“唐山市物业管理大讲堂”政策法规专场开讲
8月10日上午，唐山市住建局联合市物业协会组织开展了“唐山市物业管理大讲堂”政策法规专场。来自200余家物业企业的约230名企业负责人、项目经理和20名各县区住建系统物业办负责人参加了会议。
会上，市住建局物业处周璐琦副处长对近几年我市颁布实施的《唐山市物业管理条例》、《唐山市中心区物业管理工作实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施办法》以及前期物业服务招投标工作等政策法规分别进行了详细解读，同时，对住宅小区消防安全、电梯安全等工作提出健全安全管理工作制度，确定安全重点工作部位，明确安全工作岗位、人员，加强安全培训和落实安全应急预案等五点要求。
一、《唐山市物业管理条例》解读。针对当时我市物业管理存在的问题，《唐山市物业管理条例》重点在六个方面做出了突破：一是关于物业管理模式。提出了“标准物业管理”和“准物业管理”两个概念，将所有住宅区的管理活动均纳入物业管理活动中，为业主提供自愿选择管理方式的权利空间。同时，做出了“逐步推行标准管理”、“提倡和保障业主选聘物业企业”的规定。二是关于居民委员会代行业主委员会职责。根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》等文件精神，在我市《条例》中规定，在小区业主不能通过业主大会实施共同管理、未能成立业主委员会时，可以由社区居委会代行业主委员会职责，承担在小区物业管理活动中的相应权利、义务;同时，对代行职责的相关事宜做出了具体规定。三是关于业主委员会代行物业服务企业职责。按照《物业管理条例》规定，物业服务企业按照合同承担物业服务职责。为解决业主委员会与物业服务企业合同签订前的物业服务问题，我市《条例》规定，可以由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务，逐步创造条件，实施标准物业管理，并对代行职责的期限等事项做出了规定。四是关于物业费收取模式。为解决物业服务质量和物业服务费缴费率相互制约问题，我市《条例》中规定“物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取”，尝试建立一种新的收费机制，即可以由业主委员会收取费用，然后根据管理服务实际情况、业主满意程度、专业单位评价，按照一定比例定期拨付物业服务企业。五是质量保修金。相当一个时期以来，开发建设期间遗留的质量问题以及保修责任不落实问题，侵害了业主的权益。同时，一些开发建设单位将自身的责任转嫁给物业企业，增加了物业服务企业维修量，因质量问题产生的纠纷也影响了业主与物业企业的关系，不利于物业管理活动的开展。为强化开发建设单位的保修责任，规定了质量保修金制度。六是各相关部门责任。针对社区管理工作中，涉及多单位、多部门的问题，明确提出各相关部门、区街两级的职责，建立“统一领导、分级负责、属地管理、综合协调”的物业管理机制，充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，培育全市物业管理市场，强化住宅区物业管理，促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，不断推动社区稳定和谐与社会文明进步。
二、《唐山市中心区物业管理工作实施办法》解读。《唐山市中心区物业管理工作实施办法》是在《唐山市物业管理条例》实施两年后，为落实属地管理基本原则，结合物业管理服务涉及面广，且有较强综合性和区域性特点，面对小区内破墙开店、违章搭建、违规装修、乱围乱种、私圈车位、噪音扰民等乱象，以及物业管理费的拖欠和服务质量的投诉等问题，只依靠单个部门进行管理，力度不足、权威不够，难以协调各方有效解决的背景下出台的。《办法》共六章二十七条。第一章“总则”，明确了编制目的、依据、适用范围及基本原则。第二章“属地管理”，明确了各区政府(管委会)、街道办事处、社区居委会在物业管理工作中的地位和作用。第三章“各部门物业管理相关职责”，明确了市直相关部门工作原则，及各区相关部门、专业公司的工作职责。第四章“管理服务”，具体规定社区居委会、物业公司、其他管理单位，在社区物业管理应当做到的工作内容和基本要求。第五章“监督考核”，明确了监督考核的相关规定。第六章“附则”，规定除中心区外，其他县市区社区物业管理工作参照执行，明确了实施日期及有效期限。
三、《唐山市物业服务收费管理实施办法》解读。《唐山市物业服务收费管理实施办法》实施前，我市执行的物业收费文件是由市物价局、市房产管理局2004年制定的《关于城市普通住宅区物业管理服务收费指导标准的通知》即唐价经费字〔2004〕23号文件及2007年制定的《唐山市物业服务收费管理实施细则》即唐价经费字〔2007〕14号文件。2014年9月河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅制定了《河北省物业服务收费管理实施办法》，对服务内容及等级划分做了进一步调整。十年来，我市物价服务成本等构成要素有了较大变动，物业服务条件、手段也发生了较大变化，物业服务与收费过程中积累了许多新问题和新矛盾，同时，物业服务投诉数量持续攀升，已占到总投诉的75%左右。通过对问题的分析和调研，特别是针对矛盾突出的电梯收费、装修中收取保证金(押金)、装修中垃圾清运费、停车收费、物业服务费质价不符等进行了专题研究，2015年8月市发改委会、市住建局开始着手起草《唐山市物业服务收费管理实施办法》，历经一年多时间，先后开展考察调研、科学测算、征求意见、反复论证等工作。《办法》共六章三十条，针对当时我市物业服务与收费中存在的问题，做了较为详细的规定。对物业服务等级进行了重新制定，将物业服务收费标准、装修建筑垃圾收费标准、电梯运行服务收费标准合并在同一文件中。《办法》的实施对我市物业服务与收费起到了进一步的规范作用。概括来讲，该文件有以下特点：一是收费范围更加清晰，项目明确，价格明白;二是体现公益性原则;三是市场配置资源的作用更易发挥，确定上限，竞争定价;四是实施了分级定价，优质优价原则。
之后，法眼物业法律服务集团专业律师左麟童对住宅小区停车服务纠纷从《物权法》、《民法》等法律角度进行了深刻的解析。
