张家口市住房和城乡建设局：关于进一步加强全市物业管理工作的通知
张住建字[2016]124号
张家口市住房和城乡建设局
关于进一步加强全市物业管理工作的通知
各区 (县)住建(房管)局，各物业服务企业：
为贯彻落实马宇骏市长在全市城市工作会议上的讲话精神，针对当前我市物业管理实际情况和群众反映的突出问题，为加强规范物业行为，打造物业品牌，提升物业服务水平，加强物业监管，树立以人为本的服务理念，促进我市物业健康有序的发展，现就下一步抓好全市物业管理工作的有关要求和意见通知如下：
一、深入贯彻学习《物业管理条例》及省、市物业管理法律法规，提高依法依规管理、服务和自律意识
6月份在全市开展物业管理宣传月活动，加大国务院《物业管理条例》、相关法律法规及我市《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》(张政[2013]6号)的宣传力度。各区县及物业服务企业应把此项活动作为重点工作来抓，采取发放宣传资料、张贴标语、以及展板、微信等形式和渠道广泛宣传，让广大业主和物业服务企业了解相关的法律制度和规定，从而增强物业行政主管部门依法行政意识，物业服务企业的服务意识、合同意识和广大业主的自律意识和责任意识，进一步发挥“四位一体”管理机制作用，推进全市物业管理工作上台阶。
二、加大物业管理市场规范监督力度，全面提升物业管理水平
不断扩大和巩固去年物业管理市场整顿成果，继续采取有效措施抓好物业管理市场的整顿和规范工作。
(一)加强物业服务企业资质管理。严格市场准入与退出制度，择优扶强、优胜劣汰，对服务水平低、收费不规范、社会投诉多的企业要加大清理整顿力度。
(二)加大查处违规转让交易物业服务企业资质力度。加强资质的审查、复查、换证管理，严厉查处以变更、更换企业名称、法人等手段，转让和交易物业企业资质的不法行为。
(三)完善投诉举报制度。各区(县)要设立公开投诉举报电话，妥善处理群众投诉问题。处理好政府和市场的关系，鼓励物业服务企业和业主通过仲裁来解决物业矛盾和纠纷;通过设定规则，由当事人自行调节或通过司法程序调节，解决物业活动中的大量民事纠纷。
(四)加强专项整治。一是继续加大对无资质经营的“黑物业”的查处力度。二是及时纠正不按合同约定提供服务的行为，加强对合同的履行情况进行监督，对物业服务的项目存在共用部位、共用设施设备维护不力，配套设施功能运转不畅，绿化亮化不到位，环境卫生脏乱差，管理秩序混乱，车辆乱停乱放、交通不畅等问题限期整改，监督物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。三是严查乱收费等问题，对收费不明码标价、擅自提高收费标准、巧立名目收费等行为进行查处;坚决纠正物业服务企业利用停水、停电等方式催交物业服务费的行为，物业服务企业委托代收的水、电、暖、气等费用不得向业主收取手续费。四是对擅自占用物业共用部位、共用设施设备经营和场地牟取利益等损害业主利益的行为及时予以纠正。
三、完善规范物业收费标准，解决物业收费乱等问题
配合物价部门尽快出台《张家口市物业服务收费管理办法》，把收费标准与服务等级、资质等级对应起来。按照业主不同的需求，执行相应的服务和收费标准，实行分级分档管理，细化服务标准，合理确定基准价与浮动幅度，及时客观反映物业服务的成本变化和市场供求。建立符合市场的定价机制，实行物业服务收费优质优价，推进物业服务企业从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，促使物业服务企业向品牌化、专业化、优质化服务方向发展。
四、加强前期物业管理，积极推行物业服务管理招投标
(一)规范推行前期物业管理招投标。依据法律法规有关规定，尽快制定出台《我市前期物业管理招标投标管理办法》和《张家口市物业招投标中介管理规定》，将全市物业行业纳入招投标市场管理范围，实现小区物业企业服务公开、公平竟争。对达到一定规模的住宅物业，积极推进公开招标投标;对规模较小的住宅物业协议招标实行监督，不断提高我市新建物业的招投标比例和公开招投标比重。全面推行新建住宅物业招投标工作。
(二)规范完善物业预售前的相关工作。督促建设单位(开发商)按《物业管理条例》规定，在物业预售前制定业主临时公约，签订前期物业服务合同，从而保护物业买受人的合法权益不受侵犯。监督建设单位(开发商)，在物业服务区域内按照张政[2013]6号文件配置物业管理用房，明确业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。
(三)规范完善物业承接验收工作。监督物业服务企业按相关规定做好物业承接验收工作和有关资料的移交工作。同时，要依法查处(前期)物业服务合同欺诈行为，切实保护广大业主的合法权益。
五、强化服务质量意识，全力促进物业服务水平上档次
大力推进诚信制度建设，完善物业服务企业信用档案，要大力推进物业服务企业诚信行约制度建设，积极开展有特色的物业服务企业诚信服务活动。各区(县)要逐步完善本区域内物业服务企业的信用档案，对所辖物业服务企业的服务行为及社会投诉等信息及时核实、更新和录入，企业经营信息和记录要逐步向社会公众公示或开放，完善公开业主投诉系统受理程序及处理结果，便于业主及时查阅，接受社会监督。利用020物业网络平台将物业服务的行政监督与企业资质等级以及从业人员的监督有机结合，建立和完善从业人员信用档案，积极推行与相关部门信息共享，并通过住建网和020物业平台定期对外公开。激发政府监督、市场监管、企业自律三方面积极性，不断提升物业服务质量、水平和档次。市将适时召开调度会，部署行业诚信建设，协调解决当前存在的突出问题。
六、加大指导力度，加强业主大会、业主委员会的规范运作
(一)加强指导培训。各区(县)物业主管部门要按照《物业管理条例》规定，认真履行职责，正确处理好行政监督管理和业主自我管理的关系，认真贯彻建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，加强对业主委员会、业主大会的指导监督工作，健全业主大会制度和业主公约制度，建立起业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。有计划有步骤地举办好《物业管理条例》及《业主大会及业主委员会指导规则》培训班，提高业主委员会主任、副主任的法律意识和维权意识，提高业主委员会的整体素质和工作能力。市就如何指导业主大会和业主委员会工作举办一次知识讲座。9月份将召开“四位一体”物业管理部门会议及业委会主任、业主代表座谈会，听取汇报，研究解决突出问题及对策。
(二)加强沟通协调联动。对已成立业主大会的小区(大厦)，物业所在地的物业行政主管部门要加强与街道、社区、派出所的协调和沟通，特别是加强对筹备工作的监督指导，正确引导业主大会在尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业，责任心强，具有组织能力的业主担任业主委员会委员。
七、积极开展创优评优工作，充分发挥典型示范作用
为向广大业主提供一个优美、舒心、安心、放心的生活环境。一是认真抓好争创国家级示范小区(大厦)和省优秀小区(大厦)的工作，指导和培育有条件的物业管理小区(大厦)搞好创优工作。二是积极开展我市优秀住宅小区(大厦)的评审工作。三是开展“物业服务企业十强”评选活动，引导物业企业做大做强，树立行业典范。今年将开展“张家口市信得过物业服务企业”评审工作，从而提高全市物业服务企业的整体管理服务水平，大力开展创倚翠平优工作。四是为充分调动各区县物业行政主管部门主观能动性，加大对本区域物业管理活动的监督指导力度，拟在本年度继续评选物业管理工作先进单位。五是拟在九月份召开全市物业管理规范化现场及经验交流会，组织全市企业参观学习优秀小区及优秀物业企业，发挥典型示范引领作用。
八、积极推进老旧住宅小区改造和物业管理
积极推进老旧住宅小区的综合整治改造和物业管理，各区(县)人民政府要按照“政府主导、部门主抓，统筹规划、分步实施，因地制宜，先易后难，突出重点、改管结合”的原则，对本行政区域内的老旧住宅小区实施改善改造工程，做到应改尽改，加大对3万平米以上老旧住宅小区改造资金的投入和改造力度，乡(镇)、办事处、社区做好老旧住宅小区的和谐社区的构建工作。各区(县)物业主管部门配合抓好老旧住宅小区改善整治试点工作，逐步改善老旧住宅小区的居住生活条件。老旧住宅小区管理主要采取三种办法：一是由社区代管(面积较小的);二是业委会或业主自治管理;三是对老旧住宅小区改造后，面积在3万平米以上的采取招投标实行综合物业管理。
2016年全市物业管理工作任务十分繁重，各区(县)物业主管部门要以“两学一做”学习教育为契机和抓手，振奋精神，锐意进取，扎实工作，履职尽责为我市物业管理工作健康发展做出应有的贡献。市、区(县)主管部门要对涉及上述工作落实情况及群众反映的问题不定期进行明查暗访，对查出的问题进行通报，问题严重的依法依规进行处罚。力争全市物业管理工作有一个明显提升。
二〇一六年五月十二日
