小区公共收益被“隐形” 建议：业主可通过三途径维权
近段时间，省会某小区部分业主公开“叫板”物业，认为小区广告收入该归业主。连日来，记者进行了实地走访，发现在一些没有业委会的小区，小区公共收益多数成了小区物业的隐形收入。
记者关于小区公共收益的报道引起广泛关注，一些业主纷纷来电表示，期盼着这笔公共收益能更加公开、透明。记者调查发现，三大原因造成小区公共收益被“隐形”。对此，有业委会人员支招，有条件的小区成立业委会，通过业委会对公共收益进行监督，让这笔收益更好地“取之于民、用之于民”!而律师则建议，业主可以通过三种途径维权。
业主：希望物业主动公示明细
昨日，有关“小区公共收益”互动热线陆续接到一些小区业主的反馈，他们对报道给予关注。
“看了这篇报道，我受益匪浅，作为小区业主，我们知道了哪些收益属于公共收益，该归业主所有!如今，我们最关注的是这笔收益的去向问题。”昨日，红星国际小区业主张先生说，该小区是个新建高层住宅小区，实行“人车分流”管理，地上没有停车位。在他看来，小区的公共收益主要集中在小区电梯、户外广告费、入场费、占地费等，“我们小区没有业委会，这笔收入都由物业收取，作为业主，我希望物业能主动公示收支明细。”
还有一些业主认为，他们关注小区公共收益的目的“不是与物业形成对立。物业是小区的管家，我们希望管家能更好地为小区服务，既然有这笔公共收益，管家就应该公示，做到‘物尽其用’，而不是藏着掖着，影响彼此的信任与和谐”。
三大原因导致公共收益被“隐形”
小区没有业委会、不少业主对公共收益漠视、物业单靠物业费难以维持等，导致一些公共收益成为物业“隐形收入”。
在记者发放的调查问卷中，其中一项就是“您所在的小区是否有业委会?”七成被调查者称，小区建成至今尚未成立业委会。那么，若您所在的小区公共收益被物业“隐形”，你会参与维权吗?参与调查的50名小区业主中，有56%的小区业主表示“会维权”;29%表示“看情况”;还有15%的表示“结果不乐观，干脆放弃”!
家住和力雅园小区的武先生说，虽然知道小区广告费、饮水机的“占地费”等收入归全体业主，“可如果小区没有业委会，单靠我们业主维权并不容易。现在的新建小区多为商品房小区，很多业主并不熟识。因此，业主在与物业的博弈过程中往往处于弱势地位。”
昨日，从事物业教学工作的物业管理专家张女士分析说，多数业主对小区公共收益不知情、对公共权益的漠视也是导致这笔收益“被隐形”的原因之一。“这些公共收益触及了全体业主的利益，而不单单是某个业主的权益，如果一旦触及到业主的切身利益，诸如房屋漏水、车辆被划、被盗等，那么业主的维权意识会更强一些。”此外，小区公共设施权属存在纷争也是公共收益管理存在漏洞的原因之一。如地上车位、小区会所、幼儿园等都属于公共配套设施，但有的权属还登记在开发商名下，开发商直接授权给物业公司或自己的物业公司，“顺理成章”地将这些由公共空间带来的收益收入囊中。
物业管理专家张女士还认为，一些小区公共收益“被隐形”的另一原因就是业主期待物业提供“优质优价”的服务，可一些物业单靠收取物业费很难维持，想要上调物业费多数业主又不同意，一些物业只能利用公共区域的收费来贴补小区管理成本。
采访中，一些小区物业负责人直言：“按照我国《物业管理条例》相关规定，公共区域的经营所得应该归全体业主所有，物业可以收取一小部分作为经营费用，其余用来弥补公共费用的不足。”他承认，在没有业委会的小区，小区公共收益确实都由物业收取，“收取的这笔费用，我们主要用于弥补公共费用的不足，说我们靠此盈利有些偏颇。”
昨日，一家物业公司的负责人给记者算了一笔账。以该小区为例，小区物业费为0.8元/平方米，一年的物业费收入约为120万，物业人员有27名，以每人每月工资为2500元计算，一年光人工成本就是80多万，“小区有20多部电梯，每年每部电梯维修维保费、二次加压设施的清洗维护、小区监控设施的管理、以及供暖期暖气设施的维护等，又都是一笔不小的支出。”他说，单纯靠收取物业费来维持运行，很难达到业主要求的“优质优价”服务，“我们也考虑过上调物业费，可多数业主不同意。
公共收益由业主与物业合理分配
杨静文是桥西区天滋嘉鲤北区业委会的主任。记者关注小区公共收益的报道刊发后，他主动邀请记者去小区看看，分享小区管理经验，呼吁有条件的小区成立业委会。
位于大经街附近的天滋嘉鲤北区有高层住宅楼6栋，住户1337户。如其他一些小区一样，小区电梯、户外都有广告，小区内还有直饮机、果蔬摊位、宽带井等，“这些都要收费，属于小区公共收益，归全体业主所有，由业委会代管，目前一年公共收益为五六万元。”
杨静文告诉记者，业委会曾与物业签订了《物业委托合同》，有一项条款就是小区公共收益。“我们小区的公共收益目前主要有三块，广告费、摊位费以及入场费，这些公共收益应该属于全体业主。当时，业委会考虑到在公共区域内的经营行为，物业也要提供相应服务，为此，我们与物业在合同中约定这些公共收益实行‘三七’分配。”说着他把2015年小区公共收益收支情况的明细表递到了记者手中，“总收入为57820元，物业应得17346元，小区应得40474元，小区支出33507元，余额为6967元。这个我们已经在小区公告栏进行过公示，主要用于小区建设。”
该小区业委会副主任杨巧玲兼业委会会计。说起小区公共收益的支出，她从包里掏出了一个小本子，上面详细地罗列着每一笔支出的明细账，“绿化小区购买树苗220株;粉刷每个单元的一楼墙面，铺设瓷砖等;投资建设小区自动充电区域，方便业主为电动车、电三轮充电;与物业重新安装小区监控系统、门禁系统……”杨巧玲还领着记者在小区里转了转。记者看到，小区多个单元门口设有充电系统，每个单元的内外都安装有三至五个摄像头，出入单元都需要刷卡。两位业委会人员都建议有条件的小区成立业委会，通过业委会对公共区域的经营行为进行监督，让这笔收益更好地取之于民用之于民。
新华区宁安小区也有业委会。该小区业委会主任王凤林介绍说，小区从2005年8月开始收取停车费，并与物业达成协议所收费用进行“三七”分配，物业占“三”，业委会占“七”。另外，小区的摊位费、房屋租赁费、直饮机等其他费用也是这样与物业进行分配的。王凤林说，收上来的费用都会用于小区建设。“每年2月，业委会都会将一年的收支明细进行公布，每一条列举得都很详细。”王凤林也建议，具备条件的小区最好成立业委会。
律师：业主可通过三种途径维权
我国《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
河北明杰律师事务所主任王惠民认为，利用小区公共部位进行经营，其收益归全体业主所有，这个毋庸置疑。在没有业委会的小区，物业收取这部分费用，如果能真正用于小区日常管理和建设，并及时公开收入清单，向业主列出明细，多数业主也是可以理解的。
若物业管理存在不合理现象，王惠民建议，业主可以通过三种途径来维权：一是尽快召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途;二是向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正;三是联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。
