业主集体事务民主决策制度。对小区急需处理的大事，及时召开临时业主大会。
2011年下半年，小区不少业主对物业公司服务工作不到位有意见，原因是前期物业服务费实行的是象征性收费包养制，费用不足开发商补贴，且服务项目全，质量好;而现在的物业服务公司实行的是自收自支包干制，费用不足部分无人补贴，从而造成物业服务项目减少，服务质量下降，引起业主不满，部分业主拒交物业费。针对这种现象，按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，组织各楼业主推举各楼业主代表，连续三天召开各楼业主代表会，共同研究讨论，最后取得一致意见。决定引入竞争机制，通过公开招投标的形式来选聘物业服务企业。我们在报纸上刊登招标广告，发动业主推荐有资质、声誉好、实力强的物业公司来报名投标。还组织各楼业主代表先后9次到报名参加投标的物业公司正在服务的小区或单位进行实地考察，于2012年12月22日，在原物业公司服务合同到期前召开选聘物业服务公司业主大会，招聘的目的、原则、程序均由业主集体决定。招聘过程中，首先由各竞聘物业公司代表进行演讲，再回答业主代表提问，然后请参观考察的业主代表介绍考察情况和物业服务费报价并分组讨论，最后进行投票表决。大会最终选聘了阳春物业公司为小区服务，通过选聘物业公司，使物业公司有了危机感，促进了物业公司内部管理，提高了服务质量。同时业主们对物业公司的服务项目和特约服务项目有了新的认识。
从2009年到2015年共召开过12次业主大会，严格按着法定程序和规则由业主代表讨论表决通过大会决议，相继通过了实施“天网履盖工程”，在南北大门安装摄像头的决议;增浮物业服务费的决议;二次选聘续聘物业服务企业的决议;修订《广厦小区管理规约》和《广厦小区业主大会议事规则》的决议;制定《广厦小区住宅专项维修资金实施细则》的决议;支持“一户一表、水表出户、计量到户”水网改造的决议。与此同时还通过了学习35号楼1单元邻里团结，共建“和谐幸福大家庭”的提案;关于广厦小区机动车出入实施智能管理的提案;关于增补业主委员会侯补委员的提案;关于衡水银行在小区安装自动银联机，帮助解决因一处漏水，全小区停水老大难问题的提案;关于对广厦小区内枯树死树更新的提案;小区北大门门头更新的提案等。
业主委员会除严格按规定和程序按时召开业主大会外，还不定时召开业主代表(楼长)座谈会，随时听取业主对物业管理的意见和建议。并及时进行整理，反馈给物业公司监督落实，架起了业主和物业服务公司之间沟通的“桥梁”，我们还实行了物业管理服务信息反馈楼长负责制，楼长发现本服务区有关问题和情况直接反馈给物业公司，促其及时改进，真正实现了小区的事，“处处有人管，事事有人抓，大家的事大家管”的管理宗旨。
3、规范物业管理，细化服务项目
为使本小区物业管理逐步实现科学化、规范化、制度化、标准化，我们根据相关法律、法规和政策起草并制定了《广厦小区物业管理招标书》和《物业服务合同》。在起草《物业服务合同》时，按照《衡水市物价局、衡水市房地管理局》有关三级物业服务项目标准要求，并参考其它小区物业服务标准，结合我们小区业主的建议，把合同条款尽量做到细化、量化便于操作。如：广场道路每天清扫一次，楼梯每周保洁二次，楼梯扶手每周擦一次;蓄水池每年清洗消毒二次;化粪池每年清淘不少于二次;对广场配套设施，锈蚀部位每年油漆一次，公共设施电灯完好率达90%以上;门卫要24小时双岗值班和巡逻，不少于4小时站岗值勤;各单元下水主管道堵塞及时疏通;对晚上12点后出入小区车辆和货物必须做好登记等。由于量化、细化了物业管理和服务的各项标准，易于操作管理和检查，提高了小区物业管理和物业服务水平。
4、监督物业服务，协助履行合同
我们按照“不缺位、不越位、监管到位”的原则，监督检查物业公司落实物业服务合同。在做好听取和反馈业主的意见和建议等业主委员会日常工作的同时，我们按照业委会和物业公司联席会议规定，坚持按时召开每周一业委会主任和物业公司经理碰头会;每月底业委会主任，副主任同物业公司经理现场巡查办公会;每季末物业服务工作研讨会;突发事件现场办公会。对物业公司不能按时完成的服务项目，及时下达《业主委员会物业管理服务项目督办卡》，按时检查，督促协助物业公司落实，并做好详实记录。
近几年来我们督促物业公司，植树600余棵，冬青6000余株，做到了每年对小区蓄水池进行二次清洗消毒，坚决杜绝小区内私搭乱建。对私搭车库，擅自圈垒院墙，随意在楼墙上凿洞接暖气管道，有损小区整体规划的行为，予以坚决制止并彻底拆除恢复原貌。我们了解到业主反映有的保洁员不按时打扫搂道的问题后，建议物业公司在每个楼道门张贴保洁值日安排表、服务项目和标准，让业主明晰物业服务内容，共同监督物业服务工作，取得了较好效果。我们还督促物业公司建立晚上12点后外出车辆登记制度，保安员巡逻职责，做到每4小时巡逻一次，巡逻人员签字交班规定等。服务措施和监督机制的建立，有效地化解了业主和物业公司之间的矛盾。
2011年初部分业主反映小区治安管理不到位，物业公司在管理上有畏难情绪，不作为。针对这种情况我们业委会在督导物业公司加强管理的同时，邀请何庄派出所所长、指导员、副所长、包片警官亲临小区调研指导出主意、想办法，同物业公司管理人员一起召开联席会，制定整改措施。小区治安环境得到了改善。5月17日因暖气施工挖沟，一物业使用人汽车被堵起纷争，马上报告何庄派出所，宋警官带民警及时赶到处理了此事，使工程进展未受到影响。
2011年5月为清理广场已停放二年多的破旧面包车，我们找到市公安局桃城分局督查科，经查询此车是被盗车辆，已上了公安部车辆盗抢网。5月23日桃城分局和刑警一中队来小区现场办工并通知车主，将破车拉走。
2013年我们小区实行了“机动车智能化管理”，实现了出入小区一车一卡自动放行管理，提升了机动车安全系数，何庄派出所包社区宋警官说：近几个月来，还没接到广厦小区机动车辆丢失被盗报案。同时也清理了停在我小区的160多辆非本小区机动车，缓解了停车位紧张的难题。
5、依法解决纠纷，创建和谐小区
本届业委会虚心接受政府行政主管部门的监督指导，经常向住建局、居委会汇报请教小区物业管理中出现的问题和解决办法，许多重大问题在住建局物管科、居委会指导下圆满解决。
始终坚持以法制观念、法制方式管理小区，努力创建小区业主人人学法、懂法、守法的氛围，使业主能够运用法律武器，解决和处理好在物业管理活动中业主和业主、业主和物业公司的矛盾和纠纷。一是我们开办了法制园地。宣传党的《物权法》、《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《住宅专项维修资金管理办法》有关法规。我们还从一些法制报纸上剪裁下与物业管理有关《法律咨询》、《案件分析》、《法官断案》、《律师问答》等具体事例，现已办九期，深受大家欢迎。二是我们坚持按国家法规去协调解决实际问题，把我们业主委员会编印的《物业管理法律法规选编》发给业主共同学习，用国家的法律法规统一业主认识，让业主能清晰明了地依法自行解决好相关问题。2010年4月21#楼2单元楼顶漏水，因楼房已过了保修期，且该楼业主都未交过住宅专项维修资金，不知由谁负责维修，于是找我们解决。我们同该单元业主共同学习《城市异产毗连房屋管理规定》有关条款，最后统一思想，修楼顶费用由本单元各户均摊筹资维修好楼顶。2010年6月24日，接到业主举报，5#楼北面车库业主在车库前广场擅自圈垒院墙，圈占100平方米左右，物业公司前去几次制止无效，让物业公司向该业主发送停止通知书，同时指出该业主违犯了《物业管理条例》和《物权法》规定。25日我们让物业公司又发送了“拆除通知书”。因多次制止无效，6月25日我们向市城乡规划局执法大队反映，并研究处理方案，6月26日上午规划局执法中队王队长等人赶到现场，向正施工的该业主宣讲《中华人民共和国城乡规划法》并下发“停工拆除通知书”限期拆除恢复原貌，四天后，此业主迟迟未动围墙仍在，引起了广厦小区广大业主思想混乱。我们再次找到执法大队，7月2日上午执法大队再次来到小区现场执法，共同将私圈院墙的墙头、地基全部清除，恢复原状。衡水晚报于7月27日，以“居民区内垒院墙，有关部门责令拆除”为题进行报导。2015年6月11日收到业主举报22#业主在一楼车库上砸坏铁栏杆欲盖彩钢房，马上通知物业公司及时制止并要求该业主将已砸坏的十余米钢栅栏修好。近几年来，我们共制止私搭乱建5起。并要求物业公司制定了严禁建材进小区的管理制度，从根源上制止了私搭乱建事件的发生。2012年3月10日，接到36#楼业主举报，32#楼一业主为出车方便，在车库前毁坏了36#楼草坪1.7米X5米。我们让物业公司马上下通知，指出该业主的行为违犯了《物权法》，应马上恢复原状。同时，向他宣讲相关的法律法规。5月3日，该业主买来草皮补种上。2011年3月初在热力公司更新暖气管道开工前，把《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》打印、张贴。让业主明白哪些属于业主的专有部分，哪些是共有部分，避免了施工中出现不必要的纠纷。近几年，有二十多户业主申请将居住用房改为经营性用房。在家中开办公司，就向他们宣传《物权法》的规定进行劝阻。三是2013年3月，为更好的解决物业管理服务中的纠纷，化解邻里矛盾，促进和谐文明小区建设，我们结合近几年来业委会的工作实践，将业委会主任近5年来，从法制报上剪裁、收集、整理的法律速答，案情回顾、法桥服务，案例精解、物业纠纷等一百多例，编辑印制了《物业管理服务法律法规精解案例集萃》，并发给业主，帮助业主以《案例集莘》为鉴，开拓视野，增长知识，明晰责权，提高业主自我解决物业管理活动中的矛盾和纠纷的能力。几年来，我们共为业主解决困难及矛盾纠纷60余起，促进了小区的和谐。《案例集萃》受到河北省住建厅和衡水市住建局领导的赞赏和肯定。衡水市住建局，将《案例集萃》辑印并发至有关单位和企业。深受业主和读者欢迎，今年我们又增补了20多例进行二次印制。
三、抓实设施更新，改善生活条件，提高幸福指数
我们在抓好物业管理的同时，还千方百计努力改善业主居住条件。
1、联络组建“广厦小区特约服务联盟”
为解决小区业主之所需，整合信息资源，给业主提供更方便、快捷的服务。2010年由业委会发起，联合20多家商户组建了“广厦小区特约服务联盟”，服务项目涉及管道疏通、家电维修、家庭保洁、月嫂预定、楼顶补漏等70多项。对参与特约服务联盟的商家依据其服务质量，每两年进行一次调整，制成便民服务牌固定到每个单元的墙上。此外还制作了一些便民卡片，发给业主，业主遇到困难，只要拨打一个电话就能轻松解决。一业主中午做饭时，燃气灶出现问题，打电话几分钟后，王建同师傅赶到进行修理，修好后业主拿20元钱给王师傅，王师傅说：“义务修理不要钱”，业主很受感动。22#楼2单元一业主发现不知何原因近几个月每月用水100多吨，通过拨打特约服务联盟电话，找来维修队，经过查找，原来是自来水表内地下漏水，及时修好。衡水晚报于2010年4月21日、2012年5月2日、2014年5月6日分别以“有事打电话，服务送到家”、“轻轻松松一电话，优质服务送到家”、“居民一个电话，便民服务送到家”为题进行了报导。此活动也受到中华大街办事处、衡水市住建局物管科领导的肯定。多个业主委员会和物业公司前来探讨学习。
2、促成加快了小区暖气管道的更新
2011年11月16日小区北门一处暖气管道爆裂，导致全小区停止供暖，施工队找了3天才找到漏水口，可是广厦业主挨了三天冻。为彻底解决一处漏水，全小区挨冻的现象，我们及时找热力公司主管经理，反映小区暖气管道年久失修，跑冒滴漏严重已到报废年限，急需更新。否则一旦一处跑水就要引起全小区业主受冻的现状。随后又多次向热力公司有关领导反映。终于促成加快了热力公司对我们小区暖气管道的更新，3月16日三个施工队同时进入小区，主管道开沟和各楼架设新暖气管道同时开工，5月23日开始逐渐恢复路面。施工过程中，为确保质量，成立了监督小组，主任、副主任分二班轮班现场监督。在监督恢复路面过程中，有时我们从早8点一直忙到晚11点。施工队下了班，我们看路面，设路障，以免车压人踩，有时中午倒班吃饭，在业委会现场监督下，管网更新和路面恢复高效高质完成。
3、更新改造了自来水管网
为彻底解决小区业主反映强烈的“自来水多年失修，经常漏水”，“一处漏水，全小区停水无水用”的难题。2013年3月1日在衡水银行胜利支行帮助下，开始了自来水管网改造工程，为尽量不影响业主生活，合理安排工期，隔周停水施工，施工前通知业主做好停水准备，更新各楼自来水总阀门，并把小区二次加压管网和市区自来水管网接通。为确保工程质量，施工期间业委会成员分班监督，中午倒班吃饭，经过二个月施工，解决了广厦小区经常停水难题，受到业主的一致好评。
4、积极协助业主审批使用住宅专项维修资金
因我们小区分三期建成，一、二期售房时，国家政策未出台，未收住宅专项维修资金。三期业主买房时，开发商代收了住宅专项维修资金。由于此事距现在时间较长，一、二期部分业主认为也交过。为了让业主都明白，几经查找，终于从衡水市住宅专项维修资金管理中心找到了我们小区731户业主交纳的住宅专项维修资金明细帐，为这些业主楼顶补漏申请动用住宅专项维修资金提供了依据。为方便帮助业主申请维修资金，我们依据《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》和衡水市住建局有关申批维修资金的程序，结合小区实际情况制定了“广厦小区使用住宅专项资金申批程序几点说明”，从接到业主申请上报市住建局，物管科专人来现场勘查测量，到进场施工，整个过程仅仅7天便完成了。近几年，帮助业主及时快捷的申请住宅专项维修资金的使用，为24幢楼楼顶进行了防水补漏，解决了业主室内漏水难题。为小区北门西六栋楼前道路进行了整修，解决了西六栋居民出行难的问题。
5、更换体育设施和健身器材
小区的体育设施和健身器材都是小区建成之初安装的，近年来，物业公司虽然年年进行维修，但由于器材磨损、损坏致使大部分器材无法正常使用，能使用的器材也已超过报废年限，存在很大安全隐患。针对上述问题，业委会领导非常重视，闫德仲主任多次登门向市体育局领导请示、汇报，积极参与省市范性社区创建活动，取得了市体育局领导的支持。2015年上半年，市体育局为我们更换了灯光球场的篮球架和南北广场全部健身器材，新增了乒乓球桌、固定象棋棋盘等设施，促进了小区全民健身活动的开展，提高了业主的幸福指数。
四、抓好文化生活，做好服务宣传，提高小区形象
组织开展好小区的各项文体活动，是落实科学发展观，创建和谐文明小区建设的重要方面。我们充分利用小区建有的灯光篮球场、网球场、舞台等设施，根据居民不同的爱好，经常组织开展各种文艺活动。到目前，我们共举办了五届“阳春杯”象棋比赛，我们多次组织小区内业主开展篮球友谊赛，并举办两届“广厦小区篮球邀请赛”，“乒乓球赛”，每年节假日组织举办大型文艺晚会，让业主自编自导自演文艺节目，深受业主欢迎。我们小区还组建了锣鼓队、秧歌队、中老年女子广场舞队、象棋队、网球队、健走队、棋牌队、乒乓球队。通过开展文体活动，让业主自娱自乐，活跃了小区业主的文化生活，有利地促进了业主之间相互了解。结交了朋友，增进了友谊，陶冶了情操，加强了邻里团结，增强了凝聚力，丰富了小区文化生活。
我们在做好为小区业主服务的同时，也努力做好对小区好人好事好风尚的宣传、推广。2010年下半年，我们了解到35#一单元和谐单元12户居民自发组织起来每年聚餐二次，“单元有事共同管、一家有事大家帮、邻居赛亲戚“的做法后，倡议小区业主向他们学习，在小区开展了共建“和谐幸福大家庭”活动。百万买宅，千万买邻，是中国传统文化对邻居二字最高评价，他们共建和谐幸福大家庭的做法，打破了“说话之声相闻，老死不相往来”，“东屋不问西屋事，同在一楼不相识，”的现象。只有每个单元业主都和谐共处，邻里团结，营造邻里守望相助的和谐人居环境。才能建成和谐小区。衡水晚报领导对35#一单元业主邻居赛亲戚的新闻线索很重视，当即派记者进行采访。2011年3月21日，衡水晚报用大篇幅以“谁家有啥事，大伙来帮忙”为题进行报导。今年第四届五次业主代表大会上，我们对此项活动进行了总结，小区现有60多个单元也像35#楼一单元一样组织起来，参与到共建“和谐幸福大家庭”活动中来。业主与业主之间团结友爱、互帮互助，使小区上下形成了“年年邻居宴、聚出和谐情，谁家一有事、邻居都帮忙，楼道有啥事、一呼有百应”的良好局面。2015年6月3日，衡水晚报以“广厦小区邻里和谐似一家人”为题进行了后续报道。
我们小区物业服务费收费标准虽然不高，(2011年-2012年0.253/㎡/月，2013-2014年0.313元/㎡/月，2015年0.383元/㎡/月，)但小区的物业管理水平较高。近几年来，随着物业管理水平的不断提高和小区整体面貌的不断提升，到我们小区求购二手房的户数逐年增加，卖房的很少。二手房价格也逐年攀升。目前，小区入住率95%以上，物业服务费缴费率88%左右，业主的幸福指数明显提高。
以上是我们业委会几年来做得一些工作。成绩的取得，与市住建局物管科，中华街道办事处、广厦社区居委会、何庄派出所的指导帮助和全体业主代表及小区业主的支持是分不开的。在今后的工作中，全体业委会成员将发扬成绩，克服缺点，一如既往的履行好业主委员会的职责，努力把我们小区建成和谐文明小区，让生活在小区的居民都感到快乐幸福和自豪。
