邯郸:老旧住宅小区有了物业服务站 八问八答看懂其中“门道”
垃圾成山、污水横流、设施坏损……这些老旧小区的多年“顽疾”，近期有望“根治”。2016年11月，邯郸市出台《邯郸市主城区老旧住宅小区基本物业服务管理办法》(以下简称《办法》)，拟在主城区1108个老旧小区建立300余个社区物业服务站。目前，此项工作正在有条不紊地进行当中，预计今年上半年全部完成。
物业服务站成立后如何运行?物业费会收多少?服务内容包括什么?2月14日，记者走进邯郸市住房保障和房产管理局，采访了主管此项工作的物业处副处长王海，就以上居民关注的问题，王海一一作出解答。
问：制定该《办法》的依据是?
答：提升居民生活环境质量，建立和完善老旧住宅小区、庭院(以下简称老旧住宅小区)长效管理机制，实现主城区物业服务全覆盖，彻底解决老旧住宅小区脏乱差问题，这是我市近年来始终关注的焦点。从2014年起，在借鉴外地经验、结合本地情况后，我市相继出台《邯郸市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见》和《邯郸市物业管理办法》(市政府令第148号)。同年，我市在主城三区建立了10个社区物业服务站试点，至2016年底，试点增加至80个。本办法就是根据上述两个文件和有关法律、法规、规章及规定，以及总结三年来的试点经验而制定出来的，是一套比较成熟的管理系统。
问：哪些小区属于老旧住宅小区?适用范围是?
答：本办法所称的老旧住宅小区，是指2000年以前开发建设，设计建设标准较低、配套设施不健全、物业服务用房及社区用房不达标、无物业服务企业管理的住宅小区。
本办法适用于丛台区、邯山区、复兴区、邯郸经济技术开发区管辖范围内老旧住宅小区物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。峰峰矿区、永年区、肥乡区、冀南新区(马头经济开发区)自行制定老旧住宅小区基本物业服务管理办法，报市政府批准后实施;其他县(市)老旧住宅小区实施基本物业管理的可参照本办法执行。
问：成立社区物业服务站需要履行哪些程序?
答：老旧住宅小区基本物业服务管理按物业管理区域组织实施，物业管理区域的划分以社区为单元，每个建筑面积在3万平方米左右的区域设一个社区物业服务站。
社区居委会在办事处指导下，组织业主委员会召开业主大会，就组建社区物业服务站事项征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。然后由社区居委会向所在地办事处提出申请，层层审核通过后，由房管部门验收批准核发社区物业服务站证书。社区物业服务站在办事处的领导下开展工作，接受区物业管理主管部门的业务指导和工作监督。社区物业服务站负责人由社区居委会主任或副主任兼任。
每个社区物业服务站配置不低于4名物业服务人员。物业服务人员应优先安排原公有住房管理单位下岗职工，优先招聘低保户中有劳动能力的人员，并签订劳务合同。依据社区物业服务站管辖范围的大小、服务标准、业主的意愿等可适当增设服务人员，为业主提供相应的基本物业服务。
问:社区物业服务站的服务内容有哪些?
答：社区物业服务站属于非盈利性的社会服务组织。负责提供基本物业服务;受理调处纠纷;处理业主报修申请。基本物业服务管理内容，应根据房屋、环境、配套设施等现实状况，提供保障居民日常生活的基础性服务，具体服务内容根据居民意愿和服务需求确定。
基本物业服务管理标准如下：
(一)清扫保洁：清除积存垃圾和小区杂物，垃圾定点、分类投放，日产日清，杜绝焚烧垃圾现象;道路、广场、楼道等公共部位保持干净、整洁、有序，楼道无堵塞，墙面、玻璃无污秽;小区内无乱设摊点、乱设广告牌等现象;垃圾收集设施配套，公共卫生设施齐全，配置国标240升分类垃圾箱。
(二)绿化养护：清理乱种乱挖等私占公共绿地行为，清除枯木，补栽新树，修剪树木花草，达到绿化无大面积枯死和缺损，长势良好，无杂草、垃圾。
(三)公共设施设备和公用部位维修维护：排污排水管道通畅，无堵塞、无明显坑洼、无积水，无露天排沟渠和污水外溢现象;路灯(楼道灯)明亮、道路畅通、路面平整; 无井盖缺损、丢失等现象。有条件的住宅小区配备文体服务设施。
(四)停车管理：合理划定停车位，车辆停放有序，小区出入口、楼道内无车辆，无占用消防通道现象。
(五)治安防范：安全护卫设施运行良好，设立门卫室或配备巡逻安保人员;配电箱等危及人身安全处有明显警示标识，确保居民人身安全;制定安全管理预案，健全安全防范措施，确保遇到突发情况，能够及时有序处置。
问：物业服务费缴纳标准是多少?
答：考虑到老旧住宅小区居民的经济收入普遍不高，为了让大家更易接受，因此基本物业服务费缴纳标准为：带电梯的不低于0.6元∕月㎡;不带电梯的不低于0.3元∕月㎡，该标准是低于市场价的。当然也可根据不同的服务内容、服务标准，参照市场价格，由物业服务站和业主委员会协商确定。此外，实施基本物业服务管理的住宅小区中低保、特困人群，凭低保、特困证明，经办事处批准，可免交物业服务费用，免交的部分由区财政补足。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，不得以放弃共有权利为由拒绝缴纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。对拒不缴纳物业服务费的业主，由业主委员会或社区居委会督促其缴纳，并可以在住宅小区内显著位置予以公示，必要时办事处可向人民法院提起诉讼。
基本物业服务费用由社区居委会按照社区物业服务站服务的区域单独立账，不得挪作他用，并接受有关部门监督。社区物业服务站为业主或者物业使用人提供基本物业服务以外专项服务的，其收费标准由双方约定。
问：低于市场水平的物业费如何保证服务站正常运转?
答：市和区财政对新建社区物业服务站给予一次性启动补贴4万元;对实施基本物业服务管理的住宅小区，财政按户给予过渡补贴，为期三年，第一年每户补贴100元，第二年每户补贴80元，第三年每户补贴60元。建站启动补贴主要用于购置必要的办公设备、卫生器具、清除积存垃圾，小面积路面简修和绿化修剪等;过渡补贴主要用于弥补社区物业服务站经费不足。以上两项资金社区物业服务站要单独设立账户，不得挪作他用，并接受有关部门监督。
此外，物业管理区域利用公共部位出租经营产生的净收益及车辆停放服务费(收费标准由社区服务站会同业主委员会共同协商决定)，所得收益经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，可用于补贴服务费的不足。
问：谁来监管社区物业服务站的工作?
答：区政府(管委会)是具体实施老旧住宅小区管理工作的责任主体，街道办事处、乡镇人民政府是落实老旧住宅小区管理工作的属地监管主体，主要负责对社区物业服务站进行监督考核和业绩评定(考评将作为社区居委会年终评先的主要依据之一)，并接受住宅小区业主委员会和政府有关部门的监督。
社区居委会负责具体落实办事处交办的基本物业服务管理有关工作，开展社区物业服务;协助办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷。若社区物业服务站、居委会违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝并进行举报，由价格主管部门责令限期改正，按有关规定处罚。
问：为何该《办法》的有效期是三年?
答：这三年其实是一个过渡期，希望利用这三年时间，让居民看到小区可喜的变化，从内心更易接受后，将物业费标准提升至可维持正常运营的状态，从而达到正式将老旧住宅小区的物业管理推向市场化，聘请专门物业公司来管理的目的。(记者 郭晓月)
