了解物业 享受物业 物业二十年专题报道（十二）公共区域与业主利益
今天我们要和大家聊到的，也是很多业主比较关心的一个问题。那就是物业公司在小区的公共区域，所做的哪些行为，是侵害到业主利益的。物业公司如果在公共区域产生收益得花，这些钱有应该归谁所有呢?
就拿小区里现在各色各样的广告位、广告牌来说，其中的广告费用是如何收取的?最终这些资金又都花在了哪里?我想这也是被很多业主所忽略的一件事情。之所以举这个例子，无非是想告诉大家，既然小区的公共区域是属于我们全体业主共同所有，那么作为其中的成员，我们每一名业主，都要更多的去了解我们的生活环境，都要积极参与到小区的监督和管理中来，这样我们才能保证自己的利益，尽可能不收到侵害。咱们明天的节目，还将带您学到更多这方面的知识。
记者：上次我们在节目中跟您说了，物业公司是一个企业，首先是要以发展和盈利为目的的。除了收取物业费之外，很多物业公司，也会利用小区里的公共区域来进行盈利。比如像出租停车位、出租广告位等方法。有些物业费比较低的物业公司，也会利用这些公共区域的收入，来对小区的物业开支进行一些补贴。
冀兴：房地产留的这部分门市除了物业办公以外，有一部分房租的收入，对小区进行补贴
物业协会：一些小一点的小区，老一点的小区，标准低点的小区，纯靠物业费一定是亏损的，只能是靠一些公区收益来弥补一些公区设备支出的不足。
华脉：有的业主问我，电梯里贴的广告费哪里去了干什么了呢?也就补贴在我这个物业费里了。
物业协会：但是这样就产生问题了，业主会说这些钱，都是属于我们业主的，你们怎么拿走花了。
管理处：物业公司他的越权，最多最常见的莫非于侵犯业主的权益。在公共区域进行经营，例如说就是做广告，或者是说不征求业主的意见，在道路上划车位。
记者：既然小区的公共区域是属于全体业主所有的，那物业公司有权利在里面进行经营和盈利吗?如果说产生收入之后，这些收上来的钱又该归谁所有呢?
管理处：小区绿地改停车位必须征求双二分之一的同意，道路上划停车位也需要征求双二分之一的同意。在小区里的公共区域任何部位招聘广告，都应该经过这个双二分之一的同意。
记者：在很多情况下，之所以我们的业主会觉得，自己的利益受到了物业公司的侵害，恰恰就是因为，有些物业公司在绿地改停车位时，根本就没有履行相应的程序，也没有经过双二分之一以上业主的同意，擅自而为之所导致的。
物业协会：所以一定要按照程序来，尊重业主的权利，尊重法律的规定，按照程序办事，把事情说清楚讲明白，争取业主的理解，多数人理解就成，因为咱们小区里的规定实行的是一个多数决的机制。
记者：说完了履行程序的问题，接下来关于公共区域收益的方面，也是业主们关注的一个焦点。
物业协会：现在业主的权利意识很清楚，我们车位费收了你干什么花了?人家有人要问问的。
物业管理处：我们这个费用怎么分，物业公司可能有一个管理成本，我给你多少钱，我们业主留多少钱，这个都要由业主大会决定。
物业协会：所以我们要求的是，物业公司把公共区域的收益，一五一十的列出来，定期每年一到两次向业主公示，我在什么地方收了多少钱，这个钱用作什么用途了，公开的把这个事讲清楚。
冀兴员工：按程序应该是，需要给业主公示的，收入是多少，然后用在什么地方，这些是需要公示的。
青园小区：你收入大概多少钱你公布吧。
记者：需要透明是吗?
青园小区：当然需要了，利润得明白啊，不明白不行。
管理处：没有成立业委会的怎么办?由居委会代为行驶业委会的权利，由居委会来监督物业。或者物业可以单独设账，这个钱用于咱们小区里的公共设施的维护维修，甚至于物业费的不足。
物业协会：第一你按照程序来，第二你争取了业主意见，第三你按照业主同意的方式实施了，第四你把相关收取的费用公示了，你的费用不会乱花，这个事他就不会引起太多的问题。
记者：那如果说，对于现在已经违反了规定的物业公司，我们又应该怎样去监管和处罚呢?
物业管理处：这个物业管理由于是基于合同管理，他更多的是适用于民法通则，更多的是违反合同的一些责任的处理，还是说以法律途径为主。行政监管为辅。
记者：就像咱业主犯了错，物业可以向相关部门举报业主。反过来如果是物业侵犯了业主权益，业主同样也可以对物业企业，进行举报或者是诉讼。
物业管理处：如果物业公司犯了错误，你有理有据，拿着法律条款去约束他，去规范他，帮助他提高，你最终有一个很大的权利，你还有选聘新物业公司的权利。
冀兴经理：作为物业企业来说，应该尽量去改正去，通过提高你的服务水平来取得业主的认可。
管理处：减少矛盾很大的一个纠纷，很大的一个原则就是坚持公开透明，你只要把你的费用公开了透明了，给业主讲清了，我觉得大部分业主，还是能够理解和支持的，这个矛盾就少多了。
记者：对于公共区域如何利用的问题，一直也是业主和物业之间，业主和业主之间一直存在着争议的。对于有车一族来说，小区车位日益紧张造成的停车难，成了越来越困扰大家的一个问题，这其中具体情况究竟又会是什么样?小区公共区域的停车位是可以随便划分的吗?其中又有哪些禁忌呢?明天我们接着跟您说。
